拆遷因素對(duì)價(jià)格的影響

1990~1998年，北京舊城改造中約拆遷了18萬(wàn)~20萬(wàn)戶居民，平均每年約2萬(wàn)戶居民因?yàn)榕f城改造而改善了住房條件，并使北京市的城鎮(zhèn)居民平均居住水平大幅度提高。這些居民的重新安置（除少數(shù)純道路市政的改造之外）自然成為房?jī)r(jià)的成本。而每年的商品房銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)字約為180萬(wàn)平方米，約折合25 000套住房，扣除新征土地中建設(shè)的商品房基本上城區(qū)每年商品房的銷售為10 000套，而每新建一套商品房就要安置1.5~2戶舊城居民，相當(dāng)于在每套商品房的價(jià)格中再加上1.5~2戶舊城居民的安置成本。

目前廣州、深圳所新建的一居室商品房許多為19~24平方米，并且深圳1999年推出的24~30平方米的一居室在市場(chǎng)中形成了銷售的高潮，頗受市場(chǎng)歡迎和寵愛(ài)，但北京的拆遷政策中規(guī)定按平房每戶居民實(shí)際居住面積增加25平方米計(jì)算補(bǔ)償安置費(fèi)用。政策中規(guī)定的增加部分就等于送給原租用住房的住戶一套深圳、廣州的一居室，還不計(jì)原有租用的面積和對(duì)產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償費(fèi)用，這使租用住房戶通過(guò)一次性拆遷政策的優(yōu)惠變成了擁有私有住房的有產(chǎn)階層，同時(shí)將這些成本轉(zhuǎn)移到了房?jī)r(jià)之中，由購(gòu)房者承擔(dān)。

從香港房屋署公布的資料可以看出，香港私人房屋60%以上的家庭居住在50平方米以下房屋內(nèi)，政府的租用房屋50%以上在30平方米以下，這也說(shuō)明北京的政策是一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的住房政策。其中高標(biāo)準(zhǔn)的拆遷安置政策，也必然會(huì)影響到城區(qū)房?jī)r(jià)的居高不下。原有的舊拆遷政策雖然當(dāng)時(shí)的支付成本較大，但被安置房的產(chǎn)權(quán)要經(jīng)過(guò)房改后才能歸個(gè)人所有，并且居住時(shí)需繳納房租（原有的回遷按房改售房并不交納營(yíng)業(yè)稅，而現(xiàn)在的回遷以貨幣安置，購(gòu)買低價(jià)商品房回遷要增加營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)發(fā)商的實(shí)際所得低于房改價(jià)的情況在增加），如將這些因素計(jì)算在內(nèi)，新拆遷法中對(duì)租房戶的優(yōu)惠程度以及實(shí)際成本都大于舊拆遷法。在新拆遷法執(zhí)行一段時(shí)間之后也許導(dǎo)致的不是房?jī)r(jià)下降而是上升。如果在新征土地中涉及農(nóng)村宅基地的房屋拆遷，按新拆遷法執(zhí)行其成本將大幅度上升，并會(huì)使新征土地建設(shè)的房屋價(jià)格同步上升。

如果北京的拆遷成本不能被有效的拆遷政策所嚴(yán)格控制并大幅度下降，那么要想讓城區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)下降是很困難的。好地點(diǎn)的房?jī)r(jià)因此而降不下來(lái)，新建區(qū)的房?jī)r(jià)因此而下降的可能性也不大。

政府是否有權(quán)限制和提高拆遷中的優(yōu)惠呢？完全有權(quán)，因?yàn)橥恋厥菄?guó)家所有的，政府作為一級(jí)土地管理者完全有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)的情況來(lái)決定土地的價(jià)格。實(shí)質(zhì)拆遷成本、市政成本、土地出讓金的繳納以及土地的使用性質(zhì)和容積率都是土地的綜合成本，都在決定著土地的價(jià)格和房屋的價(jià)格。如果政府在加大拆遷中的優(yōu)惠政策時(shí)不核減土地的出讓金，自然會(huì)提高土地和房屋的價(jià)格。反之，如果降低拆遷的成本，或?qū)⒉疬w成本高的部分作為出讓金轉(zhuǎn)換，則可大大降低房?jī)r(jià)。

