目前我國(guó)城鎮(zhèn)商品住宅的空置量為7 000萬(wàn)平方米（全部商品房空置量約為1億平方米），約占全國(guó)城鎮(zhèn)住宅總量的0.8%，與美國(guó)相比僅為其空置住宅總量的1/10，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不應(yīng)成為對(duì)市場(chǎng)造成不利影響的因素。其中的重大差別在于，我國(guó)的空置房大量占用的是國(guó)有和銀行的資金，而美國(guó)則主要是私人投資。從美國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)情況看，空置房的多少并不影響市場(chǎng)的購(gòu)買，其空置仍屬于市場(chǎng)正常庫(kù)存和周轉(zhuǎn)的可控范圍。美國(guó)是沒(méi)有期房銷售的，所有的銷售都是在現(xiàn)房階段進(jìn)行，因而不能以我國(guó)的空置統(tǒng)計(jì)方式來(lái)類比。我國(guó)的統(tǒng)計(jì)中也不應(yīng)將未能在期房時(shí)進(jìn)行銷售的已竣工房屋統(tǒng)計(jì)為空置，這種空置應(yīng)理解為現(xiàn)房銷售中的正常庫(kù)存。如果新生產(chǎn)的總量和市場(chǎng)中的需求相適應(yīng)，這種空置就能得到有效解決。真正的空置是那些多年無(wú)法銷售的房屋，美國(guó)每年房地產(chǎn)的銷售套數(shù)僅為竣工套數(shù)的55%。美國(guó)的自建自用住宅總量較大，全國(guó)竣工的住宅套數(shù)中有相當(dāng)一部分不是作為商品房銷售的。因此，不能用竣工和銷售直接作對(duì)比?，F(xiàn)有資料中缺少這方面的統(tǒng)計(jì)，但可以用房地產(chǎn)所占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重和市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的反映來(lái)理解，美國(guó)的房地產(chǎn)仍處于正常的、平穩(wěn)的發(fā)展階段。

美國(guó)平均家庭收入及住房支出情況

表1–2?美國(guó)平均家庭收入及住房支出情況表????（單位：美元）

收入?yún)^(qū)間         區(qū)間平均數(shù)     每月住房支出比例         平均支出數(shù)

A       0~17 196 9 940        20% 1 988

B       17 196~40 816          24 430      30% 7 329

C       40 816~79 375          50 000      30% 15 000

D      79 375~142 021       63 555      15% 9 533

E       142 021以上   135 401    5%    6 770

美國(guó)最低收入的A類居民以租用政府的廉租房為主，其法律規(guī)定最少繳納家庭收入中的20%用于支付房租，其余部分由政府補(bǔ)貼。而我國(guó)公有住房租金的補(bǔ)貼條件使低收入者用于租房的支出低于家庭收入的20%（租房支出應(yīng)包括：房租、水電費(fèi)以及保險(xiǎn)費(fèi)）。

美國(guó)B類收入的居民大多購(gòu)買中低價(jià)值的住房。C類收入的居民大多購(gòu)買中等以上的住房或租用相應(yīng)的住房。

假如將中國(guó)的收入按相應(yīng)的情況分類（按北京計(jì)算）：

表1–3?中國(guó)家庭收入與住房支出情況表??????（單位：元）

收入?yún)^(qū)間         區(qū)間平均數(shù)     月收入水平/戶        住房分類         月支付比例

<A    <1.2萬(wàn)     8 000        670  補(bǔ)貼租公房     低于10%

A       1.2萬(wàn)~3.2萬(wàn)  2.16萬(wàn)     1 800        房改房     低于20%

B       3.2萬(wàn)~4萬(wàn)      3.6萬(wàn)       3 000        經(jīng)濟(jì)適用房     低于30%

C       4萬(wàn)~8萬(wàn)          6萬(wàn) 5 000        每平方米4 000~

6 000元的商品房   低于30%

從上表可以看出，中國(guó)現(xiàn)有的平均家庭住房支出水平低于美國(guó)的同類可比情況。北京目前家庭年收入6萬(wàn)元以下者可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)還有相當(dāng)一部分人可以獲得住房補(bǔ)貼的貨幣分配。如果按中國(guó)已經(jīng)連續(xù)多年保持的城鎮(zhèn)人均收入每年遞增5%~7%計(jì)算，每隔10年可以提高一類收入線。只要中國(guó)的城鎮(zhèn)家庭能保持合理的住房支出比例，中國(guó)的住房市場(chǎng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前的增長(zhǎng)水平。

美國(guó)現(xiàn)有住房的平均出租水平為：

表1–4?美國(guó)現(xiàn)有住房租金與成本表???????（單位：美元）

住宅間數(shù)（間）     租金（月均）         買方成本（月均）

1~2  446  173

3~4  549  334

5~6  656  509

由此可見(jiàn)，租金水平是促使大量家庭購(gòu)房和投資出租住房的重要因素。

美國(guó)的購(gòu)房服務(wù)

早在20世紀(jì)初期，美國(guó)就通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)制止不規(guī)范的土地開(kāi)發(fā)，以免威脅到環(huán)境的整潔和社區(qū)的吸引力。最早成立的美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（NAR）至今已有76萬(wàn)會(huì)員，向全美提供包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、稅收、技術(shù)、融資、增長(zhǎng)管理、銷售等各個(gè)領(lǐng)域的服務(wù)，其道德標(biāo)準(zhǔn)要求經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)的責(zé)任義務(wù)要高于各州立法的規(guī)定。