目前土地和居住體制對人口流動和城市化景觀的不利影響，是潛在的巨大社會風險。經(jīng)濟發(fā)展中城市化的過程，總是與人們的土地、居住、流動密切相關(guān)。人們從農(nóng)村向城市流動和遷移，是不是從居住上離開故土，原來的土地和院落怎么辦？到城市后是暫時租住，還是長久居留？在整個城市化過程中，土地資源如何調(diào)整和在城市與鄉(xiāng)村之間進行再分配，等等。本書第六章用了近6萬字的篇幅討論城市化過程中的土地和住房問題。

阻礙農(nóng)民進城的最大障礙，是在城市固定居住的支付能力和成本高低。實際上，從經(jīng)濟學角度分析，人口的城市化過程，有一個人口從農(nóng)村退出和向城市進入的過程，其退出和進入，必然地涉及財產(chǎn)、置換、交易等制度和行為，并且，退出的成本收益和進入居住的能力與成本，是人口最終能不能完全城市化的關(guān)鍵因素。大部分學者以為戶籍制度和就業(yè)體制是農(nóng)民進城的障礙。我覺得值得探討。實際上，就業(yè)自從取消勞務證和對農(nóng)民工就業(yè)繁多收費，加上企業(yè)招工是一種市場行為，已經(jīng)不存在體制上的進入障礙；而臨時居住證制度的實行，許多農(nóng)民工可以在城市長久合法居住，居留也不存在法律上嚴厲的障礙。影響農(nóng)民永久遷移進城的，實際是退出農(nóng)村的損失較大，以及進入城市長久居住的支付能力低和成本高。

中國的土地制度問題較多，綜合起來看，主要是：（1）主要是農(nóng)民承包土地與集體所有土地之間產(chǎn)權(quán)和利益不清；（2）政府征用城郊和農(nóng)村集體土地為國有土地，沒有按照不同所有制之間等價交換的原則，因此，給集體和農(nóng)民的補償太低；（3）農(nóng)村土地曾經(jīng)承包期的時間較短，以及不確定性，加上城市出讓期限的較短，不利于土地產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性，并且，住宅等其土地使用期到期后，其是否再需出讓并交一次出讓金，成為土地所有者與土地使用者之間的一道難題；（4）由于農(nóng)民無權(quán)自行處置級差地租較高的承包土地，包括宅基地，而大片農(nóng)田和山區(qū)邊遠地區(qū)的宅地，退出復墾，國家也無補償，無法變現(xiàn)換取城市住宅，他向城市流動的退出損失太大，實際上形成了城市化中農(nóng)村人口的退出障礙；(5)農(nóng)村建設用地、宅基地、耕地，都不能進行抵押貸款，也不能入股，交易也受到限制，因此，土地不能作為資產(chǎn)來為農(nóng)民獲得利益，使中國農(nóng)民與韓國和中國臺灣地區(qū)農(nóng)民相比，少了一個重要的能增加收入和能致富的渠道；(6)土地資源分配和管理方面，由于從縣到中央，國家太大，層級太多，土地按照市場機制進行資源配置，與土地的集中中央管理和分配之間，存在著較多的矛盾；而城鄉(xiāng)規(guī)劃由住房與城鄉(xiāng)建設部系統(tǒng)進行，土地利用規(guī)劃又由國土資源部系統(tǒng)來管理，實際上就可能形成掣肘。結(jié)果，管理成本高，管理難度大，管理的效果也不理想。

我們看到，農(nóng)民沒有得到城市化和工業(yè)化在土地重新分配中帶來的利益。在不合理的集體土地被國有征用的體制下，農(nóng)村和城郊的土地財富轉(zhuǎn)化為了城市化和工業(yè)化中的電站、供城市淡水的水庫、高速公路、城市住宅、辦公樓和培訓中心、商業(yè)金融大廈、工廠等巨額的實體財富，政府和開發(fā)商也在土地的征用和開發(fā)中賺得了暴利，村民世世代代守著其賴以生存的土地在被征用后，卻形成了數(shù)千萬之規(guī)模的失地、失業(yè)和失保農(nóng)民；絕大部分當事農(nóng)民沒有因征地而致富，卻因建設征地而致貧。有人戲言但切中要害：“這樣的土地產(chǎn)權(quán)和征用制度，將中國許多城市建成了歐洲，而使農(nóng)村凋敝落魄成了非洲?！?/p>

將農(nóng)民受損的話題先放在一邊，我們來看居住成本的日益快速升高，對中國城市化的嚴重影響和其給未來社會穩(wěn)定積累的巨大風險。2008年，中國城鎮(zhèn)居民平均房價收入比為7.4，2009年上升到8.3，而全國進城農(nóng)民夫妻二人房價收入比，2007年平均為16.52，農(nóng)民三口人房價收入比為25.53，2009年估計分別上升到了22.08和29.44。從國外許多國家看，居民房價收入比一般在3~6，超過7就被認為較高了，而且他們居民收入之間的差距較小。我們從城市居民7等分收入看，實際上60%的居民已經(jīng)無力購買住房，加上進城有購買住房意愿但實際無支付能力的農(nóng)民，85%以上需要住房的居民沒有購買能力。這實際上會形成和積累非常嚴重的社會問題。

