目前土地和居住體制對(duì)人口流動(dòng)和城市化景觀(guān)的不利影響，是潛在的巨大社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展中城市化的過(guò)程，總是與人們的土地、居住、流動(dòng)密切相關(guān)。人們從農(nóng)村向城市流動(dòng)和遷移，是不是從居住上離開(kāi)故土，原來(lái)的土地和院落怎么辦？到城市后是暫時(shí)租住，還是長(zhǎng)久居留？在整個(gè)城市化過(guò)程中，土地資源如何調(diào)整和在城市與鄉(xiāng)村之間進(jìn)行再分配，等等。本書(shū)第六章用了近6萬(wàn)字的篇幅討論城市化過(guò)程中的土地和住房問(wèn)題。

阻礙農(nóng)民進(jìn)城的最大障礙，是在城市固定居住的支付能力和成本高低。實(shí)際上，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，人口的城市化過(guò)程，有一個(gè)人口從農(nóng)村退出和向城市進(jìn)入的過(guò)程，其退出和進(jìn)入，必然地涉及財(cái)產(chǎn)、置換、交易等制度和行為，并且，退出的成本收益和進(jìn)入居住的能力與成本，是人口最終能不能完全城市化的關(guān)鍵因素。大部分學(xué)者以為戶(hù)籍制度和就業(yè)體制是農(nóng)民進(jìn)城的障礙。我覺(jué)得值得探討。實(shí)際上，就業(yè)自從取消勞務(wù)證和對(duì)農(nóng)民工就業(yè)繁多收費(fèi)，加上企業(yè)招工是一種市場(chǎng)行為，已經(jīng)不存在體制上的進(jìn)入障礙；而臨時(shí)居住證制度的實(shí)行，許多農(nóng)民工可以在城市長(zhǎng)久合法居住，居留也不存在法律上嚴(yán)厲的障礙。影響農(nóng)民永久遷移進(jìn)城的，實(shí)際是退出農(nóng)村的損失較大，以及進(jìn)入城市長(zhǎng)久居住的支付能力低和成本高。

中國(guó)的土地制度問(wèn)題較多，綜合起來(lái)看，主要是：（1）主要是農(nóng)民承包土地與集體所有土地之間產(chǎn)權(quán)和利益不清；（2）政府征用城郊和農(nóng)村集體土地為國(guó)有土地，沒(méi)有按照不同所有制之間等價(jià)交換的原則，因此，給集體和農(nóng)民的補(bǔ)償太低；（3）農(nóng)村土地曾經(jīng)承包期的時(shí)間較短，以及不確定性，加上城市出讓期限的較短，不利于土地產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性，并且，住宅等其土地使用期到期后，其是否再需出讓并交一次出讓金，成為土地所有者與土地使用者之間的一道難題；（4）由于農(nóng)民無(wú)權(quán)自行處置級(jí)差地租較高的承包土地，包括宅基地，而大片農(nóng)田和山區(qū)邊遠(yuǎn)地區(qū)的宅地，退出復(fù)墾，國(guó)家也無(wú)補(bǔ)償，無(wú)法變現(xiàn)換取城市住宅，他向城市流動(dòng)的退出損失太大，實(shí)際上形成了城市化中農(nóng)村人口的退出障礙；(5)農(nóng)村建設(shè)用地、宅基地、耕地，都不能進(jìn)行抵押貸款，也不能入股，交易也受到限制，因此，土地不能作為資產(chǎn)來(lái)為農(nóng)民獲得利益，使中國(guó)農(nóng)民與韓國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)農(nóng)民相比，少了一個(gè)重要的能增加收入和能致富的渠道；(6)土地資源分配和管理方面，由于從縣到中央，國(guó)家太大，層級(jí)太多，土地按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行資源配置，與土地的集中中央管理和分配之間，存在著較多的矛盾；而城鄉(xiāng)規(guī)劃由住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部系統(tǒng)進(jìn)行，土地利用規(guī)劃又由國(guó)土資源部系統(tǒng)來(lái)管理，實(shí)際上就可能形成掣肘。結(jié)果，管理成本高，管理難度大，管理的效果也不理想。

