3．遵循了“父?jìng)舆€、父產(chǎn)子繼”的常理，促成家庭的融資置業(yè)

這一貸款模式推出的最大風(fēng)險(xiǎn)，就是其間眾多的不確定性，以及由此引起的金融機(jī)構(gòu)與借款人（或合資購(gòu)房人）之間的眾多權(quán)責(zé)利關(guān)系。父?jìng)舆€，父產(chǎn)子繼的傳統(tǒng)，使得這一模式的操辦，完全合乎家庭特殊的倫理情感色彩和融資置業(yè)習(xí)慣。

部分老年人住房緊張，很想購(gòu)買一套屬于自己的商品房，但銀行住房按揭對(duì)年齡的限制，使得他們不能申請(qǐng)貸款來(lái)購(gòu)房，他們迫切需求銀行能開辦一種適合他們這種年齡段的按揭貸款業(yè)務(wù)。接力貸款模式是金融部門為適應(yīng)這部分客戶的特殊要求而特別開辦的，鼓勵(lì)老年人聯(lián)合子女共同向銀行貸款購(gòu)房，以減緩可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。本模式操作并不困難，風(fēng)險(xiǎn)較小，值得在大城市首先推出。

4．可激活房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并進(jìn)而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)形成一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

銀行目前的房貸品種是種類少，內(nèi)容簡(jiǎn)單，適應(yīng)面窄。老年人向銀行貸款融資購(gòu)房受到相當(dāng)限制，甚至成為不可能之事。有的老年人有著較雄厚的財(cái)力購(gòu)買新房，但顧慮晚年養(yǎng)老費(fèi)用的巨額開銷，又不敢作這一打算。父子住房接力貸款推出后，老年人就可以名正言順地隨同已成年的兒女們，共同向銀行申請(qǐng)辦理信用貸款并歸還貸款本息。這將能促進(jìn)更多的老年人參與房地產(chǎn)購(gòu)買，完成居住新房的夙愿。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)將會(huì)因這一新貸種的推出，增加眾多的購(gòu)買力，并進(jìn)而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)形成一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

5．大大降低購(gòu)房及還款的交易成本

父子接力貸款購(gòu)房的事項(xiàng)中，父子雙方向銀行貸多少款，如何貸款，貸期的期限有多長(zhǎng)，如何還貸，都是父子為一方，貸款銀行為另一方的合同關(guān)系，雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系同一般住房貸款并無(wú)太大差異。父子之間是由誰(shuí)出資購(gòu)房，各自出資的比例有多大；由誰(shuí)還款，還款的份額又有多少。父子合作購(gòu)買的房屋首先由誰(shuí)來(lái)住，產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有支配，都是比較麻煩，難以界定計(jì)算的事項(xiàng)。尤其是父母預(yù)期死亡的期限還有多長(zhǎng)，是否有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)能力歸還貸款，都有眾多的事項(xiàng)難以定論。

如果這一事項(xiàng)是由利益完全獨(dú)立的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)主體予以合作，是一種不確定性的博弈，借款與還款比例的具體確定中，需要詳細(xì)測(cè)定借款人的存活年限、房?jī)r(jià)波動(dòng)、利率調(diào)整等各種因素的改變，合作幾乎是難以持續(xù)。但在父母子女的兩代人之間，這種關(guān)系就立時(shí)變得較為簡(jiǎn)單，甚至是不大需要加以注重。即使說(shuō)父母去世較早，固然歸還貸款的數(shù)量較少，將大多數(shù)負(fù)債都轉(zhuǎn)嫁給了其子女。但也提早將該住房的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)讓給了子女，反之亦一樣。

（三）父子住房接力貸款的運(yùn)做

父子住房接力貸款同前面談到的父子合資購(gòu)買新房并順序占有消費(fèi)，有一定差異。后者是父子兩代人的資金集聚一起，已足以購(gòu)買新房；前者則是父子兩代人的錢財(cái)積累，尚不能完全滿足購(gòu)買新房的需要，還需要通過貸款的方式取得新的資金來(lái)源。

如某甲今年55歲，愛人52歲，同為受過高等教育的知識(shí)分子，兩位有著同齡人中較高的收入，人均月收入達(dá)到4000元。20歲的兒子正在讀大學(xué)，還有兩年就要畢業(yè)，一家人的日子過得和和美美。但甲先生近來(lái)也遇到了煩惱，他看中了本市一套總價(jià)為50萬(wàn)的房子，以甲先生本人為房貸借款人時(shí)，貸款期限到70歲為止最長(zhǎng)只能有15年。甲先生算了一筆賬：目前年利率5。04％，按等額本息還款法，15年內(nèi)還本息總額將達(dá)到713 591元，月還款額約為3964元。令人羨慕的高收入霎時(shí)就化為烏有。兒子作為一名在校學(xué)生，又缺乏還貸能力無(wú)法貸款。每月的還貸付息對(duì)一位即將退休的老人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一項(xiàng)龐大的負(fù)擔(dān)。

如利用銀行的父子住房接力貸款，情況就完全不同?，F(xiàn)增加甲先生的子女為共同借款人，甲先生的貸款期限即可由15年延長(zhǎng)至最長(zhǎng)30年。按貸款期限30年計(jì)算，貸款金額以50萬(wàn)元計(jì)。此時(shí)的月還款額可以降至約2696元，較之先前每月整整減少1300元，還款壓力大大降低。

銀行有關(guān)人士介紹，這種個(gè)人住房接力貸款，是指當(dāng)借款人作為主貸人申請(qǐng)的借款期限與銀行對(duì)借款人的年齡要求不相符合時(shí)（比如55歲的甲先生，如申請(qǐng)貸款還款期限為30年，就超過了70歲的最高年齡限制），現(xiàn)增加一個(gè)共同借款人來(lái)滿足借款人的年齡要求。雖然房貸年齡早已提高至70歲，但很大一部分年齡偏大的購(gòu)房者收入有限，面對(duì)日漸看漲的房產(chǎn)價(jià)格，收入預(yù)期還在與時(shí)俱退，日前推出的個(gè)人住房接力貸款就是專為此類購(gòu)房者設(shè)計(jì)的。

甲先生目前的收入，在近期基本可以做到收支平衡，幾年后夫妻倆相繼退休，收入會(huì)出現(xiàn)一定下降，開始工作的兒子便可接替還貸。而在簽訂借款合同時(shí)，銀行會(huì)根據(jù)甲先生及其兒子的具體情況，在合同中確定變更主貸人的日期。假設(shè)小甲同學(xué)兩年后畢業(yè)并開始工作，借款人甲先生在約定的變更日期到來(lái)時(shí)，可拿共同借款人小甲的收入證明，到銀行辦理變更手續(xù)。根據(jù)借款人和共同借款人收入的變化情況，主貸人的變更日期也可以申請(qǐng)變更。甲先生一家人的住房夢(mèng)，便可通過兩代人的合力與接力而順利實(shí)現(xiàn)。

兩代接力的住房貸款并非大家都能采用。比如，乙先生今年55歲，女兒已經(jīng)工作，他覺得自己的年齡正符合銀行住房接力貸款的年齡范圍要求，故想申請(qǐng)此項(xiàng)貸款。但銀行專家提出，接力貸款是為子女尚未工作的年齡偏大的購(gòu)房者提供的一項(xiàng)便利貸款，目的是延長(zhǎng)中老年購(gòu)房者的原有貸款期限。像乙先生這種情況，以女兒為借款人貸款期限病不受限制，選用個(gè)人住房商業(yè)貸款更為簡(jiǎn)便，并不必特別申請(qǐng)住房接力貸款。