西直門內(nèi)地區(qū)的房價(jià)約為每平方米9 500元，該地區(qū)的土地出讓金為每平方米830元，每公頃居民約為200~250戶，每戶各種拆遷費(fèi)用（按老拆遷法）約為40萬元（含貨幣補(bǔ)償、房屋補(bǔ)償、搬家拆除房屋、拉渣土等），平均每平方米土地的費(fèi)用約為0.8萬~1萬元，當(dāng)?shù)氐貐^(qū)房屋建設(shè)的容積率約為1.8~2.0，相等于每平方米建筑的土地成本已達(dá)到4 000~5 500元。按照市規(guī)劃局規(guī)定，住宅中應(yīng)按12%的比例（或千人指標(biāo)比例）配學(xué)校、托幼和商業(yè)；另配人防、自行車庫和汽車庫，其中自行車庫按每戶1.7輛、汽車庫按30%~100%的比例配置；集中綠地不少于人均1平方米，總數(shù)不少于占地的30%；代市政拆遷用地（道路、管線用地）約為總用地的20%；拆遷成本需被分?jǐn)?。市政工程費(fèi)用（包括管線費(fèi)用、變電室、開閉站、調(diào)節(jié)站、熱力站、鍋爐房，有的還有變電站、模塊局）約為每平方米400~600元。還有居委會(huì)、公廁、垃圾樓、泵房、物業(yè)管理用房等分?jǐn)偟墓妹娣e。低標(biāo)準(zhǔn)建安費(fèi)用約為多層1 200~1 400元，高層1 600~1 800元，各種其他費(fèi)用約106項(xiàng)，各種稅約7~10項(xiàng)，稅費(fèi)約占總價(jià)的8%~15%（不含利潤所得稅）。僅按大項(xiàng)列支，可以從表2–3中看出，房價(jià)之中所占比例最大的部分是政府直接收取和政府政策規(guī)定必須支付的成本和費(fèi)用（包括優(yōu)惠的福利性拆遷政策中的成本支付）。

表2–3?西直門內(nèi)地區(qū)項(xiàng)目費(fèi)用表

序號(hào)         項(xiàng)目         費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)         百分比（%） 備注

1       銷售價(jià)     每平方米10 000元         100 

2       出讓金     每平方米830元     8.3   內(nèi)銷住宅地價(jià)一般小于10%

3       拆遷費(fèi)     每平方米3 500~5 500元        35~55       容積率高低影響比例，容積率大于3的地區(qū)成本下降

（續(xù)表）

序號(hào)         項(xiàng)目         費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)         百分比（%） 備注

4       市政工程         每平方米300~600元     3~6  部分地區(qū)大于每平方米1 000元

5       商業(yè)教育         千人指標(biāo)商業(yè)5%，教育7% 12     部分小區(qū)小于此標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)5%，有部分收入，教育為無償

6       人防         法規(guī)（異地補(bǔ)償每平方米1 000元）  3       多層區(qū)減少，高層區(qū)增加

7       車庫等     包括管理、用房、居委會(huì)等         3       高層多利用地下室

8       綠地         每平方米40+12+20元（公園費(fèi)每平方米40元、綠地每平方米12元、綠地土建每平方米20元） 0.5~1        

9       電站         每平方米50~100元       0.5~1        每千伏安1 200元

10     建安工程         多層1 200~1 400元

高層1 800~2 000元        13~20       不含裝修及設(shè)備

11     各種費(fèi)用         規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、測(cè)量、預(yù)算、招投標(biāo)、審批、監(jiān)理、竣工、報(bào)裝、查圖、咨詢等     7.36 高時(shí)占10%，其中約50%為政府收費(fèi)

12     銷售費(fèi)用         銷售價(jià)的1%~3%    1~3  樣板房、廣告費(fèi)、銷售員工資等

13     買賣稅費(fèi)         印花稅、契稅、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)等（在銷售價(jià)之外）     6.6   分別由買賣雙方承擔(dān)

14     營業(yè)稅     5%~5.5% 5.5   合資5%

15     利息         按工期三年平均50%值計(jì)     2~4  融資成本大多比例高于5%

16     管理費(fèi)     總額的1%~2%         1~2  人員工資、辦公費(fèi)用等，團(tuán)體預(yù)售好的可能減少

17     利潤                   5~10        

18     所得稅     利潤額的33%          33     占總額的3%~10%左右

另外可再看下面征用土地的開發(fā)建設(shè)情況（表2–4）：

表2–4?京通新城項(xiàng)目費(fèi)用表

序號(hào)         項(xiàng)目         費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)         百分比（%） 備注

1       銷售價(jià)     每平方米4 469元  100.0       

2       出讓金     每平方米366元     8.2   加營業(yè)稅和利息大于15%

3       拆遷費(fèi)     每平方米10元       0.2   新征用地中拆遷少

4       征地費(fèi)     每平方米60元       1.3  

5       市政工程         每平方米290元     6.5   新建區(qū)市政比例提高

（續(xù)表）

序號(hào)         項(xiàng)目         費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)         百分比（%） 備注

6       商業(yè)教育         每平方米130元     2.9   （未含有收益的商業(yè)和外銷公寓的教育配套）

7       人防         每平方米93元       2.1  

8       車庫等配套用房     每平方米89元       2.0  

9       綠地         每平方米19元       0.4  

10     電站         每平方米29元       0.6   用電權(quán)/電貼費(fèi)

11     建安工程         每平方米1 701元  38.1

12     規(guī)劃設(shè)計(jì)等     每平方米54元       1.2   規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、預(yù)算、審批、招投標(biāo)、監(jiān)理、咨詢等

13     銷售費(fèi)用         每平方米80元       1.8  

14     買賣稅費(fèi)         每平方米21元       0.5   印花稅/手續(xù)費(fèi)/律師費(fèi)等

15     營業(yè)稅     每平方米248元     5.5  

16     利息         每平方米522元     11.7 （主要為出讓金事先繳納的利息）

17     管理費(fèi)     每平方米45元       1.0  

18     其他         每平方米44元       1.0   物業(yè)啟動(dòng)資金/不可預(yù)見費(fèi)等

19     利潤         每平方米504元     11.3

20     所得稅     每平方米166元     3.7  

注：表中政府收益約占35%~40%。

在舊城改造和新區(qū)開發(fā)建設(shè)的兩張表格中，我們可以清楚地看出房價(jià)高低的決定性因素是土地的成本。由于地理位置的不同造成了房價(jià)高低的主要差別，裝修和俱樂部等特殊項(xiàng)目的比重是個(gè)別項(xiàng)目的特點(diǎn)和個(gè)別價(jià)格的差別問題。