美國是唯一未在第二次世界大戰(zhàn)中發(fā)生大規(guī)模本土戰(zhàn)爭的國家，因此其住房建設(shè)政策和情況都不同于其他“二戰(zhàn)”后需對城市進(jìn)行重建的國家。美國的土地資源、人口和經(jīng)濟發(fā)展情況均在住房建設(shè)上處于全球領(lǐng)先地位。研究美國的住房發(fā)展和房地產(chǎn)市場情況對我國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展具有極其重要的意義。

20世紀(jì)60年代末美國成套住宅總套數(shù)已大于城市居民總戶數(shù)，已具備了為每戶居民提供一套以上成套住宅的條件。20世紀(jì)70年代美國就提出了“每個房間的使用率超過一個人為過度擁擠”的公眾住房標(biāo)準(zhǔn)。20世紀(jì)90年代初美國人均居住面積已大于48平方米，套均建筑面積大于175平方米，住房消費滿意度大于70%，戶均擁有2套以上成套住宅的比例大于居民總戶數(shù)的10%?？梢哉f美國的住房消費水平已處于全世界的領(lǐng)先地位。

經(jīng)濟學(xué)家在分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段時，一般都認(rèn)為在人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過2 500美元后，大多數(shù)國家已將解決住房問題的重心，從擴大住房面積的增量轉(zhuǎn)移到了提高住房的質(zhì)量上（包括合理的住房面積、合理的住房功能、優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境、現(xiàn)代化的設(shè)施條件等）。住房開始變成實現(xiàn)自我價值、體現(xiàn)富裕、進(jìn)行社交活動和豐富居住生活的場所，同時成為家庭財富的重要組成部分。而人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過3 500美元的國家則開始擁有第二套消費性度假住所。當(dāng)一個國家人均居住面積大于25~35平方米時，這個國家的房地產(chǎn)業(yè)就從高速增長期進(jìn)入了調(diào)整期，成為以拆除、更新舊有建筑和滿足新增家庭為主的非支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)一個國家人均居住面積大于35~45平方米時，這個國家的房地產(chǎn)業(yè)就進(jìn)入了“夕陽”行列。幾乎所有國家的宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策都以這樣一種經(jīng)濟運行規(guī)律來防止房地產(chǎn)和住宅建設(shè)的過熱發(fā)展。中國也有人擔(dān)心目前住宅建設(shè)的高速發(fā)展?fàn)顩r，并且提出了防止過熱的預(yù)警。而美國房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況卻給了我們另一種啟示。

1997~2000年美國住房的銷售額占國內(nèi)生產(chǎn)總值的13%~17%，其中2000年現(xiàn)有住房的銷售額占到國內(nèi)生產(chǎn)總值的14%。新建房屋和舊房屋的銷售合計每年的銷售額可達(dá)到14 000億美元。其中1997~2000年每年新竣工住房160萬套，相當(dāng)于價值3 250億美元。商業(yè)房地產(chǎn)和民用房地產(chǎn)的銷售以及相關(guān)的花費約占國內(nèi)生產(chǎn)總值的20%。毫無疑問，雖然美國的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值和人均居住面積都在全球處于領(lǐng)先地位，但房地產(chǎn)業(yè)仍然是美國經(jīng)濟繁榮的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

1986年美國已有63.8%的家庭擁有高質(zhì)量的私人住房。在持續(xù)的經(jīng)濟增長過程中，雖然城市外來家庭和新增家庭不斷增加，但2000年已有67%以上的人口擁有了自己的房屋。近幾年新的購房者增加的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于1997年之前。在2000年購房的全部家庭中有42%的家庭是第一次購房。這是經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家中更新原有住房需求的新的購房特點。

根據(jù)網(wǎng)上公布的資料可以對比出如下情況：

美國地產(chǎn)業(yè)的投資回報

表1–1?美國地產(chǎn)業(yè)的投資回報表

1997年    1998年    1999年

住宅         11.78%     15.10%     12.00%

辦公         17.89%     19.66%     11.91%

從表1–1可以看出，美國房地產(chǎn)租務(wù)市場的投資回報遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國，由于美國經(jīng)濟的增長，并不因房屋的建設(shè)數(shù)量而影響投資的回報，市場的需求是決定建筑增長的基本條件。

美國房地產(chǎn)市場供求及價格

美國每套新建住宅的面積中位數(shù)為1 685平方英尺（約156.5平方米），平均每套面積數(shù)為160~180平方米（大面積住房總量高于小面積住房總量），全年生產(chǎn)住宅竣工量約為2.46億~2.5億平方米，大于我國2000年1.8億平方米的住宅商品房竣工總量。1999年美國房屋的存量為1.12億套，其建筑總量約為170億~200億平方米，其中61%為產(chǎn)權(quán)人（所有者）自用，30%為租用者使用，8%為空置房（空置房約為900萬套，約1.3億~1.5億平方米），其中部分空置房為所有者擁有的第二套住房。住房平均銷售價格并不因為有空置而受到影響，價格的上漲速度均高于通貨膨脹率。2001年美國經(jīng)濟下滑使住宅銷售價格略有下降，但仍高于1999年的水平。美國2000年低價位住宅的總量（指低于價格中位數(shù)的套數(shù)）約為50%，高價位住宅總量（指高于價格中位數(shù)的套數(shù)）約為50%。連續(xù)幾年平均每年以2%的速度從低價位向高價位偏移。

我國城鎮(zhèn)現(xiàn)有住宅總量約80億平方米，僅相當(dāng)于美國住宅總量的45%左右。按國家統(tǒng)計局調(diào)查總隊2000年4月公布的調(diào)查結(jié)果計算，上海、北京和天津的戶均使用面積分別為30平方米、38平方米、38平方米。全國住宅套均建筑面積不足60平方米（第二次住房普查資料中“八五”期間新建住宅平均每套為67平方米，“九五”期間新建住宅每套面積略有提高，1995年新建住宅套均面積平均為75平方米，1999年新建住宅套均面積平均為77.8平方米）。我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)人均居住面積僅為10.3平方米，不足美國人均居住面積的1/4。整個“九五”期間竣工住宅4億~5億平方米，約合550萬套，僅相當(dāng)于美國5年竣工780萬套的70%。僅僅在2000年我國住宅竣工的套數(shù)約為210萬套，超過了美國約160萬套的數(shù)量，但由于平均戶型面積只有90平方米左右，總的住宅竣工量仍低于美國的住宅竣工面積總量。

我國目前城鎮(zhèn)住宅的建設(shè)發(fā)展速度同美國相比還有極大的差距。我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口約3.89億，居住人口大于2.5億，而美國全國的人口約為2.7億，與我國城鎮(zhèn)人口總量相差1.2億，約等于我國城市居住人口，但至今其住房市場占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國房地產(chǎn)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中所占的比例。