在城市中形成15%以下靠出租房屋不勞食利和85%以上辛勤勞動而將收入的一部分交租的兩個階層，而且由于人口多、土地少，房租水平會持續(xù)上升，普通工薪階層收入中越來越多的部分要用來交租給食利階層。這種格局，必定會造成城市化過程中巨大的貧富差別。中國特色的社會主義，按照鄧小平同志的設想，在市場經(jīng)濟體制下，很重要的一條就是追求共同富裕，避免兩極分化。如果我們在城市住宅建設、供給和分配方面處理不當，固定15%以下的人將住宅購買后租給85%以上的人住的格局，這本身就說明，我們向中國特色社會主義的努力還有待加強。

由于體制的原因，農(nóng)民難以割舍農(nóng)村的宅基地和承包地，而進入城市的成本門檻又很高，于是形成這樣的中國特色的城市化：進城務工農(nóng)民工棚式居住、城郊農(nóng)民家中簡陋式居住、集體宿舍特別擁擠式居住，是中國進城農(nóng)民的居住方式；人口在城鄉(xiāng)之間鐘擺式劇烈流動；夫妻分離、上下代分離，家庭不能團圓；青壯年到城市貢獻，老年回農(nóng)村，農(nóng)村老齡化速度要遠比城市快。而且，還有上面所述，城市中形成有房食利和租賃交租的兩個階層，形成兩極分化。是家庭團圓的社會穩(wěn)定，還是妻離子散、單身在外的社會穩(wěn)定？是人口在一地穩(wěn)定居住的社會穩(wěn)定，還是人口在城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間劇烈流動的社會穩(wěn)定？是老年人口均勻地分布在城鄉(xiāng)，與下一代離得較近的社會穩(wěn)定，還是老人和下一代人天各一方的社會穩(wěn)定？是城市中大家都有房的社會穩(wěn)定，還是一少部分人有房資產(chǎn)出租不勞食利，而大部分人工作交租，形成社會巨大心理反差和失衡的社會穩(wěn)定？這是需要我們深思。從務實的角度看，財富差距這樣大，大部分人交租給少部分人，會形成巨大的心理反差，是引發(fā)未來社會動蕩和失穩(wěn)的巨大隱患。

中國人多地少，想搞美國和拉美那樣的大規(guī)模經(jīng)營的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，幾乎沒有可能。但是，農(nóng)業(yè)增加值在整個國家GDP中比率下降是一個世界性的趨勢，你要是不將土地上過多的農(nóng)民轉(zhuǎn)移出來，土地適當集中經(jīng)營，提高土地的勞動生產(chǎn)率，農(nóng)民收入增長比城市居民收入增長就慢，城鄉(xiāng)居民收入差距就會永遠也解決不了，而且會越拉越大。反而，因種地不賺錢，土地的投入會減少，技術(shù)進步因規(guī)模太小而不合算，耕地撂荒率會上升，導致糧食生產(chǎn)和供應的不安全。

從上面的這些問題和風險看，其產(chǎn)生原因在于我們土地管理戰(zhàn)略、體制和政策的不順。（1）城市化不僅是人口從農(nóng)村向城市流動遷移的過程，相適應的也是一個重新調(diào)整和分配土地資源的過程。按照城市化人口對重新居住地的需要，土地既要考慮糧食的安全，也要較為充足地分配城市住宅建設的需要。如果重點考慮糧食生產(chǎn)對土地保有的需要，而對于城市住宅建設土地供應不足，住宅價格勢必上漲。（2）從體制上看，雖然可能是無意識的，我們其實形成了持續(xù)推高房價的制度和機制，現(xiàn)行的土地供給政府一家高度寡頭壟斷和房地產(chǎn)需求商充分競爭的市場，加上招拍掛供應方式；地方政府一年內(nèi)將幾十年土地收入收支的賣地財政，包括地方政府在房地產(chǎn)方面繁雜的稅費；還有對房產(chǎn)不開征房產(chǎn)稅，無法抑制房屋投資和投機需求?？傮w上看，為了我們共同富裕的社會主義原則，更是為了我們未來社會的安寧，我們的土地和房屋制度，已經(jīng)到非改革不可的地步了。

需要特別指出的是，收入和財產(chǎn)分布的不均，是共同富裕的障礙。在多種所有制經(jīng)濟制度下，每個家庭財富的積累能力不同，在改革開放30年中由于制度和法律的不完善，也有過去討論“原罪”性質(zhì)和“灰色”性質(zhì)的資產(chǎn)積累，我們不可能再用暴力革命的方式，再來一次“打土豪、分田地”，也不能被動地等社會動蕩，以極端的破壞性的方式來解決問題。怎樣在市場經(jīng)濟和多種所有制條件下實現(xiàn)社會主義？筆者認為，應當用房產(chǎn)稅等這樣的財產(chǎn)稅來溫和地進行調(diào)節(jié)財產(chǎn)的分布結(jié)構(gòu)，以和平和社會和諧的方式來實現(xiàn)社會主義共同富裕。