的確，是按揭貸款釋放了大量的需求，上海1998年、1999年期間，按揭零首付、按揭利息全免的促銷案例比比皆是，不能想象，如果沒有按揭貸款，中國目前的樓市將會(huì)是怎樣。

（5）經(jīng)營城市的理念推高地價(jià)房?jī)r(jià)。前幾年，全國一窩蜂似的學(xué)習(xí)上海浦東和大連模式，都在大講特講經(jīng)營城市，搞城市規(guī)劃，拉開城市框架，大搞城市建設(shè)，大上形象工程，大搞開發(fā)區(qū)，搞招商引資，搞行政中心大搬遷。

2002年，我們?yōu)榘不漳晨h做咨詢，講的就是這些東西，結(jié)果縣長認(rèn)為講得好，把四套班子的大部分人都叫來一起聽，講課歸講課其實(shí)再深入一點(diǎn)去思考，筆者認(rèn)為立足于改善城市面貌為主的經(jīng)營城市理念是有欠缺的。城市是誰的城市？城市當(dāng)然是市民的。經(jīng)營城市為什么？其最終結(jié)果當(dāng)然應(yīng)是造福市民。如果城市光鮮了，多數(shù)市民的生活卻更困難，豈不是背離了我們的初衷，那么我們又為何要經(jīng)營這個(gè)城市？

現(xiàn)狀是，幾乎所有城市采取的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路和模式大同小異，一個(gè)基本事實(shí)是，因?yàn)榻?jīng)營城市，地價(jià)被大大提高，加上土地采用“招拍掛”轉(zhuǎn)讓制度，其結(jié)果必然是房?jī)r(jià)的持續(xù)升高。

（6）權(quán)力尋租和腐敗推高房屋成本。2008年11月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)是腐敗現(xiàn)象的多發(fā)區(qū)、高發(fā)區(qū)?！氨容^突出的是重慶市規(guī)劃局、海南省海口市規(guī)劃局、湖南省郴州市住房公積金管理中心等，相繼發(fā)生比較重大的腐敗案件，涉及金額相當(dāng)驚人?！?/p>

其實(shí)從事過房地產(chǎn)開發(fā)的人都知道，從拿土地到交房，涉及一百幾十個(gè)相關(guān)單位或部門的審批，層層都需要資金成本，前幾年輿論要求房地產(chǎn)開發(fā)商披露房?jī)r(jià)成本構(gòu)成，有人預(yù)測(cè)說隱形成本可能高達(dá)30%，這也許有些夸張，但房?jī)r(jià)成本的一個(gè)重要組成部分產(chǎn)生在審批環(huán)節(jié)卻是事實(shí)，在這樣的背景下，王石說萬科從不行賄，的確足夠令人欽佩。

（7）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡和貧富差距。目前我國的收入差距體現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間（城鄉(xiāng)居民的收入差距2005年為3?2∶1，全國收入差距的60%以上出自于此）、區(qū)域之間（東中西部已有的收入差距，由于傾斜式發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施而被進(jìn)一步擴(kuò)大）、行業(yè)之間（有數(shù)據(jù)表明，從2000年到2004年，4年間行業(yè)差距擴(kuò)大了1?6倍，按全要素收入來分析，最高收入與最低收入之間相差5～10倍）、階層之間（收入最高的20%群體的收入是收入最低的20%群體收入的33倍）。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡導(dǎo)致出現(xiàn)的現(xiàn)象是，城市與城市的均衡性非常差，這也是導(dǎo)致一線城市流動(dòng)人口居高不下的原因所在。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，上海市外來購買需求已經(jīng)占到50%以上，而北京是35%以上。

同樣的情況表現(xiàn)在二三線城市，便是農(nóng)村向縣城聚集，縣城向省城聚集，由于正處在城市化進(jìn)程的高峰期，使得中國絕大多數(shù)城市都表現(xiàn)出人口導(dǎo)入性的特征，也正是這個(gè)特征，正是這些強(qiáng)大的導(dǎo)入性需求，使得以剛性需求來衡量居民收入和房?jī)r(jià)比的數(shù)據(jù)失真。

貧富差距的加大表示社會(huì)財(cái)富向少數(shù)人群集中，這就促使投資性需求的產(chǎn)生，有錢的人擁有幾套甚至幾十套房，通過出租或轉(zhuǎn)讓獲利，而沒有消費(fèi)能力的人，要么根本買不起房，要么當(dāng)房奴，頂著巨大的還款壓力。投資性消費(fèi)特征是其相對(duì)交易的頻繁，這就在一定程度上推高了房?jī)r(jià)。