再如丙女士今年50歲，愛人59歲，有個正讀中學(xué)的兒子。丙女士所購房屋30萬，想通過個人住房接力貸款方式，增加房屋共有人兒子為共同借款人。但銀行專家提醒說，共同借款人必須具有潛在的還貸能力。丙女士退休之前的有效還款能力為５年，按正常情況推算，５年之后丙女士的兒子仍應(yīng)就讀于大學(xué)未參與工作，目前還不具備潛在還貸能力。故應(yīng)改用其他住房貸款或延緩采用個人住房接力貸款。可見這種貸款的要求較高，適用范圍并不很廣。

（四）農(nóng)業(yè)銀行的接力貸款－父母與子女還貸“捆綁”

農(nóng)業(yè)銀行推出了父子住房接力貸款，是指購房屋的所有權(quán)歸子女(或子女與其配偶)所有，借款人卻是父母雙方或一方與該子女。子女已婚者，其配偶也作為共同借款人。適合人群是父母作為借款人年齡偏大，按現(xiàn)行規(guī)定(借款人年齡+貸款年限≤65)可貸年限較短，月還款壓力較大，希望通過指定子女作為共同借款人以延長還款期限；另一類是子女預(yù)期未來的收入情況較好，但目前收入偏低，按現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較少，希望通過增加父母作為共同借款人以增加貸款金額。

該按揭貸款方式的出現(xiàn)，意味著原住房按揭貸款條件的年齡限制放寬了，即父母可與子女一起接力償還住房貸款。換句話說，就是還貸期限拉長，其實質(zhì)就是將本人和父母、配偶的還貸能力“捆綁”起來，將市民的購房夢變得更有現(xiàn)實性。如市民陳先生今年55歲，月收入4000元，60歲退休后月退休金為2000元左右，他有一個兒子，月收入1500元左右。最近相中一套70平米兩居室，總房款為50萬元，打算首付15萬元，另35萬元采取“父貸子還”。農(nóng)行有關(guān)人士指出，要減少利息支出，可盡量提高首付額度。以陳先生為例，他目前有積蓄20萬元，采取等額本息還款法，貸款期限為20年，首付15萬元，在20年的貸款期限內(nèi)，利息支出額度相差32600元，這些款項完全可以用于簡單裝修時購買裝修材料用費。

農(nóng)行辦理的接力貸款目前只在新客戶中推出，已在農(nóng)行辦理其他形式房貸的老客戶，不論是父母方還是子女方，都不能轉(zhuǎn)化為“父貸子還”的方式。

(五)聯(lián)合購房貸款中違約行為的處置

個人與機(jī)構(gòu)的合資購房，期間有著嚴(yán)格規(guī)范的制度規(guī)定，違約時還有種種的處理辦法。家庭內(nèi)的接力貸款購房，也可能出現(xiàn)某種違約行為。在發(fā)生違約時，就需要考慮家庭的特殊情形協(xié)商處理，這種違約現(xiàn)象可能是：

1．兒女的經(jīng)濟(jì)狀況有變，已無法付清所答應(yīng)的全部款項。這時的父母是不會定要依據(jù)條約規(guī)定，而判定強(qiáng)令兒女還貸的。父母最可能作出的是主動放棄應(yīng)有的權(quán)利，或還會拿出自己的錢財，幫助子女共度生活難關(guān)。

2．父母考慮所購住宅的市價將有較大升幅，或兒女看到父母居住的房屋有明顯的縮水跡象，因而提出毀約。這種現(xiàn)象若面對的是利益完全不相關(guān)的特定機(jī)構(gòu)時，是會提出毀約的要求，必須要依照原訂條款辦事。而在父母子女之間，經(jīng)濟(jì)物質(zhì)的內(nèi)容固然重要，但倫理親情等卻是更為重要。

3．父母身體康健長壽，已付出了全部房貸，但該房屋仍由父母居住，子女無法早日享受。這一事項會有較多的存在。此時可以采取的方法，是在當(dāng)初的購房合同中注明“房屋最晚交付期”。如合同簽約并執(zhí)行的10年或15年等，到時子女可以搬進(jìn)來同父母一起居住。但老人的正常生活居住的權(quán)利、自由則必須予以保障，并得到善待，“人文關(guān)懷”在這里得到了最好的體現(xiàn)。這里的房屋到期交付，絕非是將老人趕向大街上過流浪生活，也非要依據(jù)自己手中享有對住房的權(quán)利，擠壓老人的生活居住空間和權(quán)利自由。

含義：老年父母希望貸款購買新房居住，限于資金不足，向銀行貸款已超出年齡，故此與子女一起向銀行申請貸款買房，將來貸款本息也由父子接力合作歸還。

優(yōu)點：從銀行得到了原本無法得到的貸款，購買了滿意的住宅，

缺陷：貸款制度設(shè)計尚有較多缺陷，需要予以完善。

時代背景：兩代人的年齡差距目前在增大中，老父母已無貸款資格，或申辦貸款受到較多的限制，而其子女尚未參加工作。采取父子竭力貸款，可滿足這類家庭購房的需要。

要求：銀行大量開辦這類業(yè)務(wù)，并結(jié)合老年人購房的特點做好相關(guān)的制度設(shè)計，滿足老年人的購房貸款的需要。

適用范圍：樂意于采取這類方式購買住房的家庭。