2000年，“中城房網(wǎng)”在上海發(fā)起“新住宅運動”論壇。

從狹義角度看，房地產(chǎn)開發(fā)商和其他行業(yè)的企業(yè)并無不同，目標都是追求利潤最大化，但房地產(chǎn)開發(fā)商還有不同于其他行業(yè)的特殊屬性，它們是城市文化建設(shè)的組織者。可惜的是，房地產(chǎn)開發(fā)商的第一重屬性被社會誤解，第二重屬性則被社會忽略，也被開發(fā)商自己忽略。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)規(guī)模大，上下游產(chǎn)業(yè)龐雜，廣泛影響社會經(jīng)濟和人們的日常生活。住宅產(chǎn)品是價格昂貴的大宗消費品，又由于土地具有稀缺性、壟斷性，在大多數(shù)國家，一談到房地產(chǎn)開發(fā)商，人們都頗有微詞，似乎房地產(chǎn)企業(yè)是暴利、沒有信用的代名詞。中國也不例外。20世紀90年代住宅開發(fā)盲目高檔化、貴族化，浮華炫富的品味也加重了人們對這個行業(yè)的排斥。

我曾在海南參觀過一個別墅項目，為了體現(xiàn)奢華，別墅里許多設(shè)施都是雙配置，兩個廚房，臥室有兩張床，洗手間有兩個洗臉盆，甚至有兩個馬桶。我問為什么，回答：這是情人別墅，所以要好事成雙。我心想，情人別墅可以有中西廚，可以睡兩張床，可以同時刷牙，但不大可能同時上廁所啊，怎么會有兩個馬桶？再一問，回答：國外的房子都是這樣的，配兩個。我一聽，明白了，國外的房子是一個馬桶一個女性盥洗盆，咱們沒看明白就抄，結(jié)果抄錯了，說到底是對客戶的生活理解不夠。

“新住宅運動”期間，我們請同濟大學的羅小未教授給萬科人講授“外國建筑史”，在評價近十多年來中國城市住宅開發(fā)現(xiàn)狀時，羅先生說：“姑且不談個別粗制濫造最后不得不推倒的偽劣產(chǎn)品，即使有些被認為不錯的也存在敗筆。”

羅先生認為的敗筆是什么呢？她舉例：“建筑形式宮廷貴族化、室內(nèi)布置高級賓館化……”至于住宅單體，則是“歐陸式、古典式、英國式、威尼斯式，甚至是無中生有式。”

許多開發(fā)商不認同羅先生的評價，但仔細回憶商品住宅市場所走過的路，認真看看城市新型住宅區(qū)的景觀，我們不得不承認：羅先生的話雖然刺耳了點，講的卻是事實。商品住宅開發(fā)自覺不自覺地走進了浮夸、浮躁、盲目崇洋、標新立異的誤區(qū)。

整個80年代，中國內(nèi)地城市住宅的主流還是福利房，此時，深圳、珠海和廈門等沿海城市的商品住宅市場悄然興起。早期商品住宅市場面向的是哪些人呢？在“對外開放”和“讓一部分人先富裕起來”的政策導向下，商品房客戶主要是海外華

僑、港澳同胞，以及游離于體制外的三資企業(yè)白領(lǐng)、民營工商業(yè)主及自由職業(yè)者。

他們?nèi)藬?shù)上只占城市人口的少數(shù)，而經(jīng)濟收入和消費能力上卻遠遠高于城市的平均水平。顯而易見，面對這樣一個特殊的消費群體，住宅開發(fā)商的產(chǎn)品路線只能偏向高檔或中高檔住宅——萬科地產(chǎn)的城市花園系列應運而生。

到90年代中期，市場發(fā)生了天翻地覆的變化，福利房的主導地位讓位給商品住宅，以1999年為例：商品房市場占有率超過85%，非商品房不到15%。

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多人脫離體制，他們的工作、收入、福利、住房也都會通過市場化的方式解決。這些不享有政治、經(jīng)濟和文化特權(quán)的白領(lǐng)、藍領(lǐng)、自由職業(yè)者和中小工商業(yè)主是現(xiàn)在、未來住宅市場的主流消費群體，他們占城市居民的大多數(shù)，經(jīng)濟收入和消費水平為城市的平均水平。

商品住宅從面向少數(shù)群體的“奢侈消費”轉(zhuǎn)向普通人的“大眾消費”成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。但許多住宅開發(fā)商沒有注意這一趨勢，仍盲目開發(fā)高檔、中高檔住宅，導致城市商品房空置率居高不下。順應住宅市場的變化，關(guān)注普通人，開發(fā)城市普通居民住宅，是新老開發(fā)商共同面臨的課題。

六七十年代乃至80年代，中國城市曾大量建造的“火柴盒”行列式住宅，已經(jīng)被市場否定，取而代之的是注重綠化居住環(huán)境、關(guān)注建筑立面、美觀、舒適的住宅。