1990年以后，各地房?jī)r(jià)的暴漲主要來(lái)源于兩個(gè)因素：1. 城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償出讓制度的出臺(tái)使全國(guó)的土地價(jià)格暴漲，土地出讓金及市政費(fèi)等政府征收的土地費(fèi)用約占房?jī)r(jià)的10%~30%；2. 外資大量涌入中國(guó)，不但增加了市場(chǎng)中的供應(yīng)量，提高了設(shè)計(jì)、建筑的技術(shù)水平和科技含量，同時(shí)也提高了房屋的價(jià)格，特別是外銷(xiāo)房的價(jià)格不是以國(guó)內(nèi)的收入和物價(jià)水平來(lái)橫比，而是按市場(chǎng)和境外的物價(jià)水平來(lái)定價(jià)，這也帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)土地價(jià)格和房屋價(jià)格以及租金價(jià)格的大幅上揚(yáng)。由于市場(chǎng)的供需調(diào)節(jié)，這部分上揚(yáng)現(xiàn)在已在大幅度下調(diào)，明顯地顯示出了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用，并將繼續(xù)利用市場(chǎng)的手段進(jìn)行調(diào)整，以達(dá)到合理的程度。

然而土地出讓制度引起的漲價(jià)因素卻并未用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式進(jìn)行調(diào)整。我們承認(rèn)對(duì)國(guó)有土地實(shí)行有償出讓是一種國(guó)際慣例，但關(guān)鍵之處在于國(guó)有土地出讓的定價(jià)原則應(yīng)建立在征地拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同樣市場(chǎng)化的基礎(chǔ)上。

傳統(tǒng)的征地拆遷政策是一種社會(huì)福利的拆遷政策（這種政策一直延續(xù)到現(xiàn)在），因此在舊城鎮(zhèn)的建設(shè)用地拆遷中有一種很流行的說(shuō)法：“拆遷拆遷，一步登天?！闭_定的拆遷政策中實(shí)際已用福利的分房拆遷辦法由建設(shè)單位和開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了國(guó)家和政府應(yīng)向開(kāi)發(fā)商索取的土地出讓金，拆遷中對(duì)房產(chǎn)主住戶(hù)、非房產(chǎn)主住戶(hù)、商業(yè)、教育、托幼、社區(qū)服務(wù)以及各種新增配套設(shè)施都進(jìn)行了無(wú)償和部分有償?shù)难a(bǔ)償及安置。在國(guó)家征收了土地出讓金之后，這部分費(fèi)用不但沒(méi)有減少反而繼續(xù)擴(kuò)大和增加。這必然會(huì)造成房?jī)r(jià)的暴漲，且開(kāi)發(fā)商并未從中獲利。如果拆遷安置采用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的辦法，不再對(duì)非房產(chǎn)主住戶(hù)及租戶(hù)無(wú)償?shù)剡M(jìn)行安置，起碼條件改善和增加面積的部分不應(yīng)無(wú)償享受，如果商業(yè)、教育、托幼、社區(qū)服務(wù)的設(shè)施都不是無(wú)償上繳而是由開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)或按市場(chǎng)條件有償提供，那么房?jī)r(jià)就會(huì)大幅度下降。

在傳統(tǒng)的市政基礎(chǔ)建設(shè)的費(fèi)用中，開(kāi)發(fā)商不但要向政府繳納大量的市政設(shè)施和能源費(fèi)，還要承擔(dān)大量的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和建設(shè)用地代市政拆遷的費(fèi)用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)未形成的期間，中國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施是瓶頸，因此由各方共同承擔(dān)設(shè)施的建設(shè)是必要的，但在今后的發(fā)展中繼續(xù)沿用此方法則既不合理，也非國(guó)際慣例。

城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)應(yīng)首先改變其原有的建設(shè)和管理方式，從虧損的行政事業(yè)性管理改為營(yíng)利企業(yè)性管理，并將城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用從房?jī)r(jià)中分離出去，從而大大地降低房?jī)r(jià)。市政設(shè)施建設(shè)的各種費(fèi)用在房?jī)r(jià)中約占到10%~30%。

