在2000年年初的市政協(xié)會(huì)上我提出了一個(gè)提案，認(rèn)為降低北京的房?jī)r(jià)應(yīng)從政府做起。前幾天北京市公布了新的拆遷辦法，降低了舊城改造中的拆遷成本，但同時(shí)政府的發(fā)言人承認(rèn)，這次拆遷政策的調(diào)整仍未能達(dá)到商品房?jī)r(jià)格降低的預(yù)期效果。

20世紀(jì)80年代中國(guó)的改革重點(diǎn)是農(nóng)村的土地和產(chǎn)品市場(chǎng)的開(kāi)放，20世紀(jì)90年代的改革重點(diǎn)是生產(chǎn)要素市場(chǎng)和國(guó)家對(duì)企業(yè)管理權(quán)力的開(kāi)放，2000年之后也許就到了對(duì)產(chǎn)權(quán)和資本市場(chǎng)的開(kāi)放了，而中國(guó)商品房市場(chǎng)的建立與形成恰恰和產(chǎn)權(quán)與資本市場(chǎng)的開(kāi)放相結(jié)合。

房屋既是生產(chǎn)和生活資料中的一部分，同時(shí)房屋作為特殊商品也是個(gè)人資產(chǎn)和資本的一部分，因此討論住房的價(jià)格就要兼顧其雙重的特性。

一般情況下開(kāi)發(fā)商多數(shù)會(huì)首先從建房的成本和應(yīng)取得的利潤(rùn)來(lái)討論房?jī)r(jià)，消費(fèi)者大多從個(gè)人的購(gòu)買(mǎi)能力來(lái)衡量房?jī)r(jià)，政府則以能從土地中獲得多少地租盈余和維持社會(huì)穩(wěn)定的角度來(lái)判定房?jī)r(jià)，外來(lái)購(gòu)買(mǎi)者則從能支付的成本和與原居住地的對(duì)比來(lái)選擇。如果所有的人都只從自己的角度出發(fā)，是不會(huì)找到共同點(diǎn)的。

我想，從投資者的角度出發(fā)（投資者并不都是開(kāi)發(fā)商）來(lái)討論房?jī)r(jià)可能是基本前提（商品房是已排除了政府福利性補(bǔ)貼的一切房屋），因?yàn)槿绻顿Y者沒(méi)有最基本的投資回報(bào)，就不會(huì)有商品房的投資和建設(shè)，自然也就不存在房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論了。

投資者進(jìn)行商品房的建設(shè)，在于開(kāi)發(fā)商在建設(shè)之前會(huì)預(yù)測(cè)到市場(chǎng)中相應(yīng)的最低購(gòu)買(mǎi)力能在扣除成本之后仍有最低的合理的投資利潤(rùn)，如果市場(chǎng)的價(jià)格彈性大，一定會(huì)爭(zhēng)取獲得最高的投資利潤(rùn)，而并非只在自己的成本上加一個(gè)固定的比例。如果利潤(rùn)這個(gè)比例是被限定的，那么也許在成本增長(zhǎng)時(shí)（如2000年第二季度鋼材價(jià)格上漲了約30%）就只能虧損了。

非開(kāi)發(fā)商的個(gè)人投資者則從市場(chǎng)中的出租回報(bào)和增值潛力來(lái)確定房?jī)r(jià)，并不管開(kāi)發(fā)商有多少利潤(rùn)。如果所購(gòu)房屋的租金剩余超過(guò)或大大超過(guò)了銀行的存款利率、債券利率等固定投資的水平，有些甚至超過(guò)了20~25年的抵押貸款還款的水平，那么這個(gè)房?jī)r(jià)一定是合理或過(guò)低的（房屋的供應(yīng)量也一定是不足的）。通常當(dāng)市場(chǎng)月租金相當(dāng)于房?jī)r(jià)的1/120~1/100時(shí)，房?jī)r(jià)是合理的，不管個(gè)人的收入水平如何（中等收入水平以下的收入者在世界各國(guó)中都未成為商品房購(gòu)房者的討論對(duì)象）。如果租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)水平，就不會(huì)有人去購(gòu)房了，人們都會(huì)擠入租房市場(chǎng)，迫使租金上漲。如果租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)水平，那么必然會(huì)有更多的人去購(gòu)房，從而租房市場(chǎng)小了，租金的水平也自然會(huì)反過(guò)來(lái)影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)。北京現(xiàn)有出租市場(chǎng)的租金使北京的房?jī)r(jià)仍有上升的空間。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家常用人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值或人均收入來(lái)衡量房屋的市場(chǎng)需求，但很難用國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)。通常人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在800美元以下的國(guó)家大多要解決的是居民基本生活條件的房荒問(wèn)題（有地方?。?，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在800~2 000美元之間的國(guó)家要解決的是房屋的增量問(wèn)題（住得開(kāi)和住得下），而人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在2 500美元以上的國(guó)家要解決的則是提高住房生活質(zhì)量的問(wèn)題（如每個(gè)居室的平均居住人口不大于1，室內(nèi)有現(xiàn)代化設(shè)施等）。中國(guó)的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值雖然尚在800~1 000美元之間，但集中于不到3億的城鎮(zhèn)居民之中，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值相對(duì)大大提高了。因此中國(guó)的住房同時(shí)集中了三個(gè)住房發(fā)展階段的矛盾，要求提高住房質(zhì)量（高檔房）、增量（擴(kuò)大居住面積的中檔房）和解決貧困（人均6平方米以下）的問(wèn)題同時(shí)出現(xiàn)于市場(chǎng)（終止福利分房、不能及時(shí)有計(jì)劃地提供廉租房和貨幣拆遷安置迫使低收入者進(jìn)入商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)），所以中國(guó)的房屋也以滿足了不同需求而形成了不同層次和差距極大的不同價(jià)格，但購(gòu)買(mǎi)者卻無(wú)法脫離收入水平而跨越不同階段。