土地出讓金對(duì)價(jià)格的影響

55號(hào)令之后，地價(jià)成為全國(guó)大幅度提高房?jī)r(jià)的重要因素，北京市一般的地價(jià)中包含三個(gè)部分：1.土地出讓金；2.四源費(fèi)；3.大市政費(fèi)，并另行支付使用費(fèi)。這三者合計(jì)一般收取的標(biāo)準(zhǔn)為房?jī)r(jià)的10%~30%，因性質(zhì)和位置的不同而調(diào)整。如市中心區(qū)的地價(jià)一般為每平方米1 500~3 000元，隨市中心成放射線向外遞減。政府收取的地價(jià)又重新投于城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之中，轉(zhuǎn)換為土地的增值作用，但并未減少建設(shè)項(xiàng)目中市政費(fèi)用的支出。由于土地有償使用的時(shí)間短，而城市基礎(chǔ)設(shè)施的缺口大，因此，目前大部分建設(shè)項(xiàng)目的市政項(xiàng)目工程仍要由開(kāi)發(fā)商支付代市政拆遷用地的費(fèi)用以及遠(yuǎn)離用地之外的干線市政工程的費(fèi)用，有的在長(zhǎng)達(dá)幾公里、十幾公里之外連接水、電、暖、氣等，成倍地支付市政費(fèi)已繳納之外的市政工程等費(fèi)用。

在實(shí)行繳納出讓金之前的土地使用者同樣在支付拆遷市政等各項(xiàng)成本，這些成本實(shí)際也是政府收取的出讓金的一部分。實(shí)行土地出讓金制度無(wú)非是政府認(rèn)為原有土地的收益過(guò)低而采取的一種增加和補(bǔ)充。但這種增加和補(bǔ)充雖然改善了政府對(duì)城市市政基礎(chǔ)設(shè)施投入的情況，卻并未改變建設(shè)項(xiàng)目對(duì)市政工程的負(fù)擔(dān)，因而必然會(huì)使房屋的價(jià)格最少提高10%。同時(shí)這些土地出讓金、四源費(fèi)、大市政費(fèi)進(jìn)入房?jī)r(jià)之中又提高了營(yíng)業(yè)稅費(fèi)，形成了稅上費(fèi)、費(fèi)上稅的環(huán)比增長(zhǎng)結(jié)果。（1992年前計(jì)算房?jī)r(jià)營(yíng)業(yè)稅時(shí)，將四源費(fèi)、建筑稅、材料差價(jià)等均計(jì)算在房?jī)r(jià)之外作為代收代繳，并不繳納營(yíng)業(yè)稅，而現(xiàn)在的出讓金、上繳的市政費(fèi)以及四源費(fèi)都變成了房?jī)r(jià)之中的內(nèi)容，都增加了相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅。土地出讓金的提前繳納使成本中增加了相當(dāng)大的利息。當(dāng)領(lǐng)取銷售證時(shí)土地出讓金已基本交齊，而銷售和建成之間約有1~2年的時(shí)間自然會(huì)使房?jī)r(jià)再度升高，也增加了房?jī)r(jià)中土地出讓金的實(shí)際成本比例。）土地出讓金原則上是按地上和地下的可銷售商品房面積計(jì)算和繳納的，但由于土地的容積率不同，實(shí)際上就造成了土地拆遷成本的不平均分配，有的地區(qū)成本極高。有些必須建設(shè)又不能分?jǐn)傇谏唐贩恐凶鳛殇N售面積計(jì)算的土地同樣會(huì)產(chǎn)生成本，也會(huì)增加土地的實(shí)際成本。雖然這些建筑沒(méi)有收取土地出讓金，但也未核減土地出讓金，自然會(huì)成為對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)的成本中的一部分。