我們看到，農(nóng)民沒(méi)有得到城市化和工業(yè)化在土地重新分配中帶來(lái)的利益。在不合理的集體土地被國(guó)有征用的體制下，農(nóng)村和城郊的土地財(cái)富轉(zhuǎn)化為了城市化和工業(yè)化中的電站、供城市淡水的水庫(kù)、高速公路、城市住宅、辦公樓和培訓(xùn)中心、商業(yè)金融大廈、工廠(chǎng)等巨額的實(shí)體財(cái)富，政府和開(kāi)發(fā)商也在土地的征用和開(kāi)發(fā)中賺得了暴利，村民世世代代守著其賴(lài)以生存的土地在被征用后，卻形成了數(shù)千萬(wàn)之規(guī)模的失地、失業(yè)和失保農(nóng)民；絕大部分當(dāng)事農(nóng)民沒(méi)有因征地而致富，卻因建設(shè)征地而致貧。有人戲言但切中要害：“這樣的土地產(chǎn)權(quán)和征用制度，將中國(guó)許多城市建成了歐洲，而使農(nóng)村凋敝落魄成了非洲?！?/p>

將農(nóng)民受損的話(huà)題先放在一邊，我們來(lái)看居住成本的日益快速升高，對(duì)中國(guó)城市化的嚴(yán)重影響和其給未來(lái)社會(huì)穩(wěn)定積累的巨大風(fēng)險(xiǎn)。2008年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民平均房?jī)r(jià)收入比為7.4，2009年上升到8.3，而全國(guó)進(jìn)城農(nóng)民夫妻二人房?jī)r(jià)收入比，2007年平均為16.52，農(nóng)民三口人房?jī)r(jià)收入比為25.53，2009年估計(jì)分別上升到了22.08和29.44。從國(guó)外許多國(guó)家看，居民房?jī)r(jià)收入比一般在3~6，超過(guò)7就被認(rèn)為較高了，而且他們居民收入之間的差距較小。我們從城市居民7等分收入看，實(shí)際上60%的居民已經(jīng)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)住房，加上進(jìn)城有購(gòu)買(mǎi)住房意愿但實(shí)際無(wú)支付能力的農(nóng)民，85%以上需要住房的居民沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)能力。這實(shí)際上會(huì)形成和積累非常嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

在城市中形成15%以下靠出租房屋不勞食利和85%以上辛勤勞動(dòng)而將收入的一部分交租的兩個(gè)階層，而且由于人口多、土地少，房租水平會(huì)持續(xù)上升，普通工薪階層收入中越來(lái)越多的部分要用來(lái)交租給食利階層。這種格局，必定會(huì)造成城市化過(guò)程中巨大的貧富差別。中國(guó)特色的社會(huì)主義，按照鄧小平同志的設(shè)想，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，很重要的一條就是追求共同富裕，避免兩極分化。如果我們?cè)诔鞘凶≌ㄔO(shè)、供給和分配方面處理不當(dāng)，固定15%以下的人將住宅購(gòu)買(mǎi)后租給85%以上的人住的格局，這本身就說(shuō)明，我們向中國(guó)特色社會(huì)主義的努力還有待加強(qiáng)。

由于體制的原因，農(nóng)民難以割舍農(nóng)村的宅基地和承包地，而進(jìn)入城市的成本門(mén)檻又很高，于是形成這樣的中國(guó)特色的城市化：進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民工棚式居住、城郊農(nóng)民家中簡(jiǎn)陋式居住、集體宿舍特別擁擠式居住，是中國(guó)進(jìn)城農(nóng)民的居住方式；人口在城鄉(xiāng)之間鐘擺式劇烈流動(dòng)；夫妻分離、上下代分離，家庭不能團(tuán)圓；青壯年到城市貢獻(xiàn)，老年回農(nóng)村，農(nóng)村老齡化速度要遠(yuǎn)比城市快。而且，還有上面所述，城市中形成有房食利和租賃交租的兩個(gè)階層，形成兩極分化。是家庭團(tuán)圓的社會(huì)穩(wěn)定，還是妻離子散、單身在外的社會(huì)穩(wěn)定？是人口在一地穩(wěn)定居住的社會(huì)穩(wěn)定，還是人口在城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間劇烈流動(dòng)的社會(huì)穩(wěn)定？是老年人口均勻地分布在城鄉(xiāng)，與下一代離得較近的社會(huì)穩(wěn)定，還是老人和下一代人天各一方的社會(huì)穩(wěn)定？是城市中大家都有房的社會(huì)穩(wěn)定，還是一少部分人有房資產(chǎn)出租不勞食利，而大部分人工作交租，形成社會(huì)巨大心理反差和失衡的社會(huì)穩(wěn)定？這是需要我們深思。從務(wù)實(shí)的角度看，財(cái)富差距這樣大，大部分人交租給少部分人，會(huì)形成巨大的心理反差，是引發(fā)未來(lái)社會(huì)動(dòng)蕩和失穩(wěn)的巨大隱患。

