《蝸居》火了,順便也為“房奴”一詞做了普及,讓全國人民開始了解了他們的生活和內(nèi)心世界。
其實,《蝸居》的火只是表象,背后的真正原因在于公眾越來越不能忍受的高房價,《蝸居》不過是把高房價再一次推到輿論的風口浪尖而已。
2010年兩會期間,《人民日報》政治文化部和人民網(wǎng)聯(lián)合發(fā)起的“2010兩會調(diào)查”結(jié)果顯示,網(wǎng)友對房價的關(guān)注程度高達63?2%,已經(jīng)超越對腐敗問題的關(guān)注度。
房價為何屢調(diào)不下甚至越調(diào)越高?問題到底出在何處?冰凍三尺,非一日之寒。以下我就從各種因素入手深入剖析高房價這一頑疾,并提出影響房價的多重因素,指出其根源所在
2008年8月份興業(yè)銀行的中報顯示,北京、上海、廣州和深圳地區(qū)房價下跌比例有的已經(jīng)超過30%,深圳房價下跌幅度尤為明顯,主流的觀點是超過40%,全國大部分城市的房地產(chǎn)交易情況也十分清淡,與此同時,各地百人千人購房團熱潮此起彼伏,似乎普通購房者夜夜等日日盼的購房夢就要圓了,然而筆者在當時便著文指出,這樣的高興為時過早。
導(dǎo)致上一輪房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的因素,并不完全來自政策,通貨膨脹、宏觀調(diào)控、經(jīng)濟不景氣都是原因所在。早在2004年政府針對房價上漲過快的調(diào)整政策便開始出臺,但我們看到的結(jié)果是,房價并沒有降。這種背離初衷的現(xiàn)象一方面使老百姓再次發(fā)出質(zhì)疑的聲音,另一方面使向來備受媒體關(guān)注的房價問題又一次成為令人矚目的焦點。
是什么原因?qū)е路績r的飛漲?供給失衡乃是重中之重的因素之一。任志強說房子是造給富人住的觀點成為眾矢之的,但就我的觀察和接觸的業(yè)內(nèi)人士來看,他的觀點在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)是得到認同的,房產(chǎn)是商品,在市場化的運作中,經(jīng)濟組織和資金的逐利本質(zhì)決定了開發(fā)商必然會追求利潤最大化,企業(yè)的社會責任是道德約束力,指望地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)善心薄利售房,顯然違反基本經(jīng)濟原則。
亞當?斯密在《國富論》中說,市場是“看不見的手”,在充分的市場運作下我們就看到了地價飛漲、地王迭出、房價飛漲的情形。而房價飛漲的結(jié)果就是普通收入階層的購房夢越來越遙不可及。
我們都知道,供給和需求形成市場,在中國房地產(chǎn)市場中,供給和需求卻出現(xiàn)了不可調(diào)和的矛盾。從需求上看,市場運作的結(jié)果是,有錢人擁有的房產(chǎn)多達數(shù)十套,而一般的收入階層卻一套也買不起。拿上海為例,流行的說法是:中心城區(qū)住的是外國人,內(nèi)環(huán)以內(nèi)住的是外地人,中環(huán)至外環(huán)才是本地的老百姓,這形象地反映出了房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題。
居者有其屋,房子問題在任何國家都關(guān)系國計民生,市場缺乏一般收入階層可以消費的房產(chǎn),這樣的問題,中央政府和地方政府并不是沒有意識到。還是以上海為例,早在2004年的一輪房產(chǎn)價格上揚之初,上海市政府就提出了兩個一千萬的目標,即一千萬的經(jīng)濟適用房,一千萬的中低價普通商品房,用政府這只看得見的手增加有效供給,調(diào)控市場,解決中低收入階層住房問題,這樣的做法也正是國外多數(shù)國家所采取的有效措施。
但在以GDP為衡量標準、要求出政績等多重因素的影響下,地方政府缺乏動力,他們往往對問題視而不見,即便是上海市政府的兩個一千萬,也是悄無聲息地被擱置,直到中央三令五申之后才又提上日程,但推向市場的日期以及這樣的供給量對市場的影響效果,我們還需要拭目以待。2009年全國保障房建設(shè)計劃只完成1/4的數(shù)據(jù)卻表明,地方政府依然沒有提起興致。
2008年房價的確是跌下來了,似乎點亮了普通購房者的希望之光,的確也有不少家庭在回調(diào)的時候買到了較為便宜的房子,但是我還要重申的是,上一輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整,并不完全來自于政策,乃是整個宏觀經(jīng)濟不景氣反映的一部分,宏觀調(diào)控卡住了資金鏈,通貨膨脹和對宏觀經(jīng)濟預(yù)期的悲觀抑制了消費,在這樣的背景下,即便是房價下跌,也只有部分急等住房的購房者被迫買入撿了便宜,因為經(jīng)濟不景氣的時候,如果富人都對未來保持謹慎,那么一般的收入階層,他們的錢袋也會隨著通脹和經(jīng)濟的不景氣而變得更癟,又有什么理由會更樂觀,對如此大額的支出而不擔心呢?
2009年保障房建設(shè)只完成計劃的1/4這一數(shù)據(jù)也再次告訴我們,如果宏觀經(jīng)濟真的出了問題,房價在宏觀經(jīng)濟的影響下大幅回落,中央乃至地方政府是否還會保持干勁來做似乎在他們看來已經(jīng)不是問題的事情,而如果不這么做,等到形勢一旦好轉(zhuǎn),房價又會回到原來的價位甚至更高。
所以,在我看來,對于一般收入的購房者,市場結(jié)構(gòu)性供給矛盾不解決,房價再跌我們也沒有值得高興的理由。