? 現(xiàn)有住房的成新度和科技含量較低,會(huì)有大量更換。
要警惕的再投資產(chǎn)業(yè)
? 供應(yīng)量嚴(yán)重地大于銷(xiāo)售量。1987~1998年全國(guó)商品房總的銷(xiāo)售額為10 000億元(不含自建房屋),目前市場(chǎng)空置的房屋已達(dá)6 000億元;
? 1996~1998年高峰銷(xiāo)售期的年銷(xiāo)售額約為1 800億元,連續(xù)6年每年的投資額為3 000億~4 000億元,如果市場(chǎng)需求沒(méi)有暴漲,每年的投資額需要兩年的消化時(shí)間;
? 1997年年底已批準(zhǔn)待開(kāi)發(fā)和已開(kāi)發(fā)未建設(shè)的土地約3.2億平方米,如按平均容積率1∶3計(jì)算,約可建9.6億平方米建筑;
? 至1997年年底計(jì)劃開(kāi)發(fā)的投資總規(guī)模為17 680億元,累計(jì)僅完成9 100億元;
? 1998年、1999年仍在交易和開(kāi)發(fā)大量新的土地。
房?jī)r(jià)的水平
? 全國(guó)的房地產(chǎn)平均商品房?jī)r(jià)格由1992年的每平方米1 050元增長(zhǎng)到1998年的每平方米2 120元,增長(zhǎng)了約1.02倍;
? 全國(guó)的職工年平均工資由1993年的4 780元到1998年的12 285元,增長(zhǎng)了約1.57倍,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的幅度低于工資增長(zhǎng)的幅度;
? 全國(guó)城鎮(zhèn)居民的年人均收入由1992年的2 813.1元增長(zhǎng)到1998年的
10 098.3元,增長(zhǎng)了2.59倍,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)倍數(shù);
? 全國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均儲(chǔ)蓄由1992年的3 721.93元增長(zhǎng)到1998年的20 954.54元,增長(zhǎng)了約4.63倍;
? 按城鎮(zhèn)居民平均每戶(hù)3.2人口計(jì),家庭年收入與房?jī)r(jià)的比已低于中國(guó)香港、法國(guó)、日本、印度、埃及等大多數(shù)中等發(fā)達(dá)和發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比;
? 部分地區(qū)的房?jī)r(jià)過(guò)高有其特殊性和必然性,不能將特殊性的情況作為平均和普遍性來(lái)討論;
? 房屋和汽車(chē)等其他產(chǎn)品一樣,也有奔馳和夏利的不同檔次和價(jià)格的差別。
房?jī)r(jià)增高的硬約束條件
? 1992年竣工房屋的平均造價(jià)為每平方米489元,1998年竣工房屋的平均造價(jià)上升為每平方米1 175元,增長(zhǎng)了1.40倍,主要為材料和施工預(yù)算的硬約束;
? 1986~1995年,全國(guó)各城市累計(jì)收費(fèi)項(xiàng)目平均增長(zhǎng)了6~8倍;
? 北京由15種收費(fèi)增加為72種收費(fèi),增長(zhǎng)了3.8倍,武漢由6種收費(fèi)增加為58種,增長(zhǎng)了8.7倍;
? 1995年國(guó)務(wù)院清理整頓不合理收費(fèi)之后,多數(shù)城市的收費(fèi)項(xiàng)目仍在大幅度增加;
? 在收費(fèi)項(xiàng)目不斷增加的同時(shí),收費(fèi)的金額、單價(jià)也在不斷地提高。如哈爾濱1990年的7種項(xiàng)目收費(fèi)金額為154.8萬(wàn)元,1993年增長(zhǎng)為31種收費(fèi)項(xiàng)目,金額增長(zhǎng)到2 425萬(wàn)元,4年時(shí)間收費(fèi)金額增長(zhǎng)了14.7倍;
? 北京市的平均房?jī)r(jià)由1992年的每平方米1 613元增長(zhǎng)到1998年的每平方米4 997元,增長(zhǎng)了2.1倍,但收費(fèi)項(xiàng)目數(shù)增長(zhǎng)了3.8倍;
? 各省市連年提高征地、拆遷、配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)。北京舊城區(qū)內(nèi)的平房拆遷貨幣補(bǔ)償費(fèi)每平方米高達(dá)2萬(wàn)多人民幣(含補(bǔ)貼的面積費(fèi)用)。
房地產(chǎn)不是暴利行業(yè)
? 1992年全國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)比1991年增長(zhǎng)了140.99%,但經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率僅為12.02%;
? 1993年是房地產(chǎn)進(jìn)入高潮的開(kāi)始,政府因此出臺(tái)了“土地增值稅”的政策法規(guī);
? 1993年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率根據(jù)全國(guó)統(tǒng)計(jì),21個(gè)省市低于10%,8個(gè)省市(不含西藏)高于10%,但僅有6個(gè)省市的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率高于貸款利率,經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率超過(guò)15%的只有天津、上海、福建、廣東、海南5個(gè)省市;
? 1994年是全行業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率最高的年份,約為13%,1995年為0.8%,1996年為2.6%。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中除銷(xiāo)售之外,包括了土地、租金和其他的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn);
? 1996年全國(guó)上市的房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)利潤(rùn)率超過(guò)10%的公司僅占全部上市公司的50%;
? 1997年房地產(chǎn)全行業(yè)平均利潤(rùn)率僅為3.7%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期銀行貸款利率。
開(kāi)發(fā)商并不黑
? 1994年是全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利稅最高的一年,利稅總額高達(dá)305億元,其中經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)106億元,利潤(rùn)198億元,所得稅稅后利潤(rùn)124億元;
? 1995年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)出警告,全國(guó)除5個(gè)省市有贏利外,24個(gè)省市虧損,體現(xiàn)了全行業(yè)的不景氣狀態(tài),1995年上半年全行業(yè)利潤(rùn)僅為1.06億元,33 248家開(kāi)發(fā)企業(yè)中僅有8 756家贏利,虧損面高達(dá)73.7%;
? 1997年全行業(yè)虧損,年終房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)為虧損10.346億元;
? 1987~1993年累計(jì)銷(xiāo)售總額為2 200億元,利潤(rùn)數(shù)無(wú)完整統(tǒng)計(jì)資料,按銷(xiāo)售額和利潤(rùn)率計(jì)算8年累計(jì)利潤(rùn)約為180億元,稅后為120億元;
? 1987~1998年全行業(yè)累計(jì)12年稅后利潤(rùn)約為360億元,平均銷(xiāo)售利潤(rùn)率約為5.2%;
? 絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)都沉淀在積壓房、車(chē)庫(kù)和配套設(shè)施上,當(dāng)空置房低價(jià)銷(xiāo)售時(shí),已結(jié)算的利潤(rùn)并不能彌補(bǔ)空置房處理時(shí)的虧損;
? 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的股東權(quán)益1994年為3 178億元,而平均年稅后利潤(rùn)為股東權(quán)益的1%。