我還發(fā)現(xiàn)，在20世紀(jì)前后的不同時(shí)間段里，經(jīng)濟(jì)學(xué)家確實(shí)曾經(jīng)先后建立過一些住房的價(jià)格指數(shù)，但都是些相對(duì)比較短期的價(jià)格指數(shù)。一直到最近的這幾十年間，都沒有人能以實(shí)時(shí)的方式來提供這些數(shù)據(jù)。因此，早期的價(jià)格指數(shù)只能算是一些歷史數(shù)據(jù)的孤立碎片。

在這種情況下，我開發(fā)了自己的美國現(xiàn)有住房價(jià)格指數(shù)，時(shí)間跨度一直向前追溯到1890年。我所采用的方式是把各種已有的看起來質(zhì)量最高的數(shù)據(jù)系列組合在一起。我只選擇那些為提供標(biāo)準(zhǔn)的、沒做過任何改變的房子的估值而設(shè)計(jì)的指數(shù)，以便價(jià)格指數(shù)能夠真實(shí)反映投資者投資住房所能獲得的收益，同時(shí)又不受隨著時(shí)間推移出現(xiàn)新建房子越來越大、越來越好的正常趨勢(shì)的影響。在著手這個(gè)工作的時(shí)候，我根本無法找到1934~1953年間的任何數(shù)據(jù)，因此，我只能請(qǐng)我的研究助手們根據(jù)舊報(bào)紙上刊登的售房廣告所標(biāo)出的價(jià)格，自己列表來彌補(bǔ)這段空白。這段時(shí)期現(xiàn)在仍然是我的指數(shù)中最薄弱的環(huán)節(jié)，但對(duì)我來說，為彌補(bǔ)這段空白，我已經(jīng)盡了自己最大的努力。

在《非理性繁榮》第二版(2005年版)的圖1–1中，我給出了1890~2004年間真實(shí)（已按消費(fèi)價(jià)格通脹率進(jìn)行過修正）的住房價(jià)格指數(shù)，同時(shí)還有建筑成本、美國人口數(shù)量以及長期利率等數(shù)據(jù)。同樣的圖表我也放到了這本書里，也叫圖1–1，但已經(jīng)進(jìn)行了必要的更新，2004年以后的曲線用灰色而不是黑色表示。當(dāng)時(shí)，在《非理性繁榮》第二版中我曾經(jīng)這樣說過——這個(gè)階段的房價(jià)看上去相當(dāng)反常，就像是“剛剛發(fā)射的火箭”。美國總體的住房價(jià)格在1997~2006年的高峰期間上漲了85%。住房的價(jià)格顯然不可能隨表中其他變量的變化而調(diào)整，因此看起來就像是火箭要掉回到地球上。

圖1–1 1890~2008年美國真實(shí)住房價(jià)格與同期年度的建筑成本、人口及長期利率

資料來源：摘自《非理性繁榮》第二版，本書有更新，更新部分用灰色表示。住房價(jià)格指數(shù)以季度為單位給出了2007年第一季度至2008年第一季度的數(shù)據(jù)

正像住房價(jià)格曲線上灰色部分很清楚地表示出來的那樣，最新的數(shù)據(jù)表明房價(jià)出現(xiàn)了慘烈的暴跌?；鸺呀?jīng)開始下墜，見頂后的崩盤根本沒有辦法用其他變量出現(xiàn)任何重大改變來解釋。

住房價(jià)格與建筑成本比值在2006年市場(chǎng)加速?zèng)_頂?shù)臅r(shí)候出現(xiàn)急劇上揚(yáng)，同時(shí)，住房價(jià)格與房租比值、住房價(jià)格與個(gè)人收入比值也同樣急劇上揚(yáng)?，F(xiàn)在，這些數(shù)據(jù)下降了。住房價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面的這種錯(cuò)位現(xiàn)象，很清楚地表明經(jīng)濟(jì)形勢(shì)極不穩(wěn)定；同時(shí)也說明，在價(jià)格進(jìn)行大規(guī)模修正之前，問題不可能得到根本性的解決。這基本符合一般經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律的特性——盡管短期內(nèi)也許會(huì)背離，但在長期條件下，規(guī)律最終總是要表現(xiàn)出其神圣的不可違背的一面來。