中國(guó)人多地少，想搞美國(guó)和拉美那樣的大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，幾乎沒(méi)有可能。但是，農(nóng)業(yè)增加值在整個(gè)國(guó)家GDP中比率下降是一個(gè)世界性的趨勢(shì)，你要是不將土地上過(guò)多的農(nóng)民轉(zhuǎn)移出來(lái)，土地適當(dāng)集中經(jīng)營(yíng)，提高土地的勞動(dòng)生產(chǎn)率，農(nóng)民收入增長(zhǎng)比城市居民收入增長(zhǎng)就慢，城鄉(xiāng)居民收入差距就會(huì)永遠(yuǎn)也解決不了，而且會(huì)越拉越大。反而，因種地不賺錢(qián)，土地的投入會(huì)減少，技術(shù)進(jìn)步因規(guī)模太小而不合算，耕地撂荒率會(huì)上升，導(dǎo)致糧食生產(chǎn)和供應(yīng)的不安全。

從上面的這些問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)看，其產(chǎn)生原因在于我們土地管理戰(zhàn)略、體制和政策的不順。（1）城市化不僅是人口從農(nóng)村向城市流動(dòng)遷移的過(guò)程，相適應(yīng)的也是一個(gè)重新調(diào)整和分配土地資源的過(guò)程。按照城市化人口對(duì)重新居住地的需要，土地既要考慮糧食的安全，也要較為充足地分配城市住宅建設(shè)的需要。如果重點(diǎn)考慮糧食生產(chǎn)對(duì)土地保有的需要，而對(duì)于城市住宅建設(shè)土地供應(yīng)不足，住宅價(jià)格勢(shì)必上漲。（2）從體制上看，雖然可能是無(wú)意識(shí)的，我們其實(shí)形成了持續(xù)推高房?jī)r(jià)的制度和機(jī)制，現(xiàn)行的土地供給政府一家高度寡頭壟斷和房地產(chǎn)需求商充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，加上招拍掛供應(yīng)方式；地方政府一年內(nèi)將幾十年土地收入收支的賣(mài)地財(cái)政，包括地方政府在房地產(chǎn)方面繁雜的稅費(fèi)；還有對(duì)房產(chǎn)不開(kāi)征房產(chǎn)稅，無(wú)法抑制房屋投資和投機(jī)需求?？傮w上看，為了我們共同富裕的社會(huì)主義原則，更是為了我們未來(lái)社會(huì)的安寧，我們的土地和房屋制度，已經(jīng)到非改革不可的地步了。

需要特別指出的是，收入和財(cái)產(chǎn)分布的不均，是共同富裕的障礙。在多種所有制經(jīng)濟(jì)制度下，每個(gè)家庭財(cái)富的積累能力不同，在改革開(kāi)放30年中由于制度和法律的不完善，也有過(guò)去討論“原罪”性質(zhì)和“灰色”性質(zhì)的資產(chǎn)積累，我們不可能再用暴力革命的方式，再來(lái)一次“打土豪、分田地”，也不能被動(dòng)地等社會(huì)動(dòng)蕩，以極端的破壞性的方式來(lái)解決問(wèn)題。怎樣在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和多種所有制條件下實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義？筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)用房產(chǎn)稅等這樣的財(cái)產(chǎn)稅來(lái)溫和地進(jìn)行調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)的分布結(jié)構(gòu)，以和平和社會(huì)和諧的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義共同富裕。