總的來(lái)說(shuō)，在出售這類(lèi)生意的時(shí)候都會(huì)有一些總體的判斷標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然了，具體情況各有不同，所以相應(yīng)的判斷標(biāo)準(zhǔn)也存在著差別。

當(dāng)然了，所有?易的原因各不相同，價(jià)錢(qián)也差別很大。在同行當(dāng)中就流傳著這么一個(gè)便利店的故事——這家店主非常聰明，他準(zhǔn)備通過(guò)現(xiàn)金流之外的因素幫他達(dá)到銷(xiāo)售的目的。所以，每當(dāng)有感興趣的買(mǎi)家來(lái)實(shí)地看店的時(shí)候，這個(gè)店主都會(huì)把屋子四處倒?jié)M垃圾，還把洗手間弄得亂七八糟的，給人一種臟亂差的印象。當(dāng)買(mǎi)家來(lái)參觀的時(shí)候，店主就會(huì)帶著他四處看看，并告訴買(mǎi)家：“只要改善運(yùn)營(yíng)，這家店的銷(xiāo)售額和利潤(rùn)就會(huì)有很大的增長(zhǎng)空間?！边€有一個(gè)較常見(jiàn)的提升現(xiàn)金流的方法，就是店主把自己的工資、費(fèi)用和補(bǔ)貼等加回到現(xiàn)金流當(dāng)中來(lái)，以提升賬面的現(xiàn)金流?？傊曛鲿?huì)想盡?切辦法讓自己的現(xiàn)金流和報(bào)表顯得更加好看。不過(guò)，聰明的買(mǎi)家和賣(mài)家會(huì)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算現(xiàn)金流，從而得出更客觀、更具比較價(jià)值的數(shù)據(jù)來(lái)確定最終的售價(jià)。

我和羅伯特?普利將夏威夷島上的漢堡王餐廳賣(mài)了個(gè)高價(jià)（店面一年的銷(xiāo)售額），這可非常罕見(jiàn)。不過(guò)，我們的店開(kāi)在美麗的夏威夷，管理和地段都沒(méi)的說(shuō)，顧客對(duì)我們的店也是趨之若鶩。我們大體上分析了一下，就決定將它賣(mài)掉。因?yàn)槲乙渤鍪圻^(guò)很多業(yè)績(jī)良好的餐廳，不過(guò)像這樣賣(mài)出一年銷(xiāo)售額高價(jià)的情況我還從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)。

要說(shuō)到尚未開(kāi)發(fā)的空地出售，主要就看你有多貪心了。多高的盈利你才覺(jué)得滿(mǎn)足？對(duì)于空地來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有太多的經(jīng)驗(yàn)可講。你需要判斷出售、持有或是自行開(kāi)發(fā)究竟哪條路可以為你帶來(lái)最大的利潤(rùn)。當(dāng)然了，那些決定出售的業(yè)主大都是因?yàn)樽陨聿痪邆淅^續(xù)開(kāi)發(fā)的能力。在這種情況下，你的決定似乎也不是一件很困難的事。

我就有過(guò)失敗的出售經(jīng)歷，其中最難忘的莫過(guò)于過(guò)早地賣(mài)出了夏威夷的民宅。就在我賣(mài)出之后一兩年里，房屋的價(jià)格上漲了1倍之多。當(dāng)時(shí)，美國(guó)的大部分地方房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了迅速的上漲。我和其他很多的賣(mài)家都錯(cuò)誤地估計(jì)了局勢(shì)，錯(cuò)過(guò)了這一波上漲的行情。

當(dāng)然，錯(cuò)過(guò)了市場(chǎng)的高點(diǎn)，沒(méi)能及?出手也是讓人痛苦的事兒。不僅如此，我們還經(jīng)歷過(guò)在市場(chǎng)下跌的過(guò)程中由持有策略帶來(lái)的嚴(yán)重?fù)p失。

與此同時(shí)，除了價(jià)格之外，還有其他的一些因素也在影響著房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)策略。比如說(shuō)，我們的精力有限，所以有時(shí)你會(huì)把那些難以打理周全的房產(chǎn)賣(mài)掉。有時(shí)，市政府會(huì)提出一些新的規(guī)劃，而這些新的規(guī)劃措施對(duì)你的業(yè)務(wù)會(huì)產(chǎn)生積極或消極的影響。還有些時(shí)候，為了避免公司的骨干跳槽，你還需要通過(guò)員工持股的方式留住他們?？傊?，在作出每一個(gè)決定之前，你都需要像制訂建造或收購(gòu)計(jì)劃一樣，根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況進(jìn)行分析。