況且，按照以往經(jīng)驗，經(jīng)濟適用房的建設也不是如想像的那么簡單。還有很大的空間和民眾需求，不是短時間內(nèi)就能分走市場化住宅半壁江山的。以此就說“社會保障型住宅”將使上海房價加劇下行，我認為是缺乏說服力的。

最后，牛刀先生認為“上海正在期待充分調(diào)整，深幅下挫在所難免。依據(jù)上海的經(jīng)濟發(fā)展水平和年輕白領的收入狀況，上海房價2009年將有20%的下降空間，成為一線城市跌幅最大的城市”。

一直沒提收入和房價關系的牛刀先生，終于在行文末端,把上海的經(jīng)濟發(fā)展水平和年輕白領收入狀況作為上海房價將深幅下挫的三個原因之一提了出來，我想向牛刀先生請教的是，上海的經(jīng)濟發(fā)展水平應該匹配怎樣的房價？下調(diào)20%就匹配了嗎？上海年輕白領的收入狀況和上海房價之間的關系又是怎樣的？為什么牛刀先生做出了20%的結(jié)論？其他城市的房價有的下跌了40%，上海只下跌20%，為何牛刀先生認為是領跌了呢？

名人的觀點影響往往大，牛刀先生作為財經(jīng)界的名人，談房價這個牽涉面廣的問題，影響當然就更大。房價往大了說事關國計民生，往小了說，起碼也關系到一個人的決策。筆者在牛刀先生博文后看到有人留言，說當初是聽信牛刀先生的話沒有買房而進了股市，結(jié)果現(xiàn)狀慘不忍睹，當然對其所敘事件的真實性我們要持審慎的保留態(tài)度，不過那則留言從一個側(cè)面也能反映出名人言論對公眾的影響程度。此為題外話。

5?王石：從“拐點論”到“泡沫論”

作為中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商――萬科的董事長，王石經(jīng)常發(fā)表對未來房市的看法，2007年底他的“拐點論”得到2008年的嚴冬驗證時，王石的聲譽達到了巔峰。萬科領先行業(yè)半年之多的降價促銷加快現(xiàn)金回收力度等措施更是使王石戴上了“樓市先知”的桂冠。然而，好景不長，意外的金融危機打亂了房地產(chǎn)的調(diào)整節(jié)奏，利好政策加上天量放貸，房地產(chǎn)從寒冬迅速回暖并轉(zhuǎn)向酷暑，而萬科卻被狂熱的人流拋在了理智的冬天。

王石再次發(fā)表他著名的預言，不過這次不再是“拐點”，而是“泡沫”。

王石宣稱，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)產(chǎn)生泡沫，并且這個泡沫終將破裂。中國最大城市的房地產(chǎn)泡沫可能擴散到中國其他地區(qū)，將會給市場造成破壞性后果。王石說，萬科為此已經(jīng)提前做好準備。

亞豪機構統(tǒng)計顯示，2009年12月京城二環(huán)內(nèi)樓市整體步入3萬元時代，四至五環(huán)區(qū)域高端社區(qū)量價勁漲。其中，二環(huán)以內(nèi)、二至三環(huán)區(qū)間開盤項目均價分別為30905元/平方米、28126元/平方米，單價均比2008年同期水平上漲了4000元左右。不僅城內(nèi)房價持續(xù)走高，就連郊區(qū)房價也漲勢驚人。2009年初時均價萬元以下房產(chǎn)多分布于大興、房山、通州、昌平等郊區(qū)，但到年末時，即便是在郊區(qū)也難以找到均價低于萬元的房產(chǎn)。而從全國來看，不論是北京、上海，還是廣州、杭州，核心區(qū)域的公寓房價早已超過3萬元。

王石稱“自己對房價的上漲也感到驚訝,盡管現(xiàn)在中央一道道地對房地產(chǎn)下限令，但一年放了10萬億元的貸款,產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫也是必然的。據(jù)統(tǒng)計,現(xiàn)在某些一線城市的樓盤銷售80%是投資者,這是很可怕的”。

仔細分析，房地產(chǎn)價格高位運行，不斷向上，已經(jīng)嚴重壓縮了中國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展空間。短期，城市的土地價格急劇上漲，如果不大幅提高房屋售價，就很難從以后的開發(fā)項目中賺錢；長期，漸趨失控的房地產(chǎn)投機活動可能引發(fā)一段時期的需求停滯，重創(chuàng)房地產(chǎn)業(yè)。

但我們似乎還看不到可以直接導致全國性房地產(chǎn)市場崩盤的因素，中國也還不具備由房地產(chǎn)市場崩盤引發(fā)整體經(jīng)濟全面后退的系統(tǒng)性缺陷。住房貸款證券化還沒上路；規(guī)則中不存在美國住房市場泡沫前的零首付抵押貸款產(chǎn)品……另外，新的住房需求還在不斷擴張，城市人口變得更多、人們的收入更高。

在一線城市的樓市持續(xù)上漲之后，二線城市在最近已開始顯現(xiàn)出“接棒”的態(tài)勢，包括成都、武漢、南京、杭州甚至蘭州在內(nèi)的多個二線城市，在臨近2009年底的傳統(tǒng)淡季，樓市也顯現(xiàn)出不同以往的上漲趨勢。

萬科在二三線城市布局

對于2009年前三個月“零拿地”的行為，媒體發(fā)出了“萬科錯步”的指責，萬科曾直言“錯過了最好的拿地時機”，但相比起中海、保利等國企2009年在一線城市的激進，萬科似乎并沒有過多的跟進。

萬科大規(guī)模進入土地市場是在5月之后，據(jù)統(tǒng)計，萬科開始加大在土地市場的購地速度，當月便在佛山、沈陽、青島、無錫4個城市買入了6塊地皮，建筑面積合計188萬平方米。值得關注的是，該6幅地塊均位于二線城市。顯然隨著土地招拍掛市場的回暖，萬科拿地策略更多的是瞄準二三線城市。

在隨后的半年時間里，萬科更是二三線城市的土地招拍掛市場的?？?，或選擇股權收購方式，或選擇與當?shù)貜妱菀患夐_發(fā)商合作的方式，全面布局二三線城市。這樣城市的名字可以數(shù)出很多，武漢、中山、昆明、長春、長沙、煙臺……

顯然，王石的一句“萬科已經(jīng)做好了準備”，言下之意就是萬科已經(jīng)對“未來將破滅的房地產(chǎn)泡沫”有了對策。聯(lián)系王石強調(diào)二三線城市還沒有泡沫的言論，看看萬科全年在二三線城市土地市場的動作，似乎有些玄機。

房地產(chǎn)市場的回暖，使得萬科去庫存化加速進行，其時萬科考慮更多的是如何加快新開工項目的推出。

萬科選擇了A股歷史上最大規(guī)模的112億元增發(fā)，其中92億元將投入14個住宅項目的后續(xù)開發(fā)建設，剩余20億元則將用于充實公司流動資金。

回顧萬科歷史上的2007年百億增發(fā)，那時萬科正處于急速擴張的時期。從這次萬科112億元增發(fā)的意圖來看，萬科似乎更加強調(diào)考慮降低運營成本和發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢、統(tǒng)一行動。

現(xiàn)在，對于充滿未知的2010的房地產(chǎn)市場而言，誰也難以下這個定論。顯然，萬科選擇的策略與眾多開發(fā)商“廝殺”的路線不同，作為行業(yè)風向標桿的萬科，再次選擇了“錯步”――與眾多開發(fā)商的選擇“不同調(diào)”。