當(dāng)然，在當(dāng)時(shí)貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，還是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，尤其是在1993年海南房地產(chǎn)泡沫破滅之后。這種時(shí)刻，起作用的是商人的敏銳感覺和冒險(xiǎn)精神。張瑞敏說：“如果有50%的把握就上馬，有暴利可圖；如果有80%的把握才上馬，最多只有平均利潤(rùn)；如果有100%的把握才上馬，一上馬就虧損。”黃光裕更為冒進(jìn)，他說：“只要有三分把握的事，我就敢去做?！?/p>

黃光裕進(jìn)入資本密集的房地產(chǎn)行業(yè)，還有一個(gè)最基本的條件，就是他有足夠的現(xiàn)金。這點(diǎn)對(duì)他來說似乎是順手拈來。在零售業(yè)內(nèi)有一個(gè)公開的秘密：在巨大的現(xiàn)金流量中，因?yàn)樨浛罱Y(jié)算的時(shí)間差，總能有一筆數(shù)額不小的“沉淀資金”趴在賬面上。隨著國(guó)美電器的發(fā)展，為他帶來了巨大的現(xiàn)金流（在黃光裕進(jìn)軍房地產(chǎn)的1997年，國(guó)美當(dāng)年的銷售額近10億元），其中一部分資金通過國(guó)美系內(nèi)的投資公司，以往來款的形式轉(zhuǎn)移給了系內(nèi)從事房地產(chǎn)的公司無償使用；同時(shí)他還期待，房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)帶來的收益又能流回電器零售業(yè)，為其不斷擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金支持。這真是兩全其美的事情。后來黃光裕在接受《三聯(lián)生活周刊》記者采訪時(shí)曾承認(rèn)：“在七八年之前，國(guó)美的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)曾經(jīng)借用過國(guó)美電器的資金，但是金額不大，屬短期拆借?！痹谄渌麍?chǎng)合，黃光裕也說過類似的話，“這筆巨大的現(xiàn)金就在我這兒，誰也說不清它是誰的，如果不加以利用，豈不是一種機(jī)械的經(jīng)商頭腦？”

《地產(chǎn)江湖——　一個(gè)暴富行業(yè)的背后》一書的作者觀察到了一個(gè)有意思的現(xiàn)象：在20世紀(jì)90年代初期，王石、黃俊欽、黃光裕、張近東、張桂平五位一流的商人，在房地產(chǎn)和連鎖零售業(yè)之間作出了自己不同的選擇。連鎖、地產(chǎn)“一個(gè)都不能少”的是黃光裕；放棄連鎖、偏愛地產(chǎn)的是王石、黃俊欽、張桂平；堅(jiān)守連鎖、心無旁騖的是張近東。

至于誰的選擇正確，到目前為止，似乎效果都還不錯(cuò)，難分伯仲。

因?yàn)檫\(yùn)作鵬潤(rùn)家園，黃光裕陷足原罪泥潭

1997年9月18日，位于北京西二環(huán)附近的鵬潤(rùn)家園破土動(dòng)工。這是黃光裕的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目一共7幢樓，包括6幢塔式住宅樓和一幢寫字樓，共有30余萬平方米面積，分期建設(shè)，1999年全部建完。在做了一年的外部環(huán)境和設(shè)施完善建設(shè)后，才于2000年年底以現(xiàn)房的方式開盤。

即使在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作上，黃光裕也表現(xiàn)出了與眾不同——一個(gè)是堅(jiān)持以現(xiàn)房的方式，不像當(dāng)時(shí)通行的期房銷售；一個(gè)是將國(guó)美的低價(jià)模式移植到地產(chǎn)項(xiàng)目上，甚至在報(bào)紙上打出五折、六折特價(jià)房有獎(jiǎng)銷售。

但事后看來，黃光裕在鵬潤(rùn)家園的運(yùn)作上顯然是不太成功的。首先，從利益方面來說，黃光裕總共投了12億元左右，前后持續(xù)了4年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)銷售收入?yún)s不到20億元，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同一時(shí)期、同一地段、同一檔次的樓盤的贏利能力；其次，從名聲方面來說，黃光裕也因此受到一定程度的損傷。據(jù)《生活時(shí)報(bào)》報(bào)道，在2002年前后，鵬潤(rùn)家園曾發(fā)生了數(shù)次因業(yè)主與物業(yè)公司糾紛，從而遭到黑保安及不明身份的打手毆打的事情。盡管鵬潤(rùn)房地產(chǎn)公司盡了最大努力與業(yè)主和媒體保持溝通，但影響還是未能消除。至今，網(wǎng)上仍能查到相關(guān)的大量新聞，以及毆打業(yè)主的照片和視頻。而在當(dāng)時(shí)，也嚴(yán)重影響了鵬潤(rùn)家園的銷售進(jìn)度；最關(guān)鍵的一點(diǎn)，是黃光裕因?yàn)檫\(yùn)作這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，開始陷進(jìn)另外幾項(xiàng)重要的原罪——涉嫌使用暴力、涉嫌權(quán)力尋租及涉嫌行賄官員。尤其是后者，讓他在2006年遭遇了“13億元違規(guī)房貸”的重大危機(jī)。在中行北京分行的屢次貸款中，黃光裕也分到了一杯羹。

黃光裕和其妻杜鵑是1993年因工作關(guān)系認(rèn)識(shí)的，而杜鵑當(dāng)時(shí)是中行負(fù)責(zé)貸款業(yè)務(wù)的，這給我們一個(gè)很清楚的信息：那就是黃氏兄弟在剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)候，就已經(jīng)有意識(shí)地積極向銀行靠攏，以爭(zhēng)取更大的資金支持，以支撐與他們當(dāng)時(shí)實(shí)力所不匹配的雄心。從事后的發(fā)展來看，黃氏兄弟是極具能耐的，因?yàn)樗麄冏罱K“人財(cái)兼得”——既俘虜了漂亮、能干的杜鵑的芳心，又取得了中行北京分行的信貸支持。