決定房?jī)r(jià)高低的最主要因素還是成本因素。目前的成本因素能使房?jī)r(jià)下降的可能性又有多少呢？

假定政府的政策不變，在這種情況下房?jī)r(jià)是絕不可能下降的，而只會(huì)不斷上升。1.國(guó)家嚴(yán)格地控制和限制了農(nóng)用土地向建設(shè)用地轉(zhuǎn)化的條件，利用新征農(nóng)用土地變更為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的可能性和供應(yīng)量在減少，必然使土地稀有化，從而使土地價(jià)格增高；2. 市中心可改造的土地減少，供應(yīng)量減少也必然使土地價(jià)格提高；3. 市區(qū)內(nèi)可改造的優(yōu)勢(shì)地區(qū)和低成本地區(qū)大部分被前幾年的開發(fā)熱所占領(lǐng)和開發(fā)，剩余的土地多為容積率低、拆遷密度大、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件差、拆遷成本不斷加大的地區(qū)，必然使土地的開發(fā)成本提高；4. 數(shù)年增調(diào)的施工定額，使建安成本不斷提高，蓋房子的錢會(huì)在同樣的工程量下越花越多；5. 房屋建材的標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，如空腹鋼窗已被禁止使用（木窗早被禁止），黏土磚也被限制使用，防火防盜等標(biāo)準(zhǔn)的提高大幅度地提高了材料的造價(jià)；6. 房屋戶型標(biāo)準(zhǔn)的提高，如面積標(biāo)準(zhǔn)的提高、個(gè)性標(biāo)準(zhǔn)的提高、廚衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)的提高、環(huán)衛(wèi)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的提高，采光、供暖、供電、電話、通信、保安等標(biāo)準(zhǔn)的提高，不但提高了房屋的單價(jià)也提高了單套房屋的總價(jià)；7. 環(huán)境條件的提高，如道路標(biāo)準(zhǔn)的提高增加了市政用地，加大了代市政拆遷用地的成本，還有綠地標(biāo)準(zhǔn)的提高、汽車停車標(biāo)準(zhǔn)的提高、市政供應(yīng)量標(biāo)準(zhǔn)的提高、文化體育活動(dòng)場(chǎng)所標(biāo)準(zhǔn)的提高等，包括農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、教育、商業(yè)、物業(yè)管理、街景外立面、遮擋間距等無(wú)數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的提高都在無(wú)限地、大量地增加著成本，隨著環(huán)保要求和社會(huì)進(jìn)步各項(xiàng)指標(biāo)的提高建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和成本也會(huì)不斷提高；8. 購(gòu)房者消費(fèi)需求的提高同樣會(huì)對(duì)開發(fā)商提出各種改善生活質(zhì)量的要求。因此，不管是以上的哪個(gè)方面都只會(huì)使房?jī)r(jià)不斷地上升，沒有使房?jī)r(jià)下降的可能。

再按1998年調(diào)整政策的情況分析，房?jī)r(jià)也不可能降下來(lái)。1998年北京市重大政策調(diào)整有以下幾項(xiàng)。

下降的部分：

1. 政策減免了部分不合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其中與房屋建設(shè)有關(guān)的減免費(fèi)用約每平方米核減了114元。

2. 供電系統(tǒng)取消了供電權(quán)收費(fèi)，約每平方米住宅可減少40元。

3. 建材發(fā)展基金只對(duì)非住宅項(xiàng)目免征，并未降低住宅造價(jià)，1998年建安工程調(diào)價(jià)系數(shù)為–1.5%，但低于物價(jià)下降幅度。

上升的因素：

1. 招投標(biāo)管理費(fèi)和竣工圖編制費(fèi)由政策性收費(fèi)改為經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)后，標(biāo)準(zhǔn)將有所提高。

2. 房改價(jià)由每平方米1 450元提高至1 485元。

3. 新的拆遷法實(shí)行之后以舊城改造拆遷為例，核減了空掛戶和因人口多分戶分室的費(fèi)用，但增加了每戶25平方米的費(fèi)用和人均居住面積少于6平方米的擴(kuò)大面積的費(fèi)用。更主要的是拆遷中貨幣拆遷的價(jià)格極高，如西直門拆遷中拆除平房的價(jià)格定為每平方米6 000元，拆除樓房的價(jià)格定為每平方米7 000元，如有回遷房購(gòu)買，價(jià)格定為每平方米8 000~8 500元。同時(shí)對(duì)私有房屋另支付補(bǔ)償費(fèi)按房屋評(píng)估價(jià)格的3倍計(jì)約每平方米2 000~2 600元。對(duì)公管公房的補(bǔ)償是在對(duì)居民的補(bǔ)償之外每平方米另加1 500~3 000元。如按拆遷條例的政策性規(guī)定每平方米回遷的銷售價(jià)格已確定為8 000~8 500元以上，那么商品房的價(jià)格就不可能下降，反而會(huì)因拆遷條件的定價(jià)而提高。

如果在政策調(diào)整的過程中，政府所規(guī)定的每平方米房改價(jià)和拆遷房每平方米的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在不斷上升，商品房的房?jī)r(jià)又怎么可能下降呢？

如果用一個(gè)典型的項(xiàng)目進(jìn)行分析，大概可以得出這樣一個(gè)結(jié)論：房?jī)r(jià)之所以高，因?yàn)樗虚_發(fā)商和購(gòu)房者都在為社會(huì)、為政府、為被拆遷的居民作出重大貢獻(xiàn)。