如果業(yè)主要求以你個人為合同進行擔保，那你就得仔細考慮是否愿意為此承擔連帶責任了。因為這有可能成為你后半生的負擔。

在有過幾次負面?經(jīng)歷之后，我不僅終止了自己所有的個人擔保協(xié)議，還為給那些盈利能力較差的地塊都添加了一個“降落傘”式的退出條款。通常來說，業(yè)主們對于這類長期租賃合同中的退出條款都會非常抵觸，或是直接拒絕。與此同時，我的理由也很強硬：在租賃的初期，我會投入大量的成本進行裝修。所以，除非迫不得已，我是不會輕易放棄的。有時，我也會做一些妥協(xié)。比如說，如果碰到了非常中意的店址，我可能會同意做三五年的短期個人擔保，或是答應(yīng)業(yè)主一次性償付全款。但不管怎樣，我都時刻作好了面對不利局勢轉(zhuǎn)身走開的準備。所以，我絕不會簽署那些苛刻的長?合同，讓自己被它束縛。

機不可失，時不再來

對于旗下的每一個房地產(chǎn)項目，你都得面臨是否將其出售的選擇。以我的經(jīng)驗來說，這個決定并不難做，因為利弊通常都顯而易見。如果價格合適，那就賣掉好了。分析的作用只在于判斷到底是出售還是持有對你更有利罷了。我作過很多精明的出售決策，也經(jīng)歷過很多讓我抱憾至今的錯誤決策。

總的來說，在出售這類生意的時候都會有一些總體的判斷標準。當然了，具體情況各有不同，所以相應(yīng)的判斷標準也存在著差異。對于連鎖餐飲業(yè)來說，最重要的判斷標準就是年現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)率。如果年周?率為6，說明運營得不錯，店鋪通?？梢再u出一個好價錢。而如果周轉(zhuǎn)率僅為4.5，那就非常一般了。我口中的現(xiàn)金流，更準確地說應(yīng)該是息稅折舊及攤銷前利潤（EBITDA）。對于現(xiàn)金流的定義或多或少存在著一些差異，但這個指標是我自己一直在用的標準。