2009年12月，財政部、國土資源部等五部委聯(lián)合發(fā)布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（下稱《通知》），其中一款規(guī)定吸引了人們的注意?！锻ㄖ返诙l第三款要求，“規(guī)范土地出讓收入分期繳納行為……分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年……特殊項目可以約定在兩年內全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%?！贝饲?，各地土地出讓金的繳納普遍存在分期繳納的情況，而一般的首次繳納比例在30％左右。

這對房地產(chǎn)的影響主要表現(xiàn)在：

首先，土地出讓金首繳比例的提高對那些規(guī)模較小、實力較弱的開發(fā)企業(yè)而言拿地的難度將成倍增加，而有助于那些對資金使用較為合理、現(xiàn)金流較為寬裕的優(yōu)勢企業(yè)提升在行業(yè)內的競爭力，那些在開發(fā)過程中經(jīng)營杠桿過高、資金實力不強的企業(yè)今后的發(fā)展空間預計會受到大幅壓縮。

其次，具體到上市公司層面，對萬科、保利地產(chǎn)等一線企業(yè)將更為有利，因為龍頭企業(yè)更容易從行業(yè)集中度的提升中獲益。但土地出讓金首繳比例的提高肯定會對上市公司今后的拿地節(jié)奏產(chǎn)生影響，盡管在短期內對地產(chǎn)類上市公司業(yè)績影響很小，但從長期來看肯定會有一定影響，資金利用效率的降低必然對業(yè)績產(chǎn)生作用。

再者，《通知》實際上抬高了開發(fā)商的拿地門檻，將對“囤地”和“炒地”現(xiàn)象起到一定的遏制作用，但也可能帶來新的壟斷，即資金雄厚的大開發(fā)商和國企將更容易拿地。

最后，此規(guī)定的另一個弊端還在于，將會在一定程度上抑制土地的供應，由于拿地的資金要求提高，必將延緩土地的供應節(jié)奏。

12?“國四條”“國十一條”，調控加碼是不是新輪回的開始

2010年元旦前，房地產(chǎn)調控如同緊箍咒一樣，步步緊逼。從營業(yè)稅優(yōu)惠終止到“國四條”，從五部委土地新政（2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，“遏制部分城市房價過快上漲”政策的第一拳打向開發(fā)商囤地、炒地）到“國十一條”（2010年1月10日 ，國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，簡稱“國十一條”），以及提高存款準備金率突襲等。

一系列房地產(chǎn)調控政策密集出臺，對市場產(chǎn)生巨大影響，成交下滑市場觀望情緒濃厚，而各種金融、稅收政策顯示高層抑制房地產(chǎn)風險傳遞到金融領域的決心，增加供給，成為此輪調控不同于以往的亮點。

如果說“國四條”，業(yè)內還認為調控政策屬于中性之時，“國十一條”則清晰傳達政策調控的嚴厲。與2009年12月出臺的“131號文”相似，“國十一條”是2010年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“指南針”，為房地產(chǎn)市場的形態(tài)變化定下基調。

“國十一條”主要重申和細化了“國四條”，然而其措辭明顯比后者嚴厲，抑制遠多于支持性。雖然“國十一條”包括①增加保障性住房和普通商品住房有效供給；②合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求；③強風險防范和市場監(jiān)管；④進保障性安居工程建設；⑤落實地方各級人民政府責任等五方面的內容，涉及供給、需求和監(jiān)管各環(huán)節(jié)，但具體分析文件內容，其調控力度主要集中在供給和需求兩個方面，可以認為，政策調控重點，依然集中在供需上。

從供給方面看，“國十一條”重點表現(xiàn)在“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”和“增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率”上，五個方面的內容用兩個方面來闡述保障性住房的政策，充分說明中央對保障性住房的重視和落實的決心，文件甚至強調“力爭到2012年末，基本解決1 540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題”，對完成時間和目標給出具體數(shù)字，這在中央文件中并不多見。

解決中國高房價難題，保障性住房是關鍵一環(huán)，讓中低收入階層和高收入階層“分鍋吃飯”，不但可以有效地遏制高房價，也不用擔心房價上漲了，對比2009年保障性住房只完成計劃的1/4這一事實而言，但愿“國十一條”能夠真正落到實處，如果真的能切實執(zhí)行，將扭轉現(xiàn)有樓市格局。

“國十一條”調控供給另一個重要的內容是“增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率”，雖然中國高房價的根本性原因之一可能在土地供給上，但這里講的是土地供給制度而非土地供給總量，其實，房地產(chǎn)土地供給并不短缺，造成目前看似短缺現(xiàn)象的原因在于：①產(chǎn)業(yè)不夠集中，大小房企多如牛毛，但效率卻十分低下；②開發(fā)企業(yè)囤地捂地現(xiàn)象泛濫。因此，雖然增加土地供給并不錯，但效果和重點不如放在如何提高效率上。

調控需求主要體現(xiàn)在對二套房貸的首付比例提高上，對于此前業(yè)界傳言提高二套房貸，卻一直未有明文規(guī)定，“國十一條”給予了終結?！皣粭l”明確提出二套房貸的首付比例不低于40%，加上之前的利率優(yōu)惠取消，兩項相加將對樓市產(chǎn)生較大的影響，這是因為：首先，市場傳遞了調控加碼的預期政策信號，將促使一部分需求者轉而觀望；其次，因為2009年的成交天量對2010年需求的透支，投資和改善性需求皆對政策和價格敏感；最后，二套房貸和利率優(yōu)惠取消的雙重影響將抑制相當一部分的剛性需求和改善性需求，說到改善性需求，“國十一條”將改善性需求也納入調控范圍，是不為人注意卻十分重要的一個方面。

總的來說，“國十一條”是對“國四條”的深入和細化，“國四條”是基調和綱領，而“國十一條”則是具體執(zhí)行細則。不過，老生常談，不論是“國四條”還是“國十一條”，嚴格的執(zhí)行最終是關鍵所在。