一談到北京的房子，幾乎所有人提出的都是北京的房價(jià)過高，高得讓工薪階層根本不敢問津，但是沒有多少人知道房價(jià)為什么高。因此人們總在期待著房價(jià)會降到被工薪階層的現(xiàn)有收入水平接受的程度，總在埋怨開發(fā)商謀求過高的利潤，殊不知開發(fā)商即使不要利潤也不可能將房價(jià)降低到工薪階層可以問津的水平。降低房價(jià)水平的關(guān)鍵不在于開發(fā)商而在于政府。

曾有人提出要“把好地段的房價(jià)降下來”，并提出房價(jià)過高的原因一是需求拉動，二是成本過高，即降低房價(jià)首先要把開發(fā)成本降下來。那么降低房價(jià)的余地到底有多少呢？

需求拉動的影響

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國發(fā)[1990]55號令）規(guī)定“土地有償使用”之后，將房價(jià)迅速地推向了高峰。如：北京市好的外銷房高達(dá)每平方米3 000~3 500美元，中高檔的外銷房每平方米高達(dá)2 000~2 500美元；好的內(nèi)銷房也達(dá)到每平方米12 000~16 000元人民幣。這時(shí)大部分開發(fā)商都贏得了暴利，其原因一是需求大于供給，二是國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)情況良好，三是許多項(xiàng)目開發(fā)成本低。具體而言，低在以下幾方面：1. 當(dāng)時(shí)的拆遷房大多沒有繳納土地出讓金；2. 那時(shí)的拆遷房標(biāo)準(zhǔn)低，即許多是小戶型，一居室不足40平方米，二居室在56平方米以下，三居室70平方米左右，用于現(xiàn)房安置拆遷居民的費(fèi)用低；3. 當(dāng)時(shí)的建安造價(jià)低，新型材料、高價(jià)材料少，使拆遷房房價(jià)低，新建房的費(fèi)用低；4. 有些商品房不是足額繳納土地出讓金，或根本未繳納土地出讓金。

雖然此時(shí)的房價(jià)在不斷攀升，因?yàn)楦＠址恐贫鹊母畹俟?，廣大工薪階層并不關(guān)心房價(jià)問題，而由有能力購買商品房的單位、團(tuán)體、境內(nèi)外的企業(yè)和個(gè)人、地產(chǎn)投資者等這些巨大的需求支撐著市場，盡管中央已于1993年6月開始了宏觀調(diào)控，但房地產(chǎn)市場和房價(jià)的高潮一直延續(xù)到1995年年中。北京總體房屋平均價(jià)格的增長延續(xù)至1996年。1998年上半年終止福利分房的政策，再一次帶動了房價(jià)的回升，但由于這時(shí)大部分團(tuán)體、單位為國有單位，政策決定其不能購買過高房價(jià)的房屋，所以房價(jià)并未因它們的購買而大幅度上升。而現(xiàn)在的房價(jià)情況怎樣呢？外銷房的房價(jià)不管房屋質(zhì)量、地點(diǎn)如何，平均已降到每平方米2 500美元以下，大部分高檔和中高檔房的價(jià)格已降到每平方米1 500美元以下，許多外銷房的價(jià)格已與內(nèi)銷的高檔房無過多差別，降至1 000~1 300美元之間。高檔的內(nèi)銷房大部分價(jià)格也已下降了10%~35%，此時(shí)價(jià)格下降的因素并非在于成本的下降，反而是在成本大幅上升的基礎(chǔ)上的價(jià)格下降。無疑這些因市場要求而下降的價(jià)格幾乎全部體現(xiàn)在了開發(fā)商的利潤下降中。由于需求因素的影響產(chǎn)生的價(jià)格上升（或者說泡沫的高利潤部分）已經(jīng)被物價(jià)的連續(xù)下降、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的減緩、供求關(guān)系的下降等因素吃掉了，需求因素隨著市場的競爭已不再能拉動和引起房價(jià)的上升了。幾乎成倍擴(kuò)大的生產(chǎn)規(guī)模將市場中“物以稀為貴”的因素化解得接近于零。市場高潮期不論哪種房子、哪種價(jià)格都能被市場接受的現(xiàn)象不復(fù)存在了，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下靠分配基建指標(biāo)購房的賣方市場也被瓦解，牟取暴利已不再是投資者風(fēng)險(xiǎn)投資的首要因素。法律、管理逐步加強(qiáng)的市場化進(jìn)程，有效地控制了房價(jià)的不合理成分。目前房價(jià)從需求和開發(fā)商的角度大幅度下降的可能性和余地已經(jīng)沒有多少了。

是否從開發(fā)商的角度來說房價(jià)沒有再下降的可能了呢？并不是，許多開發(fā)商由于取得的拆遷成本較低，如用自有用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的、沒有大量拆遷費(fèi)用成本的企業(yè)，如將工廠、倉庫變更為住宅建設(shè)用地的企業(yè)，如在國有企業(yè)改制中享受政府減免稅費(fèi)或土地出讓金的企業(yè)。這些企業(yè)自己建設(shè)或與開發(fā)商合作建設(shè)的房屋在現(xiàn)有的房價(jià)水平上仍有較高的利潤，仍有降價(jià)的可能和余地。但如果不是現(xiàn)金流出問題或不是市場中不再有競爭的余地，他們?yōu)槭裁匆祪r(jià)從而導(dǎo)致利潤下降呢？畢竟還是有大量的需求存在，也畢竟還是有大量或多數(shù)的開發(fā)商并不能在高成本的條件下再降低房價(jià)了！

因?yàn)楦偁幍纫蛩亻_發(fā)商已大幅度降低了自己的利潤和房價(jià)，這樣是否就沒有需求了呢？不是，由于房價(jià)和利潤的降低必然會影響投資者的投資積極性而減少市場的供應(yīng)，由于福利分房政策的改變，市場中的需求只能是不斷地?cái)U(kuò)大和增加。房價(jià)的降低和更加合理（物有所值）同樣會擴(kuò)大和影響需求的增加。隨著人民生活水平和收入的增加以及個(gè)性消費(fèi)意識的提高，斷了分房的念頭必然會逐步變?yōu)閿U(kuò)大市場的需求行為，這個(gè)需求的增加也必然會造成房價(jià)的上升而不會在需求增加時(shí)出現(xiàn)房價(jià)的大幅度下降。中國剛剛開始執(zhí)行新的房改政策，還未明確房屋補(bǔ)貼的發(fā)放辦法，一旦大量的房屋補(bǔ)貼與居民儲蓄同時(shí)進(jìn)入市場，必然會使市場活躍，價(jià)格波動，出現(xiàn)回升、上揚(yáng)。因此就市場而言，需求是在成本和供應(yīng)量相對固定條件之下對價(jià)格產(chǎn)生影響的最主要因素。當(dāng)需求下降時(shí)價(jià)格必然下降，但只能下降到保證投資者仍有投資積極性的利潤率水平。如果不能保證投資者基本的回報(bào)，就必然會導(dǎo)致減少投資、減少供應(yīng)量，迫使價(jià)格回升。而當(dāng)需求上升時(shí)，價(jià)格必然上升直至再度吸引來更多投資而增加供應(yīng)量，迫使價(jià)格下降?，F(xiàn)時(shí)的房價(jià)下降已是市場供應(yīng)量增加、競爭加劇之后的結(jié)果了。

總成本因素的影響