如果業(yè)主要求以你個(gè)人為合同進(jìn)行擔(dān)保，那你就得仔細(xì)考慮是否愿意為此承擔(dān)連帶責(zé)任了。因?yàn)檫@有可能成為你后半生的負(fù)擔(dān)。

在有過(guò)幾次負(fù)面?經(jīng)歷之后，我不僅終止了自己所有的個(gè)人擔(dān)保協(xié)議，還為給那些盈利能力較差的地塊都添加了一個(gè)“降落傘”式的退出條款。通常來(lái)說(shuō)，業(yè)主們對(duì)于這類(lèi)長(zhǎng)期租賃合同中的退出條款都會(huì)非常抵觸，或是直接拒絕。與此同時(shí)，我的理由也很強(qiáng)硬：在租賃的初期，我會(huì)投入大量的成本進(jìn)行裝修。所以，除非迫不得已，我是不會(huì)輕易放棄的。有時(shí)，我也會(huì)做一些妥協(xié)。比如說(shuō)，如果碰到了非常中意的店址，我可能會(huì)同意做三五年的短期個(gè)人擔(dān)保，或是答應(yīng)業(yè)主一次性?xún)敻度?。但不管怎樣，我都時(shí)刻作好了面對(duì)不利局勢(shì)轉(zhuǎn)身走開(kāi)的準(zhǔn)備。所以，我絕不會(huì)簽署那些苛刻的長(zhǎng)?合同，讓自己被它束縛。

機(jī)不可失，時(shí)不再來(lái)

對(duì)于旗下的每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，你都得面臨是否將其出售的選擇。以我的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，這個(gè)決定并不難做，因?yàn)槔淄ǔ６硷@而易見(jiàn)。如果價(jià)格合適，那就賣(mài)掉好了。分析的作用只在于判斷到底是出售還是持有對(duì)你更有利罷了。我作過(guò)很多精明的出售決策，也經(jīng)歷過(guò)很多讓我抱憾至今的錯(cuò)誤決策。

總的來(lái)說(shuō)，在出售這類(lèi)生意的時(shí)候都會(huì)有一些總體的判斷標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然了，具體情況各有不同，所以相應(yīng)的判斷標(biāo)準(zhǔn)也存在著差異。對(duì)于連鎖餐飲業(yè)來(lái)說(shuō)，最重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)就是年現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)率。如果年周?率為6，說(shuō)明運(yùn)營(yíng)得不錯(cuò)，店鋪通?？梢再u(mài)出一個(gè)好價(jià)錢(qián)。而如果周轉(zhuǎn)率僅為4.5，那就非常一般了。我口中的現(xiàn)金流，更準(zhǔn)確地說(shuō)應(yīng)該是息稅折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)（EBITDA）。對(duì)于現(xiàn)金流的定義或多或少存在著一些差異，但這個(gè)指標(biāo)是我自己一直在用的標(biāo)準(zhǔn)。