市政工程對房價的影響

雖然在繳納的土地出讓金中已含有四源費(fèi)以及大市政費(fèi)用的部分，但每個建筑項目自身仍在承擔(dān)著大量的市政工程費(fèi)用。大市政管線及道路等工程實際建成后除小區(qū)內(nèi)管線之外，全部向市政各管理部門繳納了實物資產(chǎn)，包括余量資產(chǎn)。每項市政工程的建設(shè)并非完全按本項目實際應(yīng)負(fù)擔(dān)和消耗的能源情況負(fù)擔(dān)，而是按城市建設(shè)的長遠(yuǎn)發(fā)展留有余量，如電信管道在每個小區(qū)中只需1~6孔的管道，但建設(shè)時按城市要求建了72孔或48孔的管道，資產(chǎn)和余量無償?shù)亟唤o了電話局或電信管理部門，而這一區(qū)的房價卻不合理地增加了大量的費(fèi)用，有的小區(qū)還要建22萬伏的電站等地區(qū)設(shè)施，市政費(fèi)用大大提高了房價。

國際上通行的做法是由政府或者專營的企業(yè)（公司）來支付市政管線和設(shè)施，然后在能源使用費(fèi)用中將投資回收。事先支付的工程費(fèi)用由稅收（財政）或市場直接融資解決。合理的電費(fèi)、水費(fèi)以及燃?xì)赓M(fèi)用完全可以提高價格以保證投資的回報，如香港的電氣、燃?xì)獾壬鲜泄?。但?nèi)地目前的公共設(shè)施價格是福利性的價格，因此無力形成投資的回收，許多如熱力公司等還要在財政或政府的補(bǔ)貼下生活，這樣就必然會造成電話、電力、熱力、燃?xì)?、供水等市政工程建設(shè)與收費(fèi)之間的不合理以及房價的不合理。

原有城市市政條件好的地區(qū)房價中的分?jǐn)偙壤?，原有城市市政條件不好的地區(qū)房價中的分?jǐn)偙壤?，商品房房價中要承擔(dān)大量的市政工程費(fèi)用，而非商品房的回遷戶、學(xué)校、幼兒園等其他房屋的市政費(fèi)用也轉(zhuǎn)化到了商品房之中。如果這些費(fèi)用均轉(zhuǎn)化在能源的消耗中支付，就可使房價大幅度降低。

任何產(chǎn)業(yè)都是按市場發(fā)現(xiàn)價格、價格中的利潤作用引導(dǎo)市場資源的配置，而資源的重新配置又反過來影響價格和利潤，這樣一個資源配置選擇市場價格、市場價格吸引資源的基本原則，在房地產(chǎn)業(yè)也是同樣。任何開發(fā)商都是事先按照市場可能接受的價格情況核算現(xiàn)行政策中規(guī)定或可預(yù)見的成本，以選擇自己的投資，但由于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長的特性，開發(fā)商并不能預(yù)見政府的政策性變化。每一次政府政策的變化都在以不同標(biāo)準(zhǔn)提高著成本，開發(fā)商又必須無條件地服從和支付因政策變化而增加的成本，就只能要么核減自己的利潤以維持原有的價格，要么提高房價來維持必要的利潤。由于這種不可預(yù)見的因素，幾乎每年都會因政策變化而出現(xiàn)一些小的開發(fā)商或項目公司，不得不（因其沒有其他的項目來分?jǐn)傦L(fēng)險）事先就制定一個增加較多的不可預(yù)見因素的價格前提，以保證政策變化時能夠應(yīng)對。事先應(yīng)對風(fēng)險本來是市場經(jīng)濟(jì)中普遍采取的手段之一，但如果是為了防止政策的不穩(wěn)定因素而造成不得不應(yīng)對風(fēng)險所增加的市場價格，就會增加市場的不穩(wěn)定和不合理因素。

任何一級政府都在不斷地提高規(guī)劃之中對城市環(huán)境、居住條件和配套設(shè)施等方面的標(biāo)準(zhǔn)和需求，但同時又都希望房價能迅速地下降，直到接近于現(xiàn)有工薪階層的工資能承受和購買的水平，同時又希望在下降的房價之中能保證政府有形和無形的收益并不降低和減少。政府總認(rèn)為不是政府的規(guī)定和政策從房價中拿走了大頭，而是開發(fā)商在牟取暴利，總指望靠擠壓開發(fā)商的利潤可以使房價降下來。如果市場中房屋的建設(shè)開發(fā)者不是開發(fā)商而是政府，如果不能靠利潤、剩余價值的經(jīng)濟(jì)規(guī)律來吸引資金向房地產(chǎn)投入，那么結(jié)果不是房價會降下來，而是在供應(yīng)量減少的情況下使房價直線上升。

降低土地的成本是降低房價的關(guān)鍵，建安成本有預(yù)算定額，但土地成本卻是受多方因素影響的：

1.舊城土地的拆遷成本由政府的拆遷政策決定，并在逐步提高；

2.土地的出讓金繳納由政府的基準(zhǔn)地價和評估辦法決定；

3.市政工程費(fèi)用受到政府的規(guī)劃條件、雙重收費(fèi)和現(xiàn)狀缺口的制約；

4.教育、商業(yè)和人防等必需的配套條件由千人指標(biāo)和人防法決定；

5.汽車、自行車庫的數(shù)量受到發(fā)展規(guī)劃的要求在不斷增加和提高；

6.綠化水平受到綠化法、環(huán)境保護(hù)法等法規(guī)的要求在不斷提高；

7.城市規(guī)劃的限高、容積率、密度、遮擋、戶型設(shè)計等條件受到總體規(guī)劃的限制；

8.各項稅收行政收費(fèi)也是由政府規(guī)定的。

上述所有問題和規(guī)定都影響著土地的成本，又都是開發(fā)商和消費(fèi)者無權(quán)改變而不得不承受的。房價能否下降和房價下降的余地到底還有多少，關(guān)鍵就在于上述決定和影響成本的因素變化還有多少。

（2000年3月）