“繼3月最后4天連續(xù)突破千套大關(guān)后，在4月5日，上海商品房成交量又現(xiàn)1801套的突然爆發(fā)。這也似乎傳達(dá)出一個(gè)信號(hào)：調(diào)控再次無(wú)效，樓市又將成脫韁之馬。”這是2010年4月初刊載在《上海證券報(bào)》上的某篇房地產(chǎn)評(píng)論文章的內(nèi)容。

的確，就在大家仍在因2010年2月和3月份大部分時(shí)間的市場(chǎng)低迷憧憬樓市拐點(diǎn)將至的時(shí)候，這樣的預(yù)期被3月底樓市行情的突然翹尾徹底粉碎。市場(chǎng)的反應(yīng)不得不讓我們對(duì)投資品形成上漲趨勢(shì)的威力感嘆不已。

趨勢(shì)理論是股票投資的分析理論之一，趨勢(shì)反映的是一個(gè)時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展的方向，目前中國(guó)房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性已幾乎被高房?jī)r(jià)擠壓殆盡，商品房的投資屬性越來(lái)越明顯，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已經(jīng)形成，短期內(nèi)要想逆轉(zhuǎn)，談何容易？

為什么會(huì)產(chǎn)生趨勢(shì)？這是因?yàn)椋孩偃耸侨壕觿?dòng)物；②人是有思想的高級(jí)動(dòng)物。人們可以通過(guò)語(yǔ)言、文字以及利用人類(lèi)自己發(fā)明的各種宣傳工具進(jìn)行思想交流，經(jīng)過(guò)學(xué)習(xí)和斗爭(zhēng)最終達(dá)到一種共識(shí)，從而使人的行為具有了方向感，這樣趨勢(shì)就產(chǎn)生了。

在社會(huì)生活中是這樣，在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域同樣如此，和消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)律不同，投資品市場(chǎng)供求和價(jià)格變化取決于未來(lái)的收益預(yù)期，只有“預(yù)期價(jià)格”。市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的常態(tài)是“賺錢(qián)效應(yīng)”，是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，是“追漲殺跌”。當(dāng)投資品市場(chǎng)形成一種趨勢(shì)（不管是上漲還是下跌趨勢(shì)）后，市場(chǎng)自身有強(qiáng)大的自我復(fù)制功能，價(jià)格不斷上漲和市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期會(huì)產(chǎn)生互相強(qiáng)化的市場(chǎng)效應(yīng)。

在2009年，上海的房?jī)r(jià)最高漲幅達(dá)1?5倍，以萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的純獨(dú)棟別墅翡冷翠園為例，2009年3月，該樓盤(pán)成交均價(jià)為31529元/平方米，到2010年3月，其成交價(jià)格達(dá)到81576元/平方米。華潤(rùn)外灘九里2009年3月的成交均價(jià)為32687元/平方米，近期新盤(pán)均價(jià)已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

在這樣強(qiáng)大的財(cái)富效應(yīng)刺激下，來(lái)自渠道各方面的資金爭(zhēng)相追捧房地產(chǎn)就成為在商言商者理所當(dāng)然的選擇。盡管這一切被冠以“挑戰(zhàn)調(diào)控”之名，并因此引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于政府會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施的預(yù)期，一項(xiàng)調(diào)查顯示，“六成網(wǎng)友暫緩購(gòu)房，認(rèn)為樓市新拐點(diǎn)或在三季度”。

不過(guò)，就像2010年的2月份和3月份大部分時(shí)間的市場(chǎng)低迷被打破一樣，在房地產(chǎn)成為投資品而且上漲趨勢(shì)已經(jīng)形成的情況下，除非出臺(tái)特殊措施，否則市場(chǎng)短期內(nèi)向下逆轉(zhuǎn)的概率并不大。

下面摘錄一段2010年3月上旬市場(chǎng)低迷時(shí)記者對(duì)我在線采訪時(shí)的對(duì)話。

記者：請(qǐng)問(wèn)您怎么看今年春節(jié)樓市和2008年的區(qū)別？如果跟2008年相似的話，是不是接下去就要繼續(xù)跌了？

李驍：區(qū)別很大啊，2008年這個(gè)時(shí)候多數(shù)人還很樂(lè)觀吧，現(xiàn)在看來(lái)是不少人很悲觀，2008年這時(shí)候王石的拐點(diǎn)論還在被批判呢。

記者：那撇開(kāi)意識(shí)形態(tài)，情況類(lèi)似嗎？您對(duì)后市怎么看？

李驍:和2008年不相似。首先，2008年調(diào)整后還有大量的需求被積壓著，等回調(diào)買(mǎi)入；其次，2008年國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)都面臨向下的壓力，資本市場(chǎng)剛剛從高點(diǎn)回落，大宗商品價(jià)格開(kāi)始下跌，幾乎大多數(shù)情形都支持房?jī)r(jià)回調(diào)。

而目前是相當(dāng)需求被提前透支，調(diào)控政策開(kāi)始由刺激轉(zhuǎn)為正常，還沒(méi)有到打壓的地步，國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雖然虛弱，但畢竟開(kāi)始進(jìn)入向上的軌道，資本市場(chǎng)泡沫還沒(méi)有再次匯集，貨幣供應(yīng)總量仍然寬松等。

記者：那您覺(jué)得這樣下去會(huì)導(dǎo)致相似的結(jié)果嗎？

李驍：目前需求雖然被透支，但只要保障房不跟上，對(duì)房子的需求仍然很強(qiáng)大，所以，我的觀點(diǎn)是，短期市場(chǎng)有很大的調(diào)整壓力，而從中期看，估計(jì)價(jià)格是下不來(lái)的。

記者：那價(jià)格的關(guān)鍵還是在保障房和經(jīng)適房上，是嗎？

李驍：我認(rèn)為這只是重要的方面，其他因素還有貨幣供應(yīng)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不平衡、土地制度等。目前土地市場(chǎng)地王仍在頻出，能拿地王的公司也算是人才濟(jì)濟(jì)，不會(huì)全是昏頭的人，既然大家還在積極拿地，至少說(shuō)明這些人對(duì)后市的預(yù)期仍然是看漲的。

記者：現(xiàn)在成交量上不去只是淡季應(yīng)有的現(xiàn)象，是嗎？

李驍：供應(yīng)量少、傳統(tǒng)的淡季、消費(fèi)者觀望等都是原因所在，當(dāng)然，短期變數(shù)比較大，應(yīng)該存在較大的調(diào)整壓力。