政府是最大的贏家

? 房地產(chǎn)投資帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)；

? 房地產(chǎn)拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)和消費(fèi)增長(zhǎng)；

? 房地產(chǎn)帶動(dòng)和改造了城市面貌及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；

? 房地產(chǎn)使城市土地轉(zhuǎn)換為貨幣價(jià)值和升值；

? 1993~1997年，全國(guó)累計(jì)商品房銷售額約為6 943億元，同期土地有償收費(fèi)約為1 945億元，占全部銷售總額的28%；

? 1994~1997年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部利潤(rùn)約為240億元，但上繳的經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)為383億元，經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)是利潤(rùn)的1.6倍，占全部銷售額的6.3%。

? 同期銷售額政府收取了契約稅和管理費(fèi)約250億元（高的地區(qū)為銷售額的6%，低的地區(qū)為2%）；

? 拆遷過(guò)程中大量居民的住房條件福利性地改善，政府原有破舊房產(chǎn)得到了補(bǔ)償；

? 政府、城市靠房屋開(kāi)發(fā)無(wú)償?shù)赝瓿闪舜罅康牡缆?、人防、商業(yè)配套、學(xué)校教育設(shè)施等建設(shè)；

? 政府已出讓的土地不管是否在建設(shè)都已首先收回了出讓期間的收益；

? 已出讓的土地迫使開(kāi)發(fā)商不得不再大量地投入建設(shè)資金；

? 房?jī)r(jià)的組成之中政府獲得實(shí)際收益的比例高達(dá)60%~70%。

消費(fèi)者在房?jī)r(jià)之外還必須承擔(dān)的費(fèi)用        

? 政府收取的契約稅、管理費(fèi)、測(cè)量費(fèi)；

? 辦理買賣手續(xù)需支付的律師費(fèi)、制證費(fèi)、印花稅；

? 辦理銀行貸款需支付的律師費(fèi)、全房?jī)r(jià)的保險(xiǎn)費(fèi)用、貸款擔(dān)保費(fèi)用。

仍在不斷地大量投入

? 政府在不斷地改善政策條件支持和鼓勵(lì)房地產(chǎn)加大投入；

? 1997年年底全國(guó)的開(kāi)發(fā)企業(yè)為21 288家，國(guó)有和國(guó)有控股的企業(yè)仍為主體；

? 1997年國(guó)有和國(guó)有控股經(jīng)濟(jì)在投資中占有總投資比例的50%以上；

? 國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)主要貸款和債券向國(guó)有和國(guó)有控股企業(yè)傾斜，成為投資的重要來(lái)源；

? 外商和非正規(guī)軍用特殊的交易方式可獲取低成本的土地；

? 部分城市地區(qū)仍存在開(kāi)發(fā)和發(fā)展的較大空間；

? 少數(shù)城市和地區(qū)仍保留有合理的利潤(rùn)空間和市場(chǎng)需求；

? 也有投機(jī)行為和地產(chǎn)高潮時(shí)已投入了大量資金而不得不繼續(xù)加大投入的因素。

開(kāi)發(fā)商并非都不贏利

? 全國(guó)銷售額從1993年的856.3億元上升為1997年的1 800億元，仍是一個(gè)極大的市場(chǎng)；

? 全國(guó)近幾年平均有7 000萬(wàn)~9 000萬(wàn)平方米的房產(chǎn)銷售市場(chǎng)，并在擴(kuò)大；

? 個(gè)人購(gòu)房的比例從無(wú)到有已逐步成為市場(chǎng)中的主力；

? 根據(jù)未來(lái)的市場(chǎng)需求，全國(guó)的房產(chǎn)銷售未來(lái)5年應(yīng)達(dá)到每年4 000億元以上；

? 現(xiàn)有的空置房大量是低質(zhì)劣質(zhì)的房屋，不會(huì)影響今后市場(chǎng)的供應(yīng)和銷售；

? 在未被政府統(tǒng)一嚴(yán)格控制的土地供應(yīng)中仍有一些低成本的土地創(chuàng)造利潤(rùn)空間；

? 好的開(kāi)發(fā)商仍在市場(chǎng)中占有較大份額，如北京有400多家開(kāi)發(fā)商，但前10個(gè)最大的開(kāi)發(fā)商1998年的銷售額占了市場(chǎng)的約50%以上；

? 精品的樓盤仍創(chuàng)造著銷售的熱點(diǎn)和無(wú)空置率的銷售成果；

? 專業(yè)化程度較高的開(kāi)發(fā)商使每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均能在成本上有效地得到控制，并靠雄厚的自有資金實(shí)力和高科技含量而被市場(chǎng)所推崇；

? 代政府承擔(dān)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)工作和直接獲得一手土地的公司，使房屋的位置、價(jià)格、環(huán)境條件仍被市場(chǎng)所歡迎。

房?jī)r(jià)再下降的可能

? 近期房?jī)r(jià)的下降和降息有直接關(guān)系，全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均負(fù)債率為65%，最高的達(dá)到90%，其中大多數(shù)公司靠貸款為主發(fā)展項(xiàng)目，降息最直接地降低了資金成本；

? 近年材料價(jià)格下滑使成本降低；

? 政府降低土地成本，減免稅費(fèi)使建房成本降低；

? 按國(guó)際上多數(shù)國(guó)家和地區(qū)所做的那樣，將能源等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用從房屋造價(jià)中剝離，轉(zhuǎn)為由能源使用費(fèi)支付，將有利于大幅度降低房?jī)r(jià)；

? 合理有償?shù)亟ㄔO(shè)社區(qū)中的教育、人防等配套設(shè)施，將有利于大幅度降低房?jī)r(jià)；

? 根據(jù)市場(chǎng)及時(shí)調(diào)節(jié)土地的征用、拆遷和土地出讓金的費(fèi)用，將有利于房?jī)r(jià)的合理降低。

房?jī)r(jià)再下降的結(jié)果

? 房?jī)r(jià)下降對(duì)急需解決住房的用戶是佳音，但對(duì)已購(gòu)房者并不是福音；

? 房?jī)r(jià)的不斷下降吸引急需購(gòu)房者的購(gòu)買，但會(huì)抑制長(zhǎng)期市場(chǎng)中的消費(fèi)積極性；

? 房?jī)r(jià)的下降并不能刺激總需求和擴(kuò)大市場(chǎng)的消費(fèi)總量，就像全國(guó)物價(jià)連續(xù)20多個(gè)月的下降并沒(méi)有大幅度促進(jìn)消費(fèi)一樣；

? 房?jī)r(jià)的下降如果來(lái)自成本的降低是合理的，如果來(lái)自無(wú)利和虧損則將排斥整個(gè)行業(yè)的再投資可能；

? 新增土地、房屋價(jià)格的降低將打擊和影響原有高成本土地的房屋建設(shè)和開(kāi)發(fā)；

? 一些特殊政策的補(bǔ)貼使部分房?jī)r(jià)下降，令整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序混亂；

? 在提高收入的同時(shí)保持合理的房?jī)r(jià)要比單純要求房?jī)r(jià)下降的路更寬。

（2000年2月）