中房北京指數(shù)顯示，北京2001年第二季度的指數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1998年的平均指數(shù)，只是比2000年2月的谷底現(xiàn)象略有回升。北京第二季度的指數(shù)是下降的，而上海、深圳的指數(shù)高速上升，被稱為“井噴”。北京2001年7月的統(tǒng)計中，外企建房價上升，內(nèi)資建房價下降，總均價下降。

也許統(tǒng)計局的數(shù)字只是北京2001年減少了抽樣中經(jīng)濟(jì)適用房的樣本而產(chǎn)生的統(tǒng)計誤差。

確實，2000年回龍觀、望京、天通苑、四惠橋、安地今日等大量經(jīng)濟(jì)適用房在北京市場中占有很大的銷售份額，約100億元以上的合同額，而2001年估計不超過30億元。從嚴(yán)格的商品完整性而言，經(jīng)濟(jì)適用房不應(yīng)作為商品房價統(tǒng)計。要讓消費者了解市場，應(yīng)用純商品房和經(jīng)濟(jì)適用房分開的兩個系統(tǒng)來分別統(tǒng)計房價。

任何開發(fā)商都會在房屋的開發(fā)銷售初期用低價入市，而隨著工程進(jìn)度調(diào)整房價。畢竟買現(xiàn)房和買期房交款的時間不同，支付的利息成本不同，現(xiàn)房價高于期房價是合理的調(diào)整，而非炒作。

房價的升降應(yīng)以同一地區(qū)、同質(zhì)樓盤的變化為基礎(chǔ)，按抽樣加項平均的方式，所得的數(shù)據(jù)要加以分析。比如，北京2001年推出的樓盤項目數(shù)量是增加了，但每個項目的單位規(guī)模卻在大大縮小，并不能用項目個數(shù)來評價市場實際的總量供應(yīng)。北京2000年商品房住宅的平均售價為每平方米4 557元（不計經(jīng)濟(jì)適用房樣本），2001年6月平均售價為4 771元，7月平均售價為4 716元，實際增長不到5%。

北京市場情況如此，而全國市場又怎樣呢？如果說在全國的商品房價統(tǒng)計中，許多地區(qū)和城市本來就沒有經(jīng)濟(jì)適用房的樣本標(biāo)價（或這種樣本量很小），對整體平均價計算影響并不大，但北京則完全不同。經(jīng)濟(jì)適用房對統(tǒng)計平均價而言，舉足輕重。市場中要的并不是虛的統(tǒng)計平均價的數(shù)字，而是實際的購買價格。只要銷售的總量在增加（2001年1~7月北京商品房銷售面積增長了14.4%，個人銷售增長了22.5%），價格就不是不合理的虛漲。

平均房價上升不等于開發(fā)商謀求暴利

“泡沫”一般是指超出投資平均利潤回報的暴利，是指沒有實際物質(zhì)基礎(chǔ)的虛假成分。而中國目前平均房價的增長并不能說是“泡沫”，尤其是在北京、上海、深圳等大城市或市場化開放程度較高的城市里。

從中房指數(shù)情況來看，大城市在1994年都處于價格和房地產(chǎn)市場總量的高峰期，但大都在1999~2000年進(jìn)入了最谷底。現(xiàn)在雖有回升，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高峰期的水平。而中小城市的指數(shù)曲線卻是在平衡或從低向高發(fā)展的，這與市場的供求有最直接的關(guān)系。但價格上升不等于暴利。

根據(jù)《2000年中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》中1999年全國31個省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤總額的統(tǒng)計數(shù)字分析，全國開發(fā)利潤為虧損15.1596億元。其中只有包括河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、福建、廣東、四川、云南、西藏、甘肅、寧夏在內(nèi)的幾個省、市、自治區(qū)為全行業(yè)贏利。除廣東、上海、浙江、福建、安徽外，其余7省市只是略有贏利。而北京虧損高達(dá)34.44億元，超過了其余18個省市虧損的總和，居全國榜首。2000年中房北京指數(shù)低于1999年，估計仍為全行業(yè)虧損，2001年的房價增長并不能彌補(bǔ)虧損，又何來暴利？

