城市地產資本大規(guī)模擴張與跨越經濟地理約束

重慶的城市地產資本擴張，明顯受制于三個約束條件：地理地形、資本匱乏和十分有限的建設用地指標。一般情況下，這三個條件都屬于硬約束。

但是，這三個硬約束都奇跡般地被突破了！

一是20世紀末大規(guī)模長距離隧道和橋梁技術的完善，為重慶擺脫一直以來所受到的地理地形條件的制約，提供了空間突破的技術支持。二是21世紀初中國產業(yè)資本和金融資本相繼過剩，對于中西部地區(qū)長期存在的流動性短缺恰恰提供了資本市場空間。三是重慶開展的地票等城鄉(xiāng)互動的土地交易方式，又給突破建設用地指標的約束，提供了制度創(chuàng)新空間。

僅就技術進步造成的空間擴張而言，在重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2007—2020年)設計中，到2020年，將通過建設由29座大橋、12座穿山隧道而連接起來的高速交通網絡，來突破重慶城市擴張的地理地形限制。隧道、橋梁技術的成熟，使得重慶“鉆出”了百年老城區(qū)逼仄的“三山夾兩溝”的雞爪型城市建成區(qū)格局，出現了“五山夾四溝”的人手型城市擴張的格局（見圖1—2和圖1—3）。

根據規(guī)劃，原城市建成區(qū)（內環(huán)）可分別向北擴展338平方千米、向西擴展293平方千米、向東擴展390平方千米，規(guī)劃新的主城區(qū)（外環(huán)）范圍2 737平方千米。其中，中心城區(qū)面積將達到1 062平方千米，計劃擴展城區(qū)面積是2009年實際面積（580萬平方千米）的近2倍。這樣的城區(qū)土地規(guī)模倍增效應將再次在重慶出現。

與以往重慶區(qū)劃面積增加之有重大不同的是，20世紀80年代以來的規(guī)模倍增，帶來的是負擔倍增，而這次則是土地資源和開發(fā)動力的“倍增”——原來是600萬城區(qū)人口生活在不到580平方千米的城區(qū)里面，擴展后將變?yōu)? 000萬人口生活在1 062平方千米的新城區(qū)范圍內。由此面積和人口的雙倍增所拉動的投資、消費需求和就業(yè)機會，會帶來持續(xù)不斷的增長動力。技術的成熟，為重慶“一小時經濟圈”、“四小時重慶”及“三大國際通道”的建設，為重慶加強城市的內聚力和外聯力，同時注入了動力。

就資本市場而言，雖然重慶的基建成本高于沿海和平原地區(qū)，但在21世紀初中國告別資本短缺時代后，資本市場也亟待空間擴張。自1996年起，中國的金融系統已經由貸差逐漸轉變?yōu)榇娌睿?000年銀行存差達到了2.4萬億元，2010年已經超過20萬億元，占近90萬億元銀行資產的1/3。這個時期，流動性過剩成了21世紀最初10年金融領域的中心話題。可見，集中在國有銀行手中的金融資本不再匱乏，匱乏的只是投資渠道。

當很多地方領導干部仍然按照舊有資本極度稀缺時代形成的“親資本”的市場制度繼續(xù)惡性競爭般地招商引資的時候，當很多學者試圖把資本稀缺時代舊有的“親資本”改革理論當做新意識形態(tài)來構建話語的時候，重慶卻改走了一條很“另類”的投資道路——利用政府下屬大型國企推進地產開發(fā)。

這雖然是重慶經驗因與一般市場主義意識形態(tài)不同而引起歧義的問題，但如果只看客觀事實則可知：國有投資公司恰是在這一資本過剩時期提供了最低交易成本的投資渠道。

事實上，在進入21世紀后，西部地區(qū)也不再是簡單的資本凈流出地區(qū)，因為逐利的過剩資本到處搜尋投資機會，而金融資本直接與地產資本聯姻乃是全世界最具有普遍性的趨勢。這個全球趨勢，同樣也使得城區(qū)規(guī)?；_發(fā)面積有條件急劇擴張的重慶，自然而然地就有了與過剩金融資本緊密結合的天賜良機，得到了大規(guī)模投資建設的基本條件。一旦城市投資建設啟動，就會通過地產增值獲得持續(xù)的投融資，實現棘輪式的城市擴張。

這些技術進步帶動的空間條件變化，使得重慶在缺少城市化基本發(fā)展條件的情況下，進行了思路清晰的城市“退二進三”的擴張。原來配置在一環(huán)之內的工業(yè)全部遷到二環(huán)，主城區(qū)的二產隨之升級為三產。

看上去，重慶是將黃奇帆在上海浦東開發(fā)區(qū)的經驗，薄熙來在大連一鼓作氣合并甘井子區(qū)的土地規(guī)劃開發(fā)經驗，隨著這兩位領導的赴任而相繼引入重慶，并對重慶重新作出整合。這兩個不同地區(qū)共同的土地開發(fā)經驗，可能是不謀而合的“熙奇組合”在經濟動員上面的核心內涵——擴出的二環(huán)重新規(guī)劃，建設大學城、成熟產業(yè)的工業(yè)開發(fā)區(qū)、高新技術區(qū)、化工工業(yè)區(qū)等等，使得重慶實現快速的城市化趕超。

重慶推出的地票交易等城鄉(xiāng)互動的土地交易方式，又給突破建設用地指標的約束提供了制度空間。2007年國務院批準重慶為統籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)之后，重慶就著手開始了土地利用制度變革的探索。2008年2月出臺的《國務院關于推進重慶市統籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》正式批準重慶建立統籌城鄉(xiāng)的土地利用制度，在確?；巨r田總量不減少、用途不改變、質量有提高的基礎上，穩(wěn)步開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點。以2008年6月27日國土資源部《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》為基礎，2008年11月17日，重慶市人民政府第22次常務會議通過了《重慶市農村土地交易所管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)。2008年12月4日，重慶農村土地交易所掛牌，該交易所以地票作為主要交易標的，地票交易制度就此誕生。

重慶農村土地交易所成立后，主要開展農村土地實物和指標交易。實物交易主要是指耕地、林地等農用地使用權或承包經營權交易。指標交易被重慶政府創(chuàng)意為地票交易。地票是指將閑置的農村宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農村公共設施和農村公益事業(yè)用地等農村集體建設用地進行復墾，變成符合栽種農作物要求的耕地，經由土地管理部門嚴格驗收后騰出的建設用地指標，由市國土房管部門發(fā)給等量面積建設用地指標憑證。

地票交易的基本依據是城鄉(xiāng)建設用地之間的增減掛鉤。自2005年10月國土資源部發(fā)布《關于規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》以來，先后有25個省（直轄市）獲批成為增減掛鉤的試點。但其他試點省市的增減掛鉤都是在特定項目區(qū)內實施，項目區(qū)范圍一般都在市縣（區(qū)）或鎮(zhèn)以內，項目區(qū)內復墾和新占的地塊都是一一對應的，而且可以按周轉指標的面積先占用后復墾。

重慶地票交易的特色在于：通過地票交易可以使城鄉(xiāng)建設用地在全市范圍內進行“增減掛鉤”，并且可以用指標——地票實現“掛鉤”，而無須實際地塊對應。這就使得邊遠地區(qū)的集體建設用地指標可以十分順暢地交易到主城區(qū)，既保障了城市擴展的建設用地需求，也產生了更大的地租級差，也就有條件使地票供給主體獲得較為滿意的補償。