1999年，《財富》論壇在中國首次召開，作為國家重點支持、發(fā)展的戰(zhàn)略方向之一的房地產(chǎn)企業(yè)，何時能加入世界500強的行列之中呢？

全世界的房地產(chǎn)企業(yè)都不可能按銷售額列入世界500強企業(yè)的排名之中。中國的房地產(chǎn)企業(yè)更不可能成為這樣的巨頭企業(yè)。

以全國房地產(chǎn)銷售總額最高的1998年計算，也僅有2 400多億元人民幣的銷售額，歷年平均的整體銷售額僅介于1 700億~1 900億元人民幣之間，距離以千百億美元計算銷售額的世界500強企業(yè)，即使是與最后一名相比也還有很大的差距。就算全國房地產(chǎn)都由中國的某一家企業(yè)壟斷，也還是進不了世界500強的行列。

在全世界的房地產(chǎn)住宅銷售中，美國的銷售量最高，1998年約為88萬套，每套住宅約平均18.9萬美元。如果這些業(yè)績都為一家公司所創(chuàng)造，尚可擠入世界500強之中，但如果是20家或更多的企業(yè)才能完成這一銷售，那么就必然不可能進入世界500強之中。

全世界沒有哪個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)可能由一家公司壟斷，哪怕是在中國香港、新加坡這種發(fā)達的市場化的房地產(chǎn)操作方式的地區(qū)和國家。無論它們的地域面積大小，都不可能由一家公司壟斷房地產(chǎn)。那么地域變化較大的國家和地區(qū)就更不可能由一家公司來進行房地產(chǎn)的操作了。

英文中的“房地產(chǎn)”是從不動產(chǎn)的概念中轉(zhuǎn)換來的，而不動產(chǎn)的基本特性就是其地域性。地域的不可移動性必然會帶來如下問題：

其生產(chǎn)的過程必然是分散的，依賴于土地固定化，不可能像工業(yè)產(chǎn)品那樣可以集中于某一個點或某幾個點進行生產(chǎn)和組裝。

其生產(chǎn)的周期較長，必然會帶來資金的巨額投入和資產(chǎn)的長時間占壓。即使可以用預(yù)售的方式，提前收回大量的資金用于后期的建設(shè)，但前期擁有土地的過程也必然會造成巨大的投入。

其地域性的差異必然會受到不同的法律和條例制約。包括當(dāng)?shù)卣畬ν恋睾头课莨?yīng)總量的控制和管理，也包括當(dāng)?shù)啬茉椿A(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)，使房地產(chǎn)的生產(chǎn)不可能像其他產(chǎn)品的生產(chǎn)一樣不受生產(chǎn)地的限制。

房地產(chǎn)的市場供應(yīng)必然會由于土地的不可移動性而主要服務(wù)于土地所在的地域之中，其市場的風(fēng)險同樣會受到當(dāng)?shù)卣?、人口、環(huán)境、購買力的限制。盡管可以部分吸引外來的資金和流動人口的購買力，但主要的對象仍以當(dāng)?shù)貫橹?，并且無法出口和轉(zhuǎn)移消費。

各地區(qū)的平均物價和土地成本均有較大的差異，政策環(huán)境和政治環(huán)境都會對物價及成本造成極大的影響，任何企業(yè)都不可能用一種工業(yè)化生產(chǎn)的統(tǒng)一成本或服務(wù)貿(mào)易的平均成本去控制房地產(chǎn)生產(chǎn)的地域差別，因此也絕不可能會有這樣的企業(yè)敢冒這樣的風(fēng)險。

房地產(chǎn)的地域差別同時也帶來了地形、地理、地質(zhì)、溫度和環(huán)境的差別，因此房地產(chǎn)也不可能像工業(yè)化、高科技的產(chǎn)品那樣在研究室中預(yù)先研制和試驗。每個房地產(chǎn)項目都只能在確定土地的特定條件之后進行個體的設(shè)計，必須使其適應(yīng)于當(dāng)時當(dāng)?shù)氐臈l件，必須使其與當(dāng)?shù)氐慕煌ㄏ嘟Y(jié)合，其個性特征和個性的服務(wù)對象都因人因地因購買力而異，無法具備大批量的生產(chǎn)條件。

房地產(chǎn)不是一個孤立的產(chǎn)品，而是由整套服務(wù)相配合而成的居住條件，這必然要求其與教育、商業(yè)、醫(yī)療、生活服務(wù)等相關(guān)設(shè)備相適應(yīng)。這里有些可以由開發(fā)商提供，有些則要借助于社會或城市中現(xiàn)有的成分。房地產(chǎn)只能因天因地而不同，包括因人們的生活習(xí)慣而不同，其必然不具備統(tǒng)一化和標準化的大規(guī)模生產(chǎn)條件。

房地產(chǎn)的售后服務(wù)也不同于一般產(chǎn)品和貿(mào)易的服務(wù)過程，其不可移動性也必然使其服務(wù)、維修附屬于土地本身而無法集中于某一個點或某幾個點之上。并且這種產(chǎn)品的替換周期極長，約為50~100年，服務(wù)的固定性和長期性也使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必然會受到約束和限制。

由此可以列舉的理由還有許多，這些特殊的限制條件都使房地產(chǎn)企業(yè)不可能進入世界500強。

北京的開發(fā)商有上千家，上海的開發(fā)商有2 000多家，全國的地產(chǎn)公司有

2萬~3萬家，每家的平均注冊資本只有約1 700萬元人民幣，且不說它們不靠銀行連一個小區(qū)都無法建設(shè)，即使有了資金它們也無法解決市場中的消費能力問題。

在《財富》論壇將要召開時，許多人問我華遠集團何時能進入世界500強。這也許是每一個企業(yè)家的夢想，但我卻清楚地認識到這是根本不可能實現(xiàn)的夢。如果地產(chǎn)商沒有清醒的頭腦，就只能使企業(yè)走向死亡。

世界上最著名的幾起地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)的事件早已告訴我們，“量力而行”遠遠重于“盲目發(fā)展”。企業(yè)的強弱并不完全由其銷售總額的高低決定，銷售額僅代表了企業(yè)的生產(chǎn)能力和規(guī)模。在中國的經(jīng)濟環(huán)境更加市場化之后，中國必將產(chǎn)生更多的能進入世界500強行列的企業(yè)。

（原載于1999年10月14日的《北京青年報》）