從1980年中國開始有了第一家房地產(chǎn)企業(yè)至今，在20多年的歷史發(fā)展過程中，房地產(chǎn)在中國社會與經(jīng)濟(jì)制度的變革中，發(fā)揮了巨大的推動作用。但至今房地產(chǎn)業(yè)仍未被國家或多數(shù)城市政府明確為支柱性產(chǎn)業(yè)，對此世界內(nèi)外眾說紛紜，看法不一。其實(shí)房地產(chǎn)早已不再是單一產(chǎn)業(yè)，而已經(jīng)是中國社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最重要的環(huán)節(jié)了。中國沒有任何一個行業(yè)能像房地產(chǎn)業(yè)那樣對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到引起制度變革的作用。

一個國家要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，必須具備高度的城市化水平、各種產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與服務(wù)的工業(yè)化水平，同時還要具有高度的社會商品與資源交易市場化程度以及社會分配的完全貨幣化。而房地產(chǎn)是唯一與這社會制度的“四化”程度密切相關(guān)和最終決定這“四化”水平的產(chǎn)業(yè)，也是中國尚未完全市場化和貨幣化分配的產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)推動中國土地制度的變革

最初的農(nóng)村實(shí)行土地承包制并沒有引起憲法的修改，1979年的《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》第一次使國有土地可以有償使用和有價流通，并引起了憲法中的土地制度變更。而真正使土地成為商品進(jìn)行交易的則是房地產(chǎn)的發(fā)展。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中的土地?zé)o償劃撥使用給商品房市場的價格和利潤提供了極大的增長空間。土地的有償使用更進(jìn)一步變成了國有土地的出讓。出讓制度的實(shí)施使土地制度發(fā)生了重大變革。

中國20多年改革的重點(diǎn)之一就是打破“一大二公”，形成巨大和先進(jìn)生產(chǎn)力的基礎(chǔ)就是允許生產(chǎn)資料的私人擁有。而生產(chǎn)資料的私有則只能從土地使用權(quán)的私有開始。土地使用權(quán)的私有開始于農(nóng)村的土地承包制，但在憲法中的修改則首先源于《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》中的土地有償使用。對外開放中首先允許合資企業(yè)的土地使用權(quán)私有化，直至土地使用權(quán)的出讓。

土地的出讓制度、房地產(chǎn)業(yè)的立法使土地可以成為商品而自由地買賣和轉(zhuǎn)讓，市場化的土地流通解決了資源的最佳配置問題，從而發(fā)揮出了土地利用的最大價值和建立生產(chǎn)力高速發(fā)展的生存基礎(chǔ)，使農(nóng)村土地的承包制中未能有效解決的土地資源流通問題在房地產(chǎn)的商品化中得到了解決。

通過對中國歷代王朝生存過程的研究可以發(fā)現(xiàn)其政治體制、經(jīng)濟(jì)體制的變遷都以土地制度為基礎(chǔ)，并圍繞著土地問題展開了一系列的軍事與農(nóng)民起義的戰(zhàn)爭。中國現(xiàn)代制度的改革必須以土地制度的改革與變化為生產(chǎn)力發(fā)展的起點(diǎn)，并且由此帶來一系列的社會與經(jīng)濟(jì)制度的變化。

政府財(cái)政收入結(jié)構(gòu)的變化

當(dāng)土地成為商品時，其生產(chǎn)資料地位的轉(zhuǎn)化，同時使土地成了財(cái)富。出讓制度和有償使用在土地均為國有的條件下成為各級政府自然產(chǎn)生的巨大財(cái)富。土地的資源收益成為各級政府特別是城市政府的不列入人大預(yù)算監(jiān)控的額外收益。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提升了土地的利用價值。隨著房價的增長，土地的產(chǎn)出收益提高，土地成了政府獲取收益的重要來源。土地?zé)o標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換價值不但改變了政府財(cái)政可支配收入來源的結(jié)構(gòu)，同時又由于土地的收益不列入財(cái)政的預(yù)算管理，改變了政府財(cái)政可支配收入的支出結(jié)構(gòu)，使各級政府不但有了收入的自主權(quán)力，同時有了支配的自主權(quán)力。同樣，這種地方政府財(cái)政收入與支出結(jié)構(gòu)的變化情況也可以從歷代王朝土地制度變化中找到多個實(shí)例。當(dāng)?shù)胤截?cái)政收入和支出可自主控制與支配時，當(dāng)?shù)胤截?cái)政有更多不受中央財(cái)政預(yù)算控制的財(cái)力時，就是政權(quán)基礎(chǔ)穩(wěn)定和生產(chǎn)力發(fā)展極高的階段。

我國的憲法只規(guī)定了土地歸國家所有，政府有權(quán)征用，但并未明確是哪級政府有權(quán)代表國家行使征用的權(quán)力。于是中央政府按征用數(shù)量劃分了不同級別的政府對土地的管理權(quán)，包括批準(zhǔn)征用土地的權(quán)力和收取土地收益的權(quán)力。于是瘋狂地利用土地供給擴(kuò)大各級政府的收益成了各級政府都有的欲望動機(jī)。國家的土地財(cái)富隨之分流于各級地方政府的收入之中。北京市政府2001年的土地收益就高達(dá)100多億元，成為城市建設(shè)中市政基礎(chǔ)設(shè)施投資的主要財(cái)力。

預(yù)期消費(fèi)觀念的改變

在中國傳統(tǒng)的觀念中幾乎沒有借錢消費(fèi)的概念。一是不知道未來的預(yù)期，二是無法和無理由借錢，三是沒有可以借支的來源。不管是政府還是個人都有一個共同的困難，那就是沒有錢的來源，整個中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都被資金問題所制約。

土地有償使用的第一步就是用土地合資，將土地的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為資本，并吸引更多的外資投入解決最初缺少原始積累的資本問題。當(dāng)土地出讓制度出臺之后，土地的預(yù)期收益首先成為政府的預(yù)期消費(fèi)資本金來源。一次性收取土地出讓40~70年的全部收益使當(dāng)屆政府不但可以花自己的當(dāng)屆財(cái)政收入，同時還可以花掉子孫幾代人的土地收益。這種超值的預(yù)期消費(fèi)可以使當(dāng)屆政府用子孫的錢有效地建立自己的豐碑，并使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)取得較高速度的發(fā)展。

香港特別行政區(qū)政府的財(cái)政收入主要來源于土地的收益，但其土地收益要納入財(cái)政預(yù)算并要有比例、有計(jì)劃地支出，并不允許將子孫的錢在當(dāng)屆政府執(zhí)政期間全部用完，從立法上限制了過度的政府預(yù)期消費(fèi)行為。而在中國內(nèi)地的現(xiàn)行政策中，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展一方面為政府的預(yù)期消費(fèi)提供了土地收益的來源，另一方面也對城市高速發(fā)展提出了加速市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的要求，使政府不得不將未來的收益投入于解決今天的問題。其中一部分（或者是大部分）投入不但解決了今天的問題，同時還將部分公益事業(yè)的功能延續(xù)到了子孫后代的享受之中，而另一部分則成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展過渡期的消費(fèi)。