自1999年4月三大需求“全線潰退”之后，5月爆發(fā)了中國股市的“井噴”和出口首次增長的亮點，6月央行再次宣布降息，進一步刺激了股市的上升，并且使股市的市盈率上升到40倍，與低利率的儲蓄收益形成鮮明的對比。

只有當(dāng)股市的收益可以滿足人們購房需求或不能滿足對利潤的追求時，資金才會回到房地產(chǎn)市場。

房產(chǎn)的升值是遠期的，股票的收益是現(xiàn)錢

股市從來都被經(jīng)濟學(xué)家當(dāng)做國家經(jīng)濟宏觀走勢的一個重要指數(shù)。當(dāng)股市上升時，深圳、上海的出租車忙了，電話占線多了，餐廳賓館活躍了，股民的臉也變紅了。解套的人松了一口氣，及時跟進的人大撈了一筆。暫時還沒有太多的人倒霉，但也沒有因為股市的暴漲而帶動房地產(chǎn)的銷售。

在買房者中，有不少人是長年在股市中作戰(zhàn)的勇士，有些人在1996年之前將股市中的賬面贏利作抵押貸款投資于房地產(chǎn)。1996年股市的暴跌使個別人在償還銀行的抵押貸款上出現(xiàn)了拖欠，幾乎破產(chǎn)?！柏敻恍?yīng)”在高漲時刺激了他們的消費欲望，當(dāng)奇跡不再發(fā)生時這種欲望消費和投資就都成了夢，并使他們陷入了困境。

最近一些買房者在股市“井噴”之前簽訂了購買的預(yù)定合同，那時連續(xù)低迷的股市使他們覺得無處投資，利率又不斷下降，最好是將手中的錢轉(zhuǎn)移到有發(fā)展?jié)摿Φ姆慨a(chǎn)投資上，期望房產(chǎn)的升值會遠遠大于在股市和儲蓄上的收益。現(xiàn)在，一轉(zhuǎn)眼的工夫，股市暴漲了，發(fā)財?shù)臋C會伴隨著物價連續(xù)20個月的下降、利息連續(xù)多次下調(diào)終于出現(xiàn)了。他們當(dāng)然要將更多的資金投入股市。

房產(chǎn)的升值是遠期的，而股票的收益是現(xiàn)錢。雖然原有的居住條件還過得去，但他們哪怕因違約而被沒收了定金也要先退房冒險到股市中去炒一把。“贏了錢會買更好的房子”，這種想法不但他們自己有，開發(fā)商也希望他們有。

股市受益者還沒有將資金向房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移

謀求最高利潤是永遠的追求，如果股市在不斷地高漲，這些資金當(dāng)然會大量地保留在股市之中不斷地滾雪球，而只有當(dāng)股市中的收益可以滿足他們購房的需求或股市中的收益不能滿足他們對利潤的追求時，這些資金才可能更多地回歸到房地產(chǎn)的投資行列。

股市的大量交易給國家?guī)砹舜罅康亩愂?，?jù)統(tǒng)計，交易量最大的一天僅交易稅就高達4億多元，那么可想而知證券公司和交易所的收入也會大幅度增加。

也許因股市而獲利的投資者將會成為新一輪的購房者和投資者，但目前還沒有他們將資金向房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移的動向。

降息對經(jīng)濟的刺激作用要遠遠大于股市的“財富效應(yīng)”

降息是否會給房地產(chǎn)市場帶來福音也是眾人關(guān)注的問題。經(jīng)濟學(xué)家們普遍認為降息對經(jīng)濟的刺激作用要遠遠大于股市的“財富效應(yīng)”。據(jù)美國的經(jīng)濟學(xué)家分析，“財富效應(yīng)”對于消費的刺激只占美國整體消費的3%。

我估計美國是個多數(shù)人和家庭持有股票的國家，與中國只有極少數(shù)人持有股票的情況不同，如果樂觀地估計美國股市的“財富效應(yīng)”對消費的刺激能占到整體消費的10%，那么中國股市對消費的刺激大約只占整體消費的1%都不到。而降息則不同，在經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，降息會大大地影響股市，如美國、英國、中國香港等，同時也會對消費產(chǎn)生直接的傳導(dǎo)和刺激作用。但在中國，提高利率未必就能抑制消費，因為國內(nèi)大幅度提高利率時，恰恰也是物價上漲和投資回報率較高的階段，此時收緊銀根、降低收入反而比提高利率的作用更大。同樣，降低利率也不能有效地刺激投資和消費，因為此時物價下降的速度大于利率下調(diào)的速度，在名義利率下調(diào)的同時實際利率仍很高。

另一個原因是中國人民普遍還處于中低收入水平，除了必要的生活消費和必需的儲蓄之外，并沒有多少余錢是在銀行中為獲得利息而儲蓄的。而少數(shù)高收入者的儲蓄本來就是一種在滿足了高消費之后的剩余，并不因利率的高低而受太多影響。這些資金可能轉(zhuǎn)為金融資產(chǎn)或投資，卻不會大量轉(zhuǎn)為消費。如果他們現(xiàn)在購房也絕不是因為降息。

降息會給房價下降帶來空間