從政府對市場行為的管理和各種手續(xù)的辦理中更可以明顯地看出兩地的重大差別。北京的房產(chǎn)證辦理可以長達(dá)數(shù)年，一二級市場交易手續(xù)的辦理過程和時間均為上海的數(shù)倍。二級市場的發(fā)達(dá)、開放程度兩地更是天壤之別。上海2000年二級市場和三級市場的交易量為700多萬平方米，大約為北京的50~100倍，北京二級市場的交易可謂屈指可數(shù)。

建安成本差別

上海除高檔建筑之外均不需要采暖，而北京則必須提供室內(nèi)冬季不低于16~23攝氏度的采暖設(shè)備、熱源及外線（或鍋爐），提供外墻保溫和部分內(nèi)墻保溫以及安裝雙層玻璃。上述費用因房屋供暖要求不同和市政條件不同，每平方米約需增加150~450元。由于北京的冬季存在溫差，僅冬施費就需增加總造價的3%，并且因冬季施工的降效會延長施工工期和項目操作的生產(chǎn)周期。在園林、綠化方面，北京因必須選擇耐寒產(chǎn)品也需增加相關(guān)費用。

上海除地下水位高會提高降水和護坡的費用之外，總合計北京的施工費用會在工程成本上比上海增加約20%。普通標(biāo)準(zhǔn)住房每平方米約相差300~500元，高標(biāo)準(zhǔn)住房每平方米約相差700~1 300元（如使用三層中空玻璃和高級供暖設(shè)施等）。

從兩地施工周期和建安成本的固定支出部分可以明顯看出，北京的房價每平方米至少應(yīng)高出上海500~900元。由于北京資金周轉(zhuǎn)的速度低于上海（受冬季施工周期影響），其單位平方米的利潤應(yīng)大大高于上海。但上海的企業(yè)能產(chǎn)生大量贏利，而北京的企業(yè)全行業(yè)嚴(yán)重虧損則在于兩地政府的土地成本差別。兩地市場的交易差別和上海居民實際購房支出上的負(fù)擔(dān)大大低于北京的原因，則在于上海市的交易稅費成本和沖抵個人所得稅繳納基數(shù)的優(yōu)惠要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于北京。

就建安成本和生產(chǎn)周期的對比而言，北京的實際房價不但不是全國最高的，而且還大大低于上海、深圳與廣州。

北京作為首都有其特殊的地位，要保證對中央單位、國務(wù)院單位的服務(wù)，包括為這些不為北京市財政收入增加貢獻(xiàn)的龐大生活人群提供必要的財政支出補貼。北京不可避免地會成為全國房價最高的地方。如果全世界任何一個國家的首都的房價都是這個國家最高的，那為什么北京的房價應(yīng)低于全國的其他地區(qū)呢？北京的城區(qū)并不應(yīng)該成為最適于居住的地區(qū)，而應(yīng)該成為最適于工作的、競爭的地區(qū)，讓首都城區(qū)只保留那些必須留在北京、為國家服務(wù)和為北京作貢獻(xiàn)的特殊人群，將居住與生活轉(zhuǎn)入周邊的“衛(wèi)星城”。

平抑房價的意義

一個土地資源奇缺的國家，一個急需提高城市化水平的國家，一個基礎(chǔ)設(shè)施落后、城市可建設(shè)用地成本極高的國家，一個人均國內(nèi)生產(chǎn)總值水平亟待高速發(fā)展的國家，一個城市住房成套率水平略高于50%的國家，一個人均住房面積和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)較低的國家，一個城市功能布局尚未合理調(diào)整的國家，一個住房剛剛開始可以成為私有財產(chǎn)的國家，一個城鎮(zhèn)居民住房滿意度低于20%的國家，一個剛剛開始和形成以非國有投資為主的房地產(chǎn)市場的國家，房價一定是穩(wěn)步上升的。

平抑房價的目的是防止房價增長過快，造成“泡沫”，但絕不是讓房價在現(xiàn)有并不能保證投資商能獲得合理的投資回報的情況下，用政府的強制性行為降下來。

平抑和維持一個較低的房價，對一個城市人均收入和可支配收入水平較低的國家而言，是為了讓更多的城市居民可以依靠家庭收入來購買住房和改善住房條件，同時也是為了讓更多的年輕人對未來從大家庭中獨立出去時能自行解決住房看到希望。這也許就是政府的工作任務(wù)，但政府仍僅從解決和改善城鎮(zhèn)居民居住條件的角度出發(fā)來理解市場。

從全世界住房問題解決較好的國家來看，一個國家的城鎮(zhèn)居民大約可分為兩類。一類是中位收入線以下（或中低收入水平）的家庭，主要靠社會保障的政府補貼來解決住房問題（全世界沒有任何一個國家會力圖壓低房價而讓低收入者自行購房），而且這些住房大多不是個人的家庭財產(chǎn)或只有一部分為個人的家庭財產(chǎn)。這部分人要解決的是居住問題，其居住條件一定會低于社會中位住房條件。而利用市場中的商品房解決住房問題的另一類人群，除了要靠家庭收入從市場上購買商品房之外，更重要的是購置家庭的私有財產(chǎn)。討論房價的一方面是改善居住的條件與家庭收入相適應(yīng)的合理性問題，另一方面則是用什么價格去購置合適的家庭資產(chǎn)的問題。

根據(jù)中國市場與媒體研究（2000年11月1日新華社發(fā)稿）的統(tǒng)計顯示：中國城市居民中有59%的家庭擁有自己的住房（個人產(chǎn)權(quán)的房屋包括商品房和房改房等），也就是說扣除政府應(yīng)提供社會保障住房群體之外的幾乎全部城鎮(zhèn)居民都已具備或已擁有作為家庭財產(chǎn)的住房了。當(dāng)家庭將住房作為資產(chǎn)購置時，一定會希望房屋（不管最初購置時的成本如何）要保持持續(xù)而穩(wěn)定的升值（房屋的升值是工資、財富的升值），而絕不希望政府用強制性的措施將房價降低到購置時所支付的價格之下或與之持平（如果升值幅度過小也等于損失了交易費用產(chǎn)生的成本）。

當(dāng)房價上升時，已擁有住房的居民雖然在購置時支付了較高的成本，但資產(chǎn)升值的同時也為其帶來了收益（成本高的升值大，成本低的升值?。?，成本的高低就不重要了。也許房屋的升值會代替業(yè)主支付大部分的銀行貸款，居民只用較低的成本就解決了擁有和改善住房的問題，并且會帶動、鼓勵目前尚無能力，但可以利用預(yù)期的增長而減輕支付壓力的人提前購買住房。

相反，如果房價是持平或下降的，不管居民支付的成本（最初的購房價）多低也一定會使家庭中的住房資產(chǎn)虧損、貶值或成為負(fù)資產(chǎn)。當(dāng)一個家庭要為負(fù)資產(chǎn)支付原有的銀行信貸時，無論是居民對未來的心理預(yù)期還是現(xiàn)實的生活消費都必然會產(chǎn)生負(fù)擔(dān)和壓力。這種負(fù)擔(dān)和壓力并不能鼓勵未購買住房家庭資產(chǎn)的人在一個較低的價位去購買住房。他們同樣會擔(dān)心資產(chǎn)變成負(fù)數(shù)（對一級市場和二級市場房價的影響是相同的）。