開發(fā)商的經(jīng)營利潤并不完全取決于當(dāng)時的房價。因為經(jīng)營成本從獲得土地時就已發(fā)生，而這塊土地也許是在幾年前、上一個高價位的高峰時取得的，也許土地的成本在無限期的規(guī)劃審批中不斷地增長。2000年之前的供電權(quán)、電貼費、市政設(shè)施、停車要求等配套的規(guī)劃條件都在增長。比如，北京1999年僅僅是實物拆遷轉(zhuǎn)化為貨幣拆遷一項，就大大地增加了舊城改造的土地成本，并且僅僅因為這一政策的變化就造成了北京上百萬平方米已建成和正在建設(shè)的實物拆遷房既不能當(dāng)做拆遷房，又不得不成為最差設(shè)計的商品房進(jìn)行虧本銷售，還要補(bǔ)繳出讓金。政府不能只看到房價在升，而看不到在不斷修改文件的過程中加大了建設(shè)的、不可預(yù)見的、政策性的成本。北京市政府最近的居委會用房文件就是一種強(qiáng)制性的成本增加。這些成本的增加只能用兩種辦法來消化，或是提高房價，或是開發(fā)商虧損。如果政府不想提高居民的收入而只想平抑房價，就只有開發(fā)商虧損一條路了。如果開發(fā)商投資房地產(chǎn)只能虧損，還會有房地產(chǎn)市場嗎？

政府與消費者都將房價上漲的責(zé)任推給了開發(fā)商，而不對房價的升降進(jìn)行細(xì)致分析，總認(rèn)為開發(fā)商在獲取暴利，但實際怎樣呢？

也許消費者和政府都在奇怪，為什么北京的房地產(chǎn)全行業(yè)都在虧損，還有那么多的資金涌入北京市場，還有那么多北京的開發(fā)商在擴(kuò)大投資，并使北京的房地產(chǎn)投資增速成為全國之首（2001年1~7月投資增加58.9%，新開工面積增長91%）。

好的開發(fā)商是有贏利的，他們會擴(kuò)大投資。虧損的開發(fā)商也會擴(kuò)大投資，正因為虧損，他們希望在市場好時利用擴(kuò)大投資而獲利去彌補(bǔ)虧損。如果市場在惡化，那么投資一定是在下降和減少的。當(dāng)股票下跌時并不是沒有人購買股票，許多在高位被套的基金在低位時并沒有拋出股票而是繼續(xù)購進(jìn)股票，無非是為了降低高位被套股票的平均成本，更重要的是期望在股市上升時因平均成本下降而獲利。房地產(chǎn)也是同樣。虧損的開發(fā)商正是希望在市場好轉(zhuǎn)時彌補(bǔ)虧損。如果每次當(dāng)市場剛剛有點回升時，政府就大呼出現(xiàn)“泡沫”，要平抑房價，中國就永遠(yuǎn)不會有真正的“市場”，今后也就不會有真正的投資商。股市的資金可以在瞬間就有反應(yīng)，而地產(chǎn)商的投資因沒有退出機(jī)制一定會有滯后的生產(chǎn)周期，無法在政府的政策變化時及時作出反應(yīng)，已經(jīng)取得土地的地產(chǎn)商就不得不繼續(xù)投資。政府對市場的過度干預(yù)一定會使投資者喪失對政府和市場的信心。開發(fā)商急于套現(xiàn)就會大量地轉(zhuǎn)讓土地，或縮小項目規(guī)模，加劇市場中的不規(guī)范行為和欺騙行為。沒有政府行為可預(yù)見的穩(wěn)定預(yù)期，就一定不會有可持續(xù)的規(guī)范性市場。絕不能讓政府的短期行為造成市場的投機(jī)。