協(xié)會的主要責(zé)任是對顧客負(fù)責(zé)，所有的交易都必須誠信無欺，對客戶的信息必須保密，并因此贏得了信任。所有的美國人幾乎都是直接地從市場或經(jīng)紀(jì)人那里獲得信息，但絕不自行購買住房，一定會通過中介服務(wù)作出購房的安排（香港也必須通過律師或中介購房）。所有的經(jīng)紀(jì)人共同達(dá)成協(xié)作關(guān)系，使相互競爭的對手可以彼此提供信息進(jìn)行交易，并保證同意將傭金分給能夠參與交易代理的任何一方，包括競爭對手。這種誠信的服務(wù)是促進(jìn)市場正常發(fā)展的重要因素。

更重要的是房地產(chǎn)團(tuán)體幫助聯(lián)邦政府開發(fā)了一套分區(qū)制法案的模型。該法案在1925年公布之后，逐步變成了各州的立法。當(dāng)越來越多的人涌入城市，居住環(huán)境越來越擁擠，并給交通和公共服務(wù)帶來嚴(yán)重壓力時，政府正是通過分區(qū)制引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而解決這些問題的。如今，美國各個社區(qū)在阻止城市化、保持城市空間的過程中，正是靠房地產(chǎn)商參與到每個社區(qū)有關(guān)規(guī)范增長的討論和決策中，才找到了在允許適當(dāng)增長以保證房屋充足供應(yīng)的同時盡量保留社區(qū)特點(diǎn)和各項(xiàng)便利設(shè)施的平衡點(diǎn)。分區(qū)規(guī)劃的發(fā)展限制了土地的無序開發(fā)，從而增加了土地的價(jià)值。

誠信的經(jīng)紀(jì)人的道德行為規(guī)范、分區(qū)規(guī)劃和綜合信息服務(wù)體系已成為美國房地產(chǎn)強(qiáng)勁發(fā)展的三大支柱。

購房的金融支持

在美國的住房銷售與投資中，不斷增長的房價(jià)始終處于較為合理的狀態(tài)，沒有過多的投機(jī)泡沫，因而銀行一般按房價(jià)的90%給予抵押貸款，使美國更多的人可以減輕首次購房的壓力，并能在30年或更長的時期中輕松地分期償還貸款。連續(xù)十幾年的房產(chǎn)增值，不但使購房者增強(qiáng)了購房的信心，也使銀行增強(qiáng)了信心。

美國的稅收鼓勵購房的安排，可以在購房信貸的利息支付上沖抵個人所得稅，是對銀行抵押貸款和還貸的重要支持。

在美國的貸款余額約6.5萬億美元中，70%是個人消費(fèi)信貸，其中30%~40%的部分是支持個人購房的信貸（香港個人住房信貸比例高達(dá)56%）。而中國內(nèi)地目前全部的個人消費(fèi)信貸僅為4 000億元人民幣，約占貸款余額的4%，其中約3 300億元人民幣為住房抵押貸款，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于以市場經(jīng)濟(jì)為主的國家，更低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家。我國銀行根本沒有個人消費(fèi)信貸高速增長的準(zhǔn)備。2001年多家銀行出現(xiàn)了個人消費(fèi)信貸額度受限和個人信貸管理收縮的情況，大量抵押貸款無法及時到位，甚至已影響到了入住的交房時間，并且因抵押貸款不能及時到位而影響了銷售合同的執(zhí)行。

銀行個人住房的消費(fèi)信貸同時依靠證券化的辦法，將銀行對個人的住房貸款分類打捆，變成長期債券向其他銀行、基金以及個人銷售，用出售的證券換回銀行的現(xiàn)金以保證對個人的再信貸，防止了風(fēng)險(xiǎn)，避免了現(xiàn)金和額度的不足。中國應(yīng)盡快地開放個人住房信貸的證券化限制，使個人的住房抵押貸款通過證券化轉(zhuǎn)入銀行的正常循環(huán)之中。

美國住房的金融支持還包括用基金的方式解決合作社建房（共有產(chǎn)權(quán)、共同管理、共同投入基金）、投資建房、投資出租房等多樣化的發(fā)展。

美國最近一年因經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度降低而多次降息，給居民的購房和住房投資提供了條件，促進(jìn)了個人信貸的購房，反過來也會帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和增長。

在美國，幾乎所有銀行之間均可以互換已發(fā)放的住房信貸，這給居民二次購房、異地?fù)Q購房創(chuàng)造了條件。居民在沒有還清第一次購房貸款時，就可以換購新的住房，申請新的貸款，將原有的貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)換。而目前中國的個人住房信貸尚未開始此類轉(zhuǎn)換和新增貸款的業(yè)務(wù)，這將使居民在更換有抵押貸款的住房時面對巨大的困難，阻礙其二次或三次購房的行為。住房貸款可以長達(dá)30年，但居民的住房卻不可能在30年內(nèi)不更換。如果居民的收入提高、工作調(diào)動、家庭成員變化，都可能形成新的住房需求。只有在銀行信貸上為居民換購住房提供方便條件，才能促進(jìn)市場的活躍和發(fā)展。中國金融業(yè)在對居民購房方面應(yīng)發(fā)揮更加積極的支持作用。

從美國的房地產(chǎn)發(fā)展情況推及中國的房地產(chǎn)發(fā)展可以預(yù)知：雖然中國的私有化住房比例由于公房房改售房的出現(xiàn)，幾乎一躍而超過了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家平均70%的水平，但中國的城鎮(zhèn)住宅成套率、住宅質(zhì)量水平和人均居住情況都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國家。而中國住房市場化的進(jìn)程則剛剛開始。中國住房的商品房銷售額應(yīng)在3~5年內(nèi)達(dá)到1萬億元人民幣以上，至少在中國的國內(nèi)生產(chǎn)總值中占有8%~10%的比例。

合理的土地制度、不斷增長的土地價(jià)值和房屋價(jià)值以及投資權(quán)益的保證，合理的稅收與金融支持等是吸引投資和擴(kuò)大市場需求的重要條件。

（2001年6月）