就算房地產(chǎn)市場泡沫不能算是次貸危機(jī)和我們現(xiàn)在面臨的在更大范圍內(nèi)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的根本原因，肯定也是一個(gè)主要的原因。那種認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格只會(huì)永遠(yuǎn)向上漲，而且是年復(fù)一年節(jié)節(jié)攀升的看法，制造出了一種虛假繁榮的氛圍，使放貸人和金融機(jī)構(gòu)降低了貸款的準(zhǔn)入門檻，弱化了針對(duì)可能出現(xiàn)的違約情況的風(fēng)險(xiǎn)管理。現(xiàn)在，我們擔(dān)心的違約現(xiàn)象出現(xiàn)了，不僅規(guī)模巨大，而且還具有傳染性。

這個(gè)泡沫的破滅帶動(dòng)了全美乃至全球經(jīng)濟(jì)文明的另外一些方面出現(xiàn)了一連串的變化，這些變化正在引起人們的密切關(guān)注。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯–席勒住宅價(jià)格指數(shù)——我有幸參與了該指數(shù)的設(shè)計(jì)——公布的數(shù)據(jù)，自2006年的頂峰算起，以扣除通脹因素的實(shí)際價(jià)格計(jì)算的美國住房價(jià)格已經(jīng)下降了將近15%。在某些城市和地區(qū)，真實(shí)跌幅已經(jīng)達(dá)到25%，甚至更多。

到危機(jī)結(jié)束前，某些城市和地區(qū)的真實(shí)住房價(jià)格與近期的歷史最高點(diǎn)位相比較，甚至可能會(huì)出現(xiàn)高達(dá)40%~50%的跌幅。這么巨大的價(jià)格下跌幅度將使美國的經(jīng)濟(jì)體系面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)?，F(xiàn)在已經(jīng)記錄在案的這些幅度相對(duì)還較小的價(jià)格下跌，在為數(shù)眾多的按揭貸款人中引發(fā)了比例還不算太大的按揭拖欠危機(jī)，不過，與將來可能會(huì)逐漸顯現(xiàn)的嚴(yán)重后果相比，目前對(duì)發(fā)行、持有這些按揭以及為這些按揭提供保險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)所產(chǎn)生的影響可能還微不足道。

大多數(shù)對(duì)沖基金基本上都是高度杠桿化的，資產(chǎn)價(jià)值的進(jìn)一步下滑會(huì)將那些現(xiàn)在看起來貌似強(qiáng)大的基金深深地按進(jìn)水里，而這些基金的破產(chǎn)又會(huì)反過來對(duì)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)施加更大的壓力。我們現(xiàn)在看到的在美國出現(xiàn)的危機(jī)可能只是即將到來的更大問題的前兆。正當(dāng)我們滿懷希望地把次級(jí)抵押貸款問題當(dāng)作一部獨(dú)幕劇看待，認(rèn)為大結(jié)局馬上就要到來的時(shí)候，事實(shí)上它很可能只是一部漫長而復(fù)雜的多幕悲劇的第一幕。

以史為鑒

2004年，我著手寫作《非理性繁榮》的第二版，準(zhǔn)備對(duì)內(nèi)容做必要的更新，并將這本主要講20世紀(jì)90年代股票市場繁榮的書，加入21世紀(jì)初房地產(chǎn)繁榮的內(nèi)容。當(dāng)時(shí)，我打算在書里對(duì)住房市場的長期情況做一個(gè)分析，所采用的分析方法與我在該書第一版里用來分析股票市場的方法類似。

讓我大吃一驚的是，我問過的所有人都說，根本沒有住房價(jià)格長期走勢(shì)的任何數(shù)據(jù)——美國的沒有，其他任何國家的都沒有。這是一個(gè)非常發(fā)人深省的現(xiàn)象。如果說房地產(chǎn)繁榮是一件如此美妙的經(jīng)濟(jì)盛事，你能否想象得到，居然沒有任何人關(guān)心類似的事情以前是否發(fā)生過，產(chǎn)生過什么樣的后果。非常讓人疑惑不解的一個(gè)事實(shí)是，似乎根本沒有誰對(duì)30年來或之前發(fā)生過什么有一丁點(diǎn)兒的興趣。這是人類行為方面的一個(gè)活生生的教訓(xùn)，也是人類本性反復(fù)無常的有力注解。很明顯，沒有任何人認(rèn)真評(píng)估過房地產(chǎn)市場的真實(shí)價(jià)值，以及房地產(chǎn)市場過度投機(jī)可能產(chǎn)生的潛在殺傷力。