在2001年1~6月的統(tǒng)計(jì)數(shù)字中，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了全國一片紅的大好局面。投資增長了，銷售增長了，房價(jià)也增長了。城鎮(zhèn)居民的住房條件改善了，內(nèi)需擴(kuò)大了，內(nèi)需和投資拉動(dòng)了國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長，政府的土地和財(cái)政收入增加了。但這種大好的局面卻引來“要擠掉泡沫”、“房價(jià)在不合理增長”、“要采取措施平抑房價(jià)”等呼聲，事實(shí)怎樣呢？

什么是合理的房價(jià)？

市場經(jīng)濟(jì)理論中一個(gè)最基本的原理就是用“市場供求關(guān)系來決定競爭的價(jià)格，由價(jià)格產(chǎn)生的回報(bào)來調(diào)節(jié)投資”。這就是所謂的“看不見的手”原理。而政府的責(zé)任只是在“看不見的手”不能有效地調(diào)節(jié)市場時(shí)，用經(jīng)濟(jì)總量的調(diào)節(jié)手段來進(jìn)行調(diào)控。因此，不能將微觀市場中只要不是單個(gè)企業(yè)的行為都理解為宏觀要加以干預(yù)和調(diào)控，經(jīng)濟(jì)學(xué)中隨意變更產(chǎn)業(yè)政策并非宏觀調(diào)控的概念。

在中國房價(jià)增長的同時(shí)，市場的銷售還在繼續(xù)增長并創(chuàng)下了歷史上較高的銷售業(yè)績。市場證明房價(jià)的增長是由市場中的供求關(guān)系在自由競爭中產(chǎn)生的，是已被消費(fèi)者認(rèn)可的（在商品房消費(fèi)中，購房者有充分的選擇權(quán)，而無強(qiáng)制性）。如果政府官員認(rèn)為房價(jià)的增高不是因?yàn)槭袌龅墓┣箨P(guān)系，而是因?yàn)殚_發(fā)商惡意炒作形成的“不合理的虛高”，這并不是對開發(fā)商的批評(píng)，而是對政府自身的諷刺和對消費(fèi)者的侮辱。

當(dāng)有市場需求時(shí)，不管政府在喊什么，供應(yīng)商一定會(huì)在能保證銷售進(jìn)度的同時(shí)盡可能地發(fā)揮“價(jià)格彈性”的最大作用。而當(dāng)市場供給加大，市場競爭加劇時(shí)，供應(yīng)商一定會(huì)靈活地調(diào)整“價(jià)格”來維護(hù)自己的市場占有率，控制銷售的進(jìn)度，同樣也不會(huì)理睬政府在說什么。當(dāng)利率、匯率、稅收等宏觀總量調(diào)控政策使投資無利可圖時(shí)，供應(yīng)商就一定會(huì)調(diào)整自己的投資決策而非只是調(diào)整“價(jià)格”了。

為什么會(huì)造成市場供求關(guān)系的變化？

政府宏觀政策的變化是推動(dòng)市場供求關(guān)系變化的主要原因。在住房作為實(shí)物供給的福利政策階段，這是一種以國有投資為主的計(jì)劃分配式的“市場”。真正的市場需求只是面向被排除于福利分房之外的客戶群。當(dāng)中國切斷了住房與政府的聯(lián)系，允許住房“私有化”作為家庭財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)時(shí)，才形成了真正意義上的“市場”和個(gè)人購房的需求。

市場的開放，住房私有化的被確認(rèn)，銀行信貸對個(gè)人消費(fèi)的支持，住房二級(jí)市場的開放，國家城市化進(jìn)程的加速，住房補(bǔ)貼的發(fā)放，股市“井噴”的財(cái)富效應(yīng)，人民收入水平的穩(wěn)定增長等因素，必然增加和擴(kuò)大了市場中的需求。

在這一系列的政策變化中，最沒有準(zhǔn)備的恰恰是政府。首先政府錯(cuò)誤地估計(jì)這一系列的改革政策可能在幾年之后才能調(diào)動(dòng)市場需求的高速增長，未充分認(rèn)識(shí)到私有化和銀行信貸支持的沖擊，因此沒有作好市場供給的增加準(zhǔn)備。1998~1999年的大量供給被作為實(shí)物分配的最后晚餐瓜分了。而當(dāng)市場供給增加時(shí)，政府又想從中“大撈一筆”，在沒有土地合理供給的同時(shí)，還想在土地供應(yīng)中增加收入而調(diào)增土地的出讓金（杭州的土地出讓金已成倍增長）。

擴(kuò)大內(nèi)需是政府提出的，增加投資拉動(dòng)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長是政府提出的，加速城市化進(jìn)程是政府提出的，住宅產(chǎn)業(yè)應(yīng)成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)也是政府提出的。所有的住房制度改革政策都是政府提出的。在整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展中，任何國家、任何時(shí)段，最大的受益者都是政府（我個(gè)人不認(rèn)為房地產(chǎn)市場已有“泡沫”，同時(shí)認(rèn)為如果有“泡沫”也要靠市場來消化，而非靠政府）。

房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中占有相當(dāng)?shù)牡匚弧?001年1~7月全國固定資產(chǎn)投資增長18.4%，其中房地產(chǎn)投資增長31%。北京的房地產(chǎn)投資占了固定資產(chǎn)投資的50%。北京從土地出讓金中獲得的收益在城市市政基礎(chǔ)設(shè)施總投資中占了70%。全國城市房地產(chǎn)創(chuàng)造的稅收和其他收益在財(cái)政收入中占有相當(dāng)?shù)谋壤?，并在擴(kuò)大和增長。城市面貌的改變，道路、環(huán)境的改變，帶動(dòng)了其他消費(fèi)的增長。教育、社區(qū)的配套等都是靠房地產(chǎn)給政府帶來的收益，甚至包括居民委員會(huì)的辦公用房都在靠開發(fā)商無償提供，費(fèi)用由消費(fèi)者承擔(dān)。

政府是否能靠加大土地的供給量來調(diào)節(jié)市場呢？香港的情況已充分說明，當(dāng)房價(jià)下跌、投資房地產(chǎn)無利可圖時(shí)，加大土地供應(yīng)是無效的。只有在房價(jià)上漲時(shí)，適當(dāng)加大供給才能起到調(diào)節(jié)作用，而這個(gè)平抑房價(jià)的前提是房價(jià)仍能保持穩(wěn)定的增長，而非下跌。

政府的任務(wù)不是要讓房價(jià)跌下來，而是讓房價(jià)不要增長得太快。

北京房價(jià)真的增長了多少？

根據(jù)《中房北京指數(shù)月度報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，2001年第二季度北京達(dá)到了建立中房指數(shù)以來的歷史最低點(diǎn)。以北京歷史最低點(diǎn)時(shí)的價(jià)格衡量現(xiàn)有的房價(jià)，增長了25%是對市場沒有任何說服力的，也并不是不合理的虛高。

根據(jù)北京偉業(yè)房地產(chǎn)指數(shù)[BREI（BACIC）]顯示：北京2001年第二季度的價(jià)格指數(shù)比第一季度下滑了4個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)《中原地產(chǎn)市場研究》的報(bào)告顯示：北京商品房的“售價(jià)有較為明顯的下降趨勢”。