有人認(rèn)為投資房地產(chǎn)比較安全，而事實上，沒有比房地產(chǎn)市場風(fēng)險更大的市場了。

有人認(rèn)為，匯率和房地產(chǎn)市場之間不存在相關(guān)性或相關(guān)性是不確定的。

但是，從美國（2007年下半年以后）和日本（20世紀(jì)90年代中期）的案例中可以看出，當(dāng)房地產(chǎn)價格下降20％以上時，美元和日元會開始大幅貶值。這說明房地產(chǎn)市場和外匯市場存在著密切的相關(guān)性。

當(dāng)房地產(chǎn)價格下降時，作為國際基礎(chǔ)貨幣的美元和作為國際結(jié)算貨幣的日元都難逃大幅貶值的命運。因此，如果韓國的房地產(chǎn)價格大幅下降，韓元作為非國際結(jié)算貨幣，可能會比美元或日元出現(xiàn)更大的貶值。

我們來比較一下房地產(chǎn)價格暴跌以后，2008年中期，77平方米的大峙洞恩麻公寓的成交價格和韓元兌美元的匯率的關(guān)系。

77平方米恩麻公寓實際交易價格和韓元兌美元匯率趨勢

基準(zhǔn)：月平均

來源：韓國國土海洋部，韓國銀行

恩麻公寓的價格在2006年末達(dá)到峰值，之后直到2008年底一直呈下降趨勢。而在此期間，韓元兌美元匯率呈現(xiàn)上升趨勢。其后，2009年1月公寓價格開始上漲，在大約3個月后，韓元兌美元匯率開始下降。

作為參考，我們可以比較一下，2003~2007年，在房地產(chǎn)市場結(jié)束長達(dá)10年的調(diào)整后開始復(fù)蘇時期匯率變化的趨勢以及住宅的銷售額。這一時期，首爾周邊熱點地區(qū)公寓價格漲幅超過了100％，住宅銷售額由2003年的43萬億韓元，增加到2007年的58萬億韓元。與此相反，韓元兌美元匯率由2004年底的1美元兌換1 035韓元下降到2007年的1美元兌換936韓元。所以，匯率和住宅銷售額也存在反向運動的關(guān)系。

在韓國家庭中，房屋占總資產(chǎn)的79％左右，購房款是最大的支出項目。韓國的房地產(chǎn)市場比股票市場或債券市場的規(guī)模更大，預(yù)計總值達(dá)2 000萬億韓元以上。 此外，以2009年3月底為基準(zhǔn)，每戶家庭平均負(fù)債額為683萬億韓元，每位家庭成員的平均負(fù)債額為4 100萬韓元，其中有關(guān)房屋的貸款占60％左右。因此，房地產(chǎn)市場和匯率的相關(guān)性較高是必然的。

房地產(chǎn)市場上升期，實體經(jīng)濟長期處于繁榮階段，貨幣價值開始上升，而匯率逐漸降低。但是，如果房地產(chǎn)市場進(jìn)入衰退期，則家庭消費疲軟，公司贏利能力下降，從而導(dǎo)致股價下跌和匯率上升。