中國住宅市場化十多年，雖然市場一直在火爆與平淡中輪回，但分析和探討房價上漲的原因是永恒不變的話題，這有助于我們判斷和看清未來的形勢。

（1）建國以來積累的住房需求尤其是改革開放三十多年來快速的經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程中產(chǎn)生的住房需求，是中國房價的強支撐。這主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

1）經(jīng)濟快速發(fā)展提升需求能力。1978年，中國GDP達3 645億元，在世界主要國家中位居第十位。人均GDP卻僅為381元，人均國民總收入僅為190美元，位居全世界最不發(fā)達的低收入國家行列。經(jīng)濟總量占世界經(jīng)濟的份額為1?8%。

2009年，中國GDP總額為33?5353萬億元，位居世界第三位，僅次于美國、日本。中國的經(jīng)濟成就不僅寫在了中國歷史上,也在世界歷史上刻下了輝煌的一頁。

2）人口增加和城市化進程引發(fā)住房需求。城市化與區(qū)域經(jīng)濟一體化是世界各國經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1978年中國總?cè)丝跒??626億，2007年中國總?cè)丝谶_13?2億；中國城市化率1978年為17?92%，城鎮(zhèn)總?cè)丝??72億人，改革開放后，城市化步伐大大加快，1978年全國城市為192個，2007年達到660個，城鎮(zhèn)總?cè)丝谠黾拥??77億人，城鎮(zhèn)化水平提高到43?9%。

（2）土地資源的稀缺。近三十年來，中國的人口增加和城市化進程的速度是有目共睹的，由此產(chǎn)生的巨大需求，可想而知。十七屆三中全會頒布的新土改政策（2008年10月，中國共產(chǎn)黨十七屆三中全會發(fā)布公告，審議通過了《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，俗稱“新土改政策”）將打破由于戶籍等制度造成的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，中國的城市化進程將迎來又一個發(fā)展高峰，預(yù)計到2020年，中國城市化率將達到55%，由此而新增的需求也將十分驚人。雖然十七屆三中全會允許農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)，但全國18億畝耕地的紅線不能破，這就意味著，因城市化進程新增的需求都將集中在現(xiàn)在的城市框架下，商品住宅的土地稀缺由此可見一斑。

（3）市場供給的結(jié)構(gòu)性矛盾。建國以來到1998年取消福利分房，中國一直是個住房困難大國，幾十年來積壓的住房需求，從1998年到2009年底，雖然是市場化供給近二十年時間，但只有少部分有購買能力者通過市場化途徑得到滿足，沒有購買能力的大多數(shù)人的住房需求遠遠沒有得到滿足。

解決途徑是靠政府主導(dǎo)的經(jīng)濟適用房、廉租房來滿足，但實際情況是，這項工作嚴重滯后，導(dǎo)致市場供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的矛盾，所有人都涌到商品房市場，造成市場供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾，眾人擠過獨木橋，房價哪有不漲的道理？

（4）銀行按揭貸款的杠桿作用釋放需求。1997年，我們曾有一個房地產(chǎn)項目接受中央電視臺焦點訪談采訪，節(jié)目的主題是探討全國有數(shù)萬億的居民儲蓄但全國的樓房空置率卻居高不下的原因和解決之道。當(dāng)時上海是全國按揭貸款的試點城市，雖然樓市低迷，但不時有樓盤爆出一月銷售數(shù)百套的火爆場景，我們當(dāng)時操作的項目便是在數(shù)月之內(nèi)售罄樓盤。

當(dāng)時帶隊拍攝采訪的是前央視名嘴王志，他感嘆到，如果北京也像上海一樣放開銀行按揭，那么就有很多人都能買得起房了，這其實也正是他們錄制這檔節(jié)目的主題所在。