2004年開(kāi)始的宏觀調(diào)控政策一直持續(xù)到2007年的“9?27新政”出臺(tái)，政策的累加效應(yīng)才得以爆發(fā)式地顯現(xiàn)。“9?27新政”在打擊投機(jī)炒房方面的效果十分明顯，但也為此后的房?jī)r(jià)調(diào)整埋下了伏筆。一方面“9?27新政”抑制了大量的投資需求，連對(duì)二次置業(yè)的改善性需求都有了一定抑制作用，這導(dǎo)致房?jī)r(jià)加速上揚(yáng)的最重要力量基本瓦解；另一方面，股市的狂泄使得很多原本需要購(gòu)房的人喪失購(gòu)買力，通貨膨脹雖然推高房?jī)r(jià)但也抑制了消費(fèi)，再加上美國(guó)次貸引發(fā)全球金融危機(jī)，原本就困難重重的中國(guó)外貿(mào)和制造業(yè)形勢(shì)更加嚴(yán)峻，隨著人們對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)期的逐漸轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)終于從縮量進(jìn)入下降通道。

在這當(dāng)中，產(chǎn)業(yè)資本和國(guó)際熱錢的撤離當(dāng)然也是重要的因素，但其影響并不大。首先，國(guó)際產(chǎn)業(yè)資本不但撤出非常少，而且很多產(chǎn)業(yè)資本仍然在借樓市調(diào)整之機(jī)進(jìn)入中國(guó)，這方面的資料和數(shù)據(jù)隨處可以查到，一家跨國(guó)公司洽購(gòu)我們的代理項(xiàng)目，至今已經(jīng)有三輪近半年的談判，涉及近15億元的金額，而上海樓市類似的產(chǎn)業(yè)資本收購(gòu)案并不少見(jiàn)。

國(guó)際產(chǎn)業(yè)資本青睞中國(guó)市場(chǎng)的理由其實(shí)很簡(jiǎn)單，首先以中國(guó)為代表的新興市場(chǎng)可能是未來(lái)全球的亮點(diǎn)所在，再者，相比于金融資本的靈活性，產(chǎn)業(yè)資本只能有賴于對(duì)某一市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)的判斷，越是低迷的時(shí)候反而越是長(zhǎng)線布局的好時(shí)機(jī)。

即便是熱錢，在我看來(lái)當(dāng)時(shí)撤出中國(guó)樓市的數(shù)量也極有限，我們知道，政策原因使得外資持有中國(guó)的物業(yè)必須具有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，把這類資金稱之為熱錢這本身就值得商榷。某些外資轉(zhuǎn)讓其在上海的物業(yè)，有賣有買，并不值得大驚小怪，況且很多金融資本出售持有的中國(guó)物業(yè)，并不是看淡中國(guó)樓市，而是為解總部資金困局。

上海房?jī)r(jià)將以20%的降幅領(lǐng)跌一線城市？

這是牛刀先生文中結(jié)論性的觀點(diǎn)，按照牛刀先生的看法，主要有三個(gè)原因使得上海將以20%的降幅領(lǐng)跌一線城市。

“一是支撐上海高房?jī)r(jià)三股力量之一的國(guó)際熱錢，已經(jīng)逃得無(wú)影無(wú)蹤，連外資也處在逃無(wú)可逃的地步，摩根士丹利幾月前便已傳出將出售錦麟天地等樓盤，作價(jià)11億元，迄今無(wú)人問(wèn)津。而當(dāng)時(shí)摩根士丹利買入時(shí)，價(jià)格為5億元?！?/p>

說(shuō)“連外資也處在逃無(wú)可逃的地步”，我認(rèn)為這是過(guò)于夸張的。首先，摩根士丹利在上海擁有的物業(yè)價(jià)值過(guò)百億，其出售錦麟天地公寓和茂行世紀(jì)公園項(xiàng)目的原因，一則受美國(guó)總部影響，二則要整理手中資產(chǎn)，外資一向看好和喜好持有的大多是商業(yè)物業(yè)，摩根士丹利以當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)出售非商業(yè)類的物業(yè)，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，既有高額利潤(rùn)又可以增加現(xiàn)金流，緩解金融危機(jī)帶來(lái)的沖擊，這在企業(yè)是再正常不過(guò)的決策，不能說(shuō)這是看淡上海樓市，更談不上出逃，甚至可以預(yù)測(cè)的是，一旦國(guó)際金融形勢(shì)好轉(zhuǎn)，擇機(jī)買入的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大幅拋售。

“二是上海的社會(huì)保障型住宅引發(fā)市場(chǎng)懸念，對(duì)普通住宅構(gòu)成下行壓力，這種壓力將在2009年加劇?！?/p>

這里牛刀先生所說(shuō)的“社會(huì)保障型住宅”指的應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，筆者一直持經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的推出對(duì)商品房市場(chǎng)沖擊不大的觀點(diǎn)，首先，廉租房暫時(shí)可以不談，我們就談經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房面對(duì)的是低收入住房困難階層，房?jī)r(jià)高企，房?jī)r(jià)快速上漲本來(lái)就和低收入階層的關(guān)系不大，而經(jīng)濟(jì)適用房原本就是政府應(yīng)該對(duì)低收入階層補(bǔ)的課，但對(duì)于這么多年來(lái)積累的天量需求，恐怕短時(shí)間內(nèi)的成果難以顯現(xiàn)。