政府提出以戶(hù)年收入與房?jī)r(jià)比4~6倍的關(guān)系作為衡量房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)并非科學(xué)。因?yàn)闅v來(lái)中國(guó)工薪階層的工資中就沒(méi)有加入住房消費(fèi)的含量，同時(shí)國(guó)際上平衡計(jì)算工資與房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)在于其他大件消費(fèi)品如汽車(chē)、高檔電器設(shè)備（電視、冰箱、計(jì)算機(jī)等）也與房?jī)r(jià)有個(gè)平衡的關(guān)系。如果同比現(xiàn)在中國(guó)的房?jī)r(jià)并不高，價(jià)高的是汽車(chē)。美國(guó)人大約中位工資3~4年可購(gòu)買(mǎi)一套住房，但一年的工資可購(gòu)買(mǎi)3~4輛汽車(chē)；中國(guó)人的中位工資8~12年可購(gòu)買(mǎi)一套住房，但并不能購(gòu)買(mǎi)同樣多的汽車(chē)（美國(guó)購(gòu)買(mǎi)一套房的平均價(jià)格可購(gòu)買(mǎi)10輛中等車(chē)，中國(guó)購(gòu)買(mǎi)一套房的平均價(jià)格最多能購(gòu)買(mǎi)2~3輛中等車(chē)）。

房?jī)r(jià)最終將由市場(chǎng)來(lái)決定，同時(shí)會(huì)嚴(yán)格受到政府政策的影響，如土地出讓金的水平、稅費(fèi)的水平、建筑定額的高低、材料的價(jià)格、土地的供應(yīng)量、人均收入的水平等均會(huì)影響商品房的價(jià)格。比如上海對(duì)購(gòu)房者個(gè)人所得稅的減免和其他交易稅費(fèi)的減免約等于將每套住房的價(jià)格下降了6萬(wàn)~10萬(wàn)元（高低不等），因此也將曾經(jīng)高于1 200萬(wàn)平方米的空置房壓縮到了不足400萬(wàn)平方米的合理范圍。

近期全國(guó)的房?jī)r(jià)大都處于上調(diào)的過(guò)程，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓和出租公寓的價(jià)格也在大幅度上升，商品房的房?jī)r(jià)自然會(huì)隨著租金價(jià)格的上調(diào)而浮動(dòng)。北京約有570萬(wàn)平方米空置房和約600萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，這在短期內(nèi)會(huì)對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到重要作用，但并不排除好的項(xiàng)目的價(jià)格會(huì)上升。如果北京也采取上海的減免稅政策，北京的購(gòu)房市場(chǎng)會(huì)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上擴(kuò)大1~2倍，不但會(huì)消化空置還會(huì)加大投資。北京高品質(zhì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售率高于低品質(zhì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售率，這恰恰說(shuō)明北京的購(gòu)買(mǎi)能力在終止福利分房之后才剛剛開(kāi)始顯露出來(lái)。如果一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是在一路上升（不是暴漲），恰恰表現(xiàn)了這個(gè)城市的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果一個(gè)城市的房?jī)r(jià)在一路下降，反倒成了怪事。因?yàn)橥恋刭Y源是在不斷減少的，特別是中國(guó)可利用土地的貧乏更使得土地資源奇貴。人均收入的提高將使更多的人拿出更多的錢(qián)用于這一代和下一代的住房消費(fèi)。按全國(guó)已售商品房15年的總量計(jì)算，大約只有2%~3%的城鎮(zhèn)家庭購(gòu)買(mǎi)了商品房。我國(guó)家庭擁有商品房的數(shù)量距離國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家普遍擁有私有住房量大于50%的比例還差得很遠(yuǎn)。美國(guó)的總?cè)丝诩s等于中國(guó)的城鎮(zhèn)人口，但美國(guó)一年在住房消費(fèi)上的總量（一二級(jí)市場(chǎng)合計(jì)）卻等于中國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。近幾年美國(guó)的房?jī)r(jià)仍在上升，中國(guó)的房?jī)r(jià)也一定會(huì)上升，中央城市化的政策必將推進(jìn)房地產(chǎn)的加速發(fā)展。

（2000年6月）