另一個(gè)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿化程度的指標(biāo)是貸款價(jià)值比，也就是抵押貸款金額和房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)總價(jià)的比值。例如，對(duì)于購(gòu)房首付為20%、其余資金來(lái)自抵押貸款的情況，貸款價(jià)值比為80%。我們可以通過(guò)計(jì)算個(gè)人購(gòu)房貸款年增長(zhǎng)量與該年所售房屋總價(jià)的比值，估計(jì)中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的年度貸款價(jià)值比。2007年住宅市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)，房屋銷(xiāo)售總額達(dá)2.55萬(wàn)億元，而抵押貸款余額增長(zhǎng)了5 150億元。按凈值計(jì)算，只有1/5的房產(chǎn)銷(xiāo)售額是通過(guò)銀行資金支持的，近4/5是現(xiàn)金交易，因此貸款價(jià)值比為25%。2008年，正如前文所分析的那樣，政府采取措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，房產(chǎn)總銷(xiāo)售額因此下降了1/5，只有2.1萬(wàn)億元，同時(shí)抵押貸款余額增加2 150億元，比此前的增加量溫和得多。這樣，貸款價(jià)值比從2007年的1/5跌至2008年的僅約1/10。2009年，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)再度繁榮時(shí)，總銷(xiāo)售額增長(zhǎng)80%，達(dá)到3.8萬(wàn)億元，同時(shí)個(gè)人抵押貸款躍升至1.4萬(wàn)億元。按照凈值計(jì)算，相比2008年，2009年貸款價(jià)值比增加1倍以上，略高于1/3。前幾年的這些數(shù)字和比較數(shù)據(jù)的含義顯而易見(jiàn)。中國(guó)的房產(chǎn)所有人至少擁有相當(dāng)于房?jī)r(jià)20%的產(chǎn)權(quán)，2009年年末的平均產(chǎn)權(quán)超過(guò)70%。因而2009年年末中國(guó)抵押貸款的平均貸款價(jià)值比低于40%，大大低于一些發(fā)達(dá)工業(yè)經(jīng)濟(jì)體，在這些國(guó)家，金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)前的那幾年新增貸款有相當(dāng)一部分貸款價(jià)值比達(dá)到100%。

道理很簡(jiǎn)單，在杠桿化程度較低的市場(chǎng)里，房?jī)r(jià)調(diào)整對(duì)金融體系的影響肯定不同于杠桿化程度較高的市場(chǎng)受到的影響。前一種情況中，違約現(xiàn)象可能比較罕見(jiàn)，因?yàn)閮r(jià)格下跌幅度必須超過(guò)20%，房產(chǎn)所有人的資產(chǎn)才會(huì)為負(fù)值。對(duì)于后一種情況，例如美國(guó)，次級(jí)貸款通常不需要任何首付，這使得此類(lèi)交易中貸款價(jià)值比達(dá)到100%。這樣，即使是剛開(kāi)始的溫和價(jià)格調(diào)整也會(huì)讓很多申請(qǐng)抵押貸款的房產(chǎn)所有者陷入資產(chǎn)價(jià)值為負(fù)的境地。當(dāng)這些次級(jí)貸款的借款人違約并放棄贖回抵押品時(shí)，銀行將這些房產(chǎn)重新交給市場(chǎng)，從而進(jìn)一步增大房產(chǎn)供給，推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格主動(dòng)下調(diào)。這迫使更多借款人成為負(fù)產(chǎn)權(quán)所有人。其結(jié)果是，次級(jí)貸款還款違約現(xiàn)象激增，對(duì)次貸支持的證券價(jià)值造成不利影響，最終甚至沖擊到質(zhì)量略好的那部分抵押貸款，例如準(zhǔn)優(yōu)級(jí)貸款。數(shù)家重要的美國(guó)金融機(jī)構(gòu)因此破產(chǎn)，它們要么持有此類(lèi)證券，要么為這些證券價(jià)值提供擔(dān)保。