上海與北京的市場差別

廣東是全國房地產贏利水平最高的地區(qū)，1999年利潤超過了26億元。深圳和廣州的房價都居高不下，但并沒有人去討論廣東的房價問題，因為這些地區(qū)的市場化開放程度高，土地供給透明度高，居民收入高，非本地的高收入群體購買數量高，因此市場中的競爭在發(fā)揮主導作用（浙江、福建也類似上述情況）。這些地區(qū)盡管政府并沒有大規(guī)模地推出經濟適用房，也并不用操心和管制市場的行為。

所有的統(tǒng)計總是將上海與北京作對比，大概是因為這兩個直轄市在重要性、城市規(guī)模和發(fā)達程度上相近，似乎這二者之間可以找到更多的可比性。其實就房地產市場而言，這兩個市場不論是在政府行為、市場行為還是在建安行為上都沒有任何直接可比性。

這里暫不評論兩地的國內生產總值與人均國內生產總值，也不評論人均收入和可支配收入情況，僅就與房地產最直接有關的情況作個沒有可比性的比較。上海1999年房地產開發(fā)企業(yè)利潤為13.42億元，僅次于廣東位列全國第二，而北京房地產開發(fā)企業(yè)則全行業(yè)虧損34.44億元。

政府行為

上海的土地出讓金大大低于北京，上海位于外環(huán)線以內（類似于北京的北三環(huán)）的望景苑的土地出讓金為每平方米180元，而北京的昌平回龍觀地區(qū)的出讓金就高達每平方米300元，北京與上海就同類地區(qū)的土地出讓金而言價格上相差了2~3倍。

《上海市人民政府批轉市房地局制訂的關于內銷商品住房種類歸并若干規(guī)定的通知》（滬府發(fā)[1999]42號）將大量的經濟適用房、劃撥土地的自建房、拆遷房與內銷商品房并軌，土地出讓金按內資六類出讓金標準的20%收取，而統(tǒng)一轉為內銷商品住房（購買公有住房僅交1%的土地收益金）。而北京原已建設的拆遷房因政府拆遷政策的強制性變化無法用于拆遷時，按該地區(qū)正規(guī)商品房的應繳土地出讓金標準補繳全部出讓金（開發(fā)商如果不是為了拆遷是不會建這種低標準的、根本無法進入市場競爭的“商品房”的）。

上海市政府為解決浦東的交通問題，取消一切過橋費和隧道費。而北京不但在收取此類費用，還提高了道路的收費標準。

上海有2 595家房地產企業(yè)（1999年），而北京僅為486家（企業(yè)的數量說明市場準入的開放程度）。

上海市政府允許外地購房者成為上海的“藍印”戶口居民，并鼓勵外地企業(yè)落戶上海（北京外地企業(yè)進京注冊難于上海）。北京不但不能解決外地人購房進京戶口問題，也是最晚允許外地人在京購房的，直到現在還在不斷地清理外地進京的流動人口。

上海市政府市政交通投資遠遠大于北京，僅地鐵投資一項就高于北京幾十倍。雖然上海市政府嚴格地限制了私有車輛的購買，但加大了公共交通的力度（北京也在加大市政和公共交通的投資，但與上海相差甚遠）。

市場行為

《上海市財政局、上海市地方稅務局關于深化本市住房制度改革若干財稅政策的通知》（滬財辦[1999]86號）通過減免和政府財政補貼的方式，將一級市場的各種交易稅費統(tǒng)一降為房價的0.95%。而北京各種交易稅費約為房價的12%，部分減免后為房價的8.9%，是上海交易稅費的9倍多。其中契約稅一項，北京在國家稅法允許的3%~6%的范圍內定為4%，而上海市政府則取了最低值。

上海購買商品房的房價款可以在2003年之前沖抵個人所得稅繳納基數，而北京并無此項措施。

上海已于1999年將內銷房統(tǒng)一（除別墅外無高檔房與普通房差別），現已將內外銷房并軌（包括出讓金并再次減免了交易費用），而北京仍以120平方米的標準區(qū)分高檔房與普通房的稅費，內外銷房還保留了土地出讓金、配套設施、供暖、供電、交費差別等一系列收費差別。

僅僅因上述稅費標準的差別，北京人每購買一套價值50萬元的房屋就將多支付稅費約10萬元，每購買一套價值100萬元的房屋就多支付稅費約30萬元或更多。

在二級市場中，上海取消了對進入市場房屋的產權、使用權等多種限制條件（北京尚保留了大量的限制條件）。

上海統(tǒng)一了二級市場交易中的各種稅費，合并為交易價格的5%，其中包括：房改房非完整產權的土地出讓金或收益金，市場交易的各種稅收和管理費，個人所得稅以及相關的契稅等各種稅費。而北京各種無法計算的稅費和面積差別計算公式等嚴重地限制了市場的發(fā)展。

在三級市場中同樣有著各種交易稅費和租賃稅費的差別。

尤其是北京的銀行信貸尚只停留在未完全發(fā)育的一級市場中，而上海的消費信貸已在一二級市場中活躍了。