必須改變現(xiàn)行政策，堵住旁門，打開正道，才能刺激和吸引新的消費、新的投資，使住房消費成為經(jīng)濟(jì)增長點。

堵住旁門：

1. 嚴(yán)格劃清社會保障住房和市場商品房之間的界線，尤其是將經(jīng)濟(jì)適用房用市場操作的方式納入保障體系的管理，使市場的商品房操作統(tǒng)一和規(guī)范；

2. 徹底粉碎住房中的福利分配制度，不管是實物還是貨幣的分配，將房改中的存量和增存統(tǒng)一于市場的規(guī)范中；

3. 大幅度提高非廉租房的社會保障體系之外的房租，使一般社會房租和市場商品房價關(guān)系水平一致，堵死低價租房的后門；

4. 減少和杜絕各種不合理的收費和攤派，剎住土地、住房交易審批中的不正之風(fēng)。

打開正道：

1. 取消所有緊縮時期的政策和稅收限制，建立刺激投資和消費、擴大生產(chǎn)規(guī)模的稅收制度；

2. 用市場化的方式剝離房價中的不合理構(gòu)成，降低土地和市政配套的成本，從而使房價大幅下降至合理水平；

3. 建立保護(hù)中等以上收入者財富的法律和刺激消費的稅收政策，提高實際收入水平；

4. 建立完善的二級交易市場，使房屋的變現(xiàn)交換成為主渠道之一，并減少和降低稅費，方便交易；

5. 簡化和規(guī)范市場化商品房建立的批準(zhǔn)程序，創(chuàng)造透明而公開的市場競爭環(huán)境、市場規(guī)劃，切實地降低房價并取得合理利潤。

市場經(jīng)濟(jì)有其自行的控制和調(diào)節(jié)功能，但如果市場經(jīng)濟(jì)中有無數(shù)非市場的行政因素的干擾，必然會造成不公平。只有消除這些干擾因素才能使市場處于正常的、自然的發(fā)展過程之中，最終達(dá)到合理的調(diào)控目的，并使住房消費成為新的經(jīng)濟(jì)增長點。

確認(rèn)市場經(jīng)濟(jì)的合法地位

在全球經(jīng)濟(jì)相互聯(lián)系趨于一體化的高速發(fā)展時代，中國所面臨的將不只是封閉的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中的矛盾，必須使國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運行機制與國際通行的市場經(jīng)濟(jì)的運行機制相適應(yīng)。中國經(jīng)濟(jì)體制改革中最大的危機是重新回到計劃經(jīng)濟(jì)的老路之上，因此首先要在憲法中確認(rèn)市場經(jīng)濟(jì)的合法地位，并給予相應(yīng)的法律保護(hù)，才能保證今后的發(fā)展。

市場經(jīng)濟(jì)并不是萬能的，否則也不會發(fā)生嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機，但市場經(jīng)濟(jì)自我調(diào)節(jié)的“看不見的手”所能發(fā)揮的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于計劃經(jīng)濟(jì)的命令作用。只有用市場經(jīng)濟(jì)的運行機制才能解決中國目前面臨的各種相互制約的結(jié)構(gòu)性矛盾。

目前中國的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占中國國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例很低，其原因并不是真的沒有市場需求和投資需求，而是政策限制和導(dǎo)向更多地傾向于靠政府計劃調(diào)控的手段來管理、控制和干擾市場；破壞了正常的市場運行機制和生存條件，致使房地產(chǎn)市場最直接最緊密地受到政策變動的影響，形成大起大落的多次高速變化；打擊和挫傷了多種非國有投資者的積極性，限制和誤導(dǎo)了消費者的消費觀念，使市場的發(fā)展多軌化，至今步履艱難。

頂著“人民公仆”頭銜的官員在只有較低的工資收入的生活條件下，在制定和修改房屋的福利分配制度時，拼命地企圖合法地保護(hù)他們在住房制度中僅存的既得利益，這必然會使市場的發(fā)展受到不良影響。如果公務(wù)員不再是“公仆”，而是受聘的勞動者、管理者，合理地享有應(yīng)得的勞動報酬（提高收入是擴大消費的基礎(chǔ)條件），完全打破福利分配的制度，就能減少政策和計劃對市場的影響和破壞。

只有在中國才有非市場化的低租金住房，而只有當(dāng)這種福利住房的制度被取消之后，租金才能成為市場發(fā)展中的一部分，起到不是破壞市場而是促進(jìn)市場發(fā)展的作用。

當(dāng)私人的投資和私人的財富在憲法中獲得保護(hù)時，中高收入者才可能選擇更高的住房消費。

福特汽車公司動用幾千億美元收購沃爾沃汽車公司并不用向美國政府請示，但中國超過3 000萬美元的投資計劃就要報國家計劃批準(zhǔn)立項（3 000萬美元在許多企業(yè)資產(chǎn)中也許僅占1%，董事會卻無權(quán)審批）。金融機構(gòu)增加固定資產(chǎn)投資要受政府限制（包括非國有的股份制企業(yè)），各種不合時宜且不能及時調(diào)整的稅費和投資限制使企業(yè)不能成為市場中的主體和重要組成部分。香港廉價的居屋前大多停放著奔馳和寶馬汽車的現(xiàn)象已成為香港特別行政區(qū)政府的一個難題，但這一現(xiàn)象很快會在內(nèi)地為低收入者準(zhǔn)備的經(jīng)濟(jì)適用房前出現(xiàn)。為什么內(nèi)地人看不到自己在犯別人已犯過的錯誤呢？根本的原因就在于不相信和不依賴市場經(jīng)濟(jì)，不是按市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運行的規(guī)律確定自己的政策。

為了保證國家的經(jīng)濟(jì)命脈和國防安全，許多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的投資并未對非全民所有的投資開放，但已開放的房地產(chǎn)市場絕不應(yīng)再回到計劃經(jīng)濟(jì)和受計劃經(jīng)濟(jì)政策干涉的老路上去。必要的社會保障體系是應(yīng)大力建立的，但應(yīng)獨立于市場之外。要取消各種對房地產(chǎn)市場投資、建設(shè)、管理、信貸的不合理限制條件，建立鼓勵和保護(hù)的政策與法律，在刺激和擴大消費需求上給予稅收、收費的優(yōu)惠，切實采取相應(yīng)的實質(zhì)措施，體現(xiàn)國家將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)和消費熱點的支持。

市場經(jīng)濟(jì)已使中國順利地解決了糧食生產(chǎn)、棉花生產(chǎn)、肉菜等副食供應(yīng)和價格問題，也解決了日用商品包括大型家用電器在內(nèi)的供應(yīng)和理順價格的問題。同樣，市場經(jīng)濟(jì)已使中國相當(dāng)數(shù)量的城鎮(zhèn)居民解決了住房問題，而依靠市場經(jīng)濟(jì)的辦法最終同樣可以解決絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民的住房問題并使房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱和新的增長點。

（2000年3月）