改革開放之后，住房這一人生最大的消費(fèi)商品開始逐步進(jìn)入居民的生活之中。1998年新的房改政策出臺(tái)了，一是結(jié)束了中國(guó)福利住房實(shí)物分配的做法，二是出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用房的政策，三是保留了市場(chǎng)商品房和作為社會(huì)保障的廉租房。

新的經(jīng)濟(jì)適用房再次以特殊商品的身份擠入市場(chǎng)之中，使人們?cè)僖淮纹穱L到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中的“發(fā)票雞蛋”。

1. 文件為經(jīng)濟(jì)適用房確定了特殊的地位，免收土地出讓金，部分減半收費(fèi)，政府限價(jià)，計(jì)劃發(fā)展，交易有準(zhǔn)出準(zhǔn)入制度。

2. 文件為經(jīng)濟(jì)適用房限制了發(fā)票證的范圍，以家庭收入線來控制，同時(shí)限定了申報(bào)、審批的發(fā)票辦法。

3. 經(jīng)濟(jì)適用房由政府組織、監(jiān)控，并力圖解決70%的居民住房。

經(jīng)濟(jì)適用房不但在購(gòu)置者身份上增加了票證的專許權(quán)限制，同時(shí)其產(chǎn)品本身也處于特殊的非法律直接保護(hù)而用文件間接保護(hù)的地位。

如果經(jīng)濟(jì)適用房列入了和廉租房同樣性質(zhì)的社會(huì)保障系統(tǒng)，那么不論是其產(chǎn)品的特殊地位還是對(duì)購(gòu)買者身份的特殊限制都是必要的。因?yàn)樵谑袌?chǎng)化商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，社會(huì)保障系統(tǒng)本身就處于法律的特殊地位，住房同樣在政府無能力全額即時(shí)保障的情況下成為有計(jì)劃分配的短缺供應(yīng)品，自然應(yīng)該用一種特殊的票證或準(zhǔn)入準(zhǔn)出制度來維護(hù)。社會(huì)保障系統(tǒng)本身就是為特定的居民提供服務(wù)的。如此，經(jīng)濟(jì)適用房就不應(yīng)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的主流，也不能稱其為市場(chǎng)化的商品。

如果經(jīng)濟(jì)適用房力圖解決70%以上的主要城鎮(zhèn)居民的住房問題，其就應(yīng)成為公開化被法律直接保護(hù)和承認(rèn)的商品，成為自由買賣交換的商品。而實(shí)際上不論是從法律的規(guī)定還是從文件的規(guī)定，或者說從市場(chǎng)的實(shí)踐來看，其都不能成為真正意義上的商品。香港將市場(chǎng)中的商品房稱為私屋，而將政府提供的特殊住房稱為公屋和居屋。市場(chǎng)中的私屋約占香港房屋總量的50%，政府提供的廉租房約占公屋總量的37%，政府優(yōu)惠價(jià)提供的居屋約占房屋總量的13%。香港特別行政區(qū)政府通過私屋市場(chǎng)化來解決大多數(shù)人的住房個(gè)性消費(fèi)問題，同時(shí)用社會(huì)保障嚴(yán)格控制的準(zhǔn)入準(zhǔn)出制度來提供廉租房和低價(jià)的居屋。隨著收入水平的提高，居屋中的人將逐步向私屋轉(zhuǎn)移。香港居民戲稱私屋為“大婆”，居屋為“二奶”。內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)適用房也許由于其法律和準(zhǔn)入準(zhǔn)出制度的約束也只能進(jìn)入“二奶”的行列。

中國(guó)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和開放，制定了一系列的法律和法規(guī)，已將中國(guó)的房地產(chǎn)從困境中零的地位發(fā)展成為一個(gè)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中占有一定比例的重要產(chǎn)業(yè)，但一紙房改的文件，又使這個(gè)擁有廣闊發(fā)展前景的市場(chǎng)退回到只為10%的城鎮(zhèn)居民服務(wù)的地位。這一系列辛苦制定的法律、法規(guī)也僅僅為這10%的市場(chǎng)提供法律保護(hù)和依據(jù)。而沒有完整法律直接保護(hù)條件的經(jīng)濟(jì)適用房卻將以70%的比例服務(wù)于城鎮(zhèn)居民，讓絕大多數(shù)人重新回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的“發(fā)票雞蛋”時(shí)期。人們不禁要問：社會(huì)是在前進(jìn)還是在后退？

透明是公平的起點(diǎn)

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下住房福利分配制度中的腐敗，已成為黨的紀(jì)律檢查委員會(huì)清查的重點(diǎn)和被廣大人民群眾深惡痛絕的問題。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中也出現(xiàn)了大量的利用職權(quán)占有、分配土地資源的腐敗。查其根源，暗箱操作是腐敗的保護(hù)傘。政府超出法律公平約束的特殊規(guī)定是暗箱操作中腐敗合法化的鋼鐵盾牌。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之所以更具有生命力，其重要的一點(diǎn)不是競(jìng)爭(zhēng)，而是透明度，只有透明才能公平，只有公平競(jìng)爭(zhēng)才能有效地約束企業(yè)的行為，使市場(chǎng)規(guī)范化，使經(jīng)濟(jì)發(fā)揮作用，而不是以特權(quán)去扭曲經(jīng)濟(jì)的力量。

改革開放之后不斷出臺(tái)的各種規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為的法律使市場(chǎng)機(jī)制更加健全，使競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)透明和公平，才促使房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)同步發(fā)展，并取得了成績(jī)。然而將為70%城鎮(zhèn)居民服務(wù)的經(jīng)濟(jì)適用房卻跳出法律之外，成為暗箱操作的特殊行為。到目前為止，還沒有任何人（包括改革的確定者）知道其供應(yīng)、生產(chǎn)的法律程序，沒有人知道其準(zhǔn)入準(zhǔn)出的法律程序，沒有人知道其銷售、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或居住的法律程序及保護(hù)作用，沒有人知道其產(chǎn)權(quán)證件的證明方式和被再次拆除時(shí)的補(bǔ)償方式，也沒有人知道其所享受的政府優(yōu)惠的地價(jià)水平和再轉(zhuǎn)讓時(shí)其增值收入的合法性與稅收。

如果不管是什么樣的房屋都必須用市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)且透明化的統(tǒng)一供應(yīng)方式推出，才能合理解決暗箱操作之中的腐敗和形成市場(chǎng)的機(jī)制，就必須將經(jīng)濟(jì)適用房按市場(chǎng)操作的方式用統(tǒng)一的法律約束，而不是用文件法規(guī)約束。不管經(jīng)濟(jì)適用房是列入商品房的行列還是作為社會(huì)保障體系列入保障系統(tǒng)的行列，都必須先用法律約束的方式進(jìn)行生產(chǎn)，從而達(dá)到將沒有人知道的事情變成所有人都知道的事情的透明程度。