降息對(duì)開發(fā)商來說是一種福音，在中國(guó)，地產(chǎn)公司的資本金極低（全國(guó)平均每家地產(chǎn)公司的注冊(cè)資本只有1 700多萬元），負(fù)債率卻平均高達(dá)75%。全國(guó)只有30多家地產(chǎn)公司可以通過股市直接融資，占全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的0.14%。上市公司的平均負(fù)債率也在60%左右，100%的開發(fā)企業(yè)都要靠銀行的支持進(jìn)行投資。利率的高低將直接影響房屋的建設(shè)成本，降息肯定會(huì)降低成本（盡管這個(gè)成本的下降占房?jī)r(jià)因素的比例很?。?，因此降息必然會(huì)給房?jī)r(jià)的下降帶來空間。

降息對(duì)空置房是福音

降息對(duì)大量的空置房來說也是福音。當(dāng)部分開發(fā)商用貸款建房而又未能及時(shí)銷售時(shí)，高息會(huì)使他們重賦難當(dāng)，而降息則有利于他們采取一些措施轉(zhuǎn)化資產(chǎn)，起碼給了他們糾正投資失誤的時(shí)機(jī)，使他們有了喘息的可能。

降息對(duì)買房者是福音

降息對(duì)消費(fèi)者來說同樣是福音，一是房?jī)r(jià)不會(huì)暴升，可能會(huì)下調(diào)或趨穩(wěn)，消費(fèi)者可以有選擇的時(shí)間和減少支出；二是大多數(shù)靠抵押貸款購房的人可以在借貸期間減輕利息的負(fù)擔(dān)。降息對(duì)開發(fā)商和消費(fèi)者而言當(dāng)然是利好，但現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)因降息而產(chǎn)生大的變化。

中國(guó)的房地產(chǎn)個(gè)人消費(fèi)分為兩類，一類是高收入者的購房，一類是中低收入者的購房。高收入者并不會(huì)因利息而對(duì)自己的收入和支出產(chǎn)生過多顧慮，也不會(huì)因利率去改變自己的消費(fèi)意念。利率的高低會(huì)對(duì)中低收入者的消費(fèi)產(chǎn)生較大的影響，但計(jì)算到房?jī)r(jià)之中影響就小得多了，因?yàn)檫@些中低收入者大多收入水平都不能使他們?cè)诮趦?nèi)將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)為購房消費(fèi)。

1998年中央才宣布“停止福利分房”，至今“房改補(bǔ)貼”的細(xì)則尚未下達(dá)。在這么短的時(shí)間內(nèi)中低收入者并沒有充分的思想和物質(zhì)準(zhǔn)備，他們的收入過低，這使他們還不具備有余錢去購房的條件。沒有收入增長(zhǎng)這個(gè)最基本的條件，利率的高低都不會(huì)刺激他們的消費(fèi)，就更不用說購房了。再加上可能預(yù)期的其他大量增加的支出，他們根本不可能在短期內(nèi)加入購房的消費(fèi)行列。

根據(jù)中國(guó)人民銀行2000年6月公布的最新調(diào)查顯示，在利率浮動(dòng)、物價(jià)下降和上升的各種不同情況下選擇“存錢”和“繼續(xù)存錢”的比例都大于50%，且都在以不同比例上升。而儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)中“日常生活零用”占首位，其次是教育、住房、養(yǎng)老和防意外事故（醫(yī)療）。這個(gè)調(diào)查充分說明，中低收入者在降息中因降息減少了收入，同時(shí)并不能因降息而享受到房?jī)r(jià)下降和購房費(fèi)用減少的優(yōu)惠。

降息對(duì)中高收入者是利好

對(duì)于中高收入水平者來說，現(xiàn)在也許是加入購房行列的好時(shí)機(jī)（如果他們不把資金投入股市之中）。他們有一定的購房需求，又有一定的支付能力。現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)因降息所帶給他們的都是可以看得見、摸得著的實(shí)惠。

在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大調(diào)整的階段，國(guó)家出臺(tái)和將出臺(tái)的各種刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效政策都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，不過是作用力的大小不同。我個(gè)人認(rèn)為最有力的促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的措施是減免稅費(fèi)。一是減免各種政府的稅費(fèi)使房?jī)r(jià)能大幅度下降，二是減免消費(fèi)者個(gè)人在購房行為中的稅費(fèi)和減免個(gè)人收入所得稅。如果按國(guó)際上一些國(guó)家已實(shí)行的那樣，購房者可以因購房行為直接享受到個(gè)人所得稅的沖抵和減免，這將是在中國(guó)現(xiàn)有的收入條件下（當(dāng)然大幅度提高居民收入更好）對(duì)住房消費(fèi)的最大刺激。

（2000年1月）