全世界實(shí)施市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家大多數(shù)都將市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)社會(huì)化、市場(chǎng)化了，如電力、電話(huà)、電視、燃?xì)狻⒐┧?、供熱等都是企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理，其城市網(wǎng)站的建設(shè)資金均由這些企業(yè)支付（資金可用社會(huì)直接融資或銀行信貸解決），并從使用費(fèi)用中定價(jià)回收，不但土地價(jià)格中不含上述費(fèi)用，房屋價(jià)格中也不含上述費(fèi)用。房?jī)r(jià)大幅下降，使用收費(fèi)大幅提高，在收費(fèi)中期收回建設(shè)和能源費(fèi)用。這樣就可以徹底改變現(xiàn)行開(kāi)發(fā)商建設(shè)管線(xiàn)又無(wú)償向市政管理部門(mén)移交，并將成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)之中，形成房?jī)r(jià)居高不下、開(kāi)發(fā)商的市政費(fèi)用雙倍支付、政府投資無(wú)力、支付能源使用費(fèi)用過(guò)低等惡性循環(huán)的怪圈。

合理的價(jià)格水平必然與合理的價(jià)格構(gòu)成有直接的聯(lián)系，因此從價(jià)格構(gòu)成上分析和解決問(wèn)題要比單獨(dú)壓低房屋的總價(jià)更為重要，就像壓低汽車(chē)的總成本，首先要降低各種零配件、組合件的成本一樣。

如果僅用政府大量減免地價(jià)的方式解決房?jī)r(jià)的高低問(wèn)題，肯定會(huì)成為無(wú)源之水，只解近憂(yōu)不解遠(yuǎn)慮。政府并不具備采用減免出讓金的方式去全部包攬下城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題的實(shí)力，同時(shí)由于無(wú)法篩選和控制購(gòu)房者，大量的政府優(yōu)惠政策將被中高收入者不合理享受，這樣不但不能解決居民住房問(wèn)題，反而會(huì)加大兩級(jí)生活水平的分化。

不能單純地從房?jī)r(jià)的高低去評(píng)論市場(chǎng)，根據(jù)1988~1998年的統(tǒng)計(jì)分析，全國(guó)住房的銷(xiāo)售價(jià)格上升時(shí)市場(chǎng)的銷(xiāo)售總量也在上升，而銷(xiāo)售價(jià)格下降時(shí)銷(xiāo)售的增長(zhǎng)幅度也在下降，房?jī)r(jià)高時(shí)也正是交易和投資生意最發(fā)達(dá)之時(shí)。更不能從收入的高低去評(píng)論房?jī)r(jià)，全世界沒(méi)有幾個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)是按平均收入的4~6倍計(jì)算而實(shí)現(xiàn)的，特別是用地緊缺的國(guó)家和地區(qū)更是如此。東京和香港的房?jī)r(jià)不但接近而且大多超過(guò)戶(hù)均年收入的10倍，美國(guó)許多地區(qū)的房?jī)r(jià)略低于中國(guó)國(guó)內(nèi)某些城市的房?jī)r(jià)水平，但其用地的成本和建筑成本卻只有中國(guó)國(guó)內(nèi)同等城市的幾分之一。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的居民收入為市場(chǎng)化的勞動(dòng)力價(jià)格，其較高的生產(chǎn)力能創(chuàng)造出較高的剩余價(jià)值。中國(guó)傳統(tǒng)的低分配、高積累不用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的辦法是不可能解決收入水平提高的問(wèn)題的，這種低收入的水平不應(yīng)收取過(guò)高的地價(jià)和建造過(guò)好的房屋。因此不從實(shí)際出發(fā)進(jìn)行細(xì)致的分析，僅從表面現(xiàn)象評(píng)論房?jī)r(jià)和收入的關(guān)系是對(duì)民眾的誤導(dǎo)，是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的破壞，特別是在發(fā)展中的社會(huì)主義初級(jí)階段，人民生活收入水平較低的情況下更是如此。重要的不在于房屋本身的價(jià)格高低，而在于其價(jià)格的構(gòu)成是否合理；不在于房?jī)r(jià)與家庭收入的比例，而在于是否按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式確定了合理的家庭收入。