在交易分析的過程中，有一點需要格外關注，那就是項目管理是否合格到位。按我的經(jīng)驗來說，在項目的開發(fā)過程中，你的親力親為會為項目管理帶來意想不到的積極效果。

如果項目所在地離我的住所過于遙遠，那我對它的關注就很有可能不足或是產(chǎn)生疏漏，從而無法保證高質(zhì)量的管理。而且我還發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的項目在開發(fā)的過程中都會出現(xiàn)一些大問題。如果每次發(fā)生問題，你都需要坐飛機或開車幾個小時到達項目現(xiàn)場，那你一定會對此非常反感。

我就做過遠程的項目。那次，我是作為創(chuàng)始人之一組建了一家公司，準備將賽百味三明治餐廳推廣到蘇聯(lián)去（當時蘇聯(lián)還未解體）。正當我們開起了第一座餐廳之時，蘇聯(lián)就解體了。我們所在的地界變成了俄羅斯，無數(shù)的變化隨之襲來。其實，你根本沒必要跑到地球的另一邊去自找麻煩，因為家里的麻煩就夠你找的了。

我之所以選擇在蘇聯(lián)投資賽百味餐廳，完全是一時頭腦發(fā)熱。當時的我認為，進軍蘇聯(lián)市場是一次前途無量的嘗試。因為那里地域遼闊，市場潛力巨大。但是，店剛開起來，我們的市場不得不從“蘇聯(lián)”重新定義為了“俄羅斯”。同時，我明知道自己沒辦法每天都看著餐廳的運營，但我還是一點都沒覺得這是個問題。然而，我們幾個合伙人最終決定在圣彼得堡的涅瓦大街上開起俄羅斯的第一家賽百味餐廳。因為選址在一棟擁有200年歷史的老樓當中，我們的確是花了不少心思來規(guī)劃這家餐廳的?面。

這家餐廳一開店就取得了開門紅。其中一個非常重要的原因就是我將自己最棒的合伙人之一，史蒂文?布朗和他的太太羅勃塔從夏威夷請來負責餐廳的運營工作。當然了，史蒂文當時也非?？春眠@片市場，并準備在這里大展一番拳腳。所以也不能說是我把他給騙過來的。出人意料的是，在我們開店之初，這家圣彼得堡的餐廳效益非常之好。在史蒂文的精心管理和我們3個合伙人的共同努力之下，這家店連續(xù)3個月的銷售額名列前茅。

在大家的努力初見成效之后，史蒂文夫婦終于有機會喘口氣放個小假。于是，他們暫時離開了俄羅斯。根據(jù)俄羅斯的公司法，那位俄羅斯籍的合伙人在這段時間內(nèi)暫時擔當總經(jīng)理的職務。這位合伙人之所以會成為創(chuàng)始人之一，主要是因為他在當?shù)厝嗣}極廣，并且手上控制著幾處非常棒的地產(chǎn)。而他在史蒂文離開的那一天，開始了醞釀已久的計劃。他在餐廳開辦的前3個月內(nèi)幾乎什么都沒做。同時，他還不停地抱怨，說餐廳的盈利都用來償付開辦費了，合伙人一點兒分紅都沒拿到。我們當時根本沒有意識到，他背后的力量其實就是俄羅斯的政黨。這些人牢牢地控制著他，所以他也身不由己。

在這樣的背景下，實際上他就一直在等著奪取餐廳的控制權。這一天總算是來?！當史蒂文?布朗離開餐廳的第二天，那位俄羅斯合伙人的保安人員（餐廳的保安，前克格勃成員）就立馬控制了整家餐廳。毫不夸張地說，史蒂文走的那天他們肯定是用槍送著他出門的。就這樣，我們丟掉了自己的餐廳，更別說在整個俄羅斯的擴張計劃了。我們這位俄羅斯的“合伙人”也很快就把這家店經(jīng)營倒閉了。簡直是得不償失！

盡管多年以后我們通過多方努力又拿回了這家餐廳的所有權，但當初的所有投資都沒法追回了?，F(xiàn)如今，我們只有拿著老招牌在俄羅斯各地開辦賽百味餐廳，以求取得利潤的回報。直到今天，我都后悔當初作出這么不明智的一個決定，敢在這么遠、這么不了解的地方做生意。我還想再說一遍：根本沒必要到地球的那一邊給自己找麻煩。眼前的生意就夠你做的了。

給項目帶一個降落傘

到此為止，我們已經(jīng)談到了交易分析當中的大部分議題，現(xiàn)在來談談該如何從不好的項目當中脫身吧！有些時候，你會發(fā)現(xiàn)項目陷入了某種困境，就好比是乘坐的飛機突然在空中熄火了。這個時候，你就需要背著降落傘跳出去才能保住自己的性命。這也就是說，要在項目支出擬定一個退出機制。如果與對手方（業(yè)主或是賣方）無法就此達成一致，那你最好還是別在合同上簽字。

在剛開始做餐廳生意的時候，我和我的合伙人常會在長期租賃合同上以個人名義擔保。因為，我們相中的大部分地段都很搶手，業(yè)主都要求以個人的名義對合同進行擔保。每一次簽擔保協(xié)議，都像是給自己的下半輩子上了一道枷鎖。最終，我們決定不再接受這類的要求了。畢竟，誰能保證自己的后半生都會盯著一片地不放啊？如果你還準備將部分地塊轉(zhuǎn)租出去，那就更得小心了。

在重新整理協(xié)議，抹去自己擔保人身份的同時，我們發(fā)現(xiàn)很多業(yè)主非常強硬。他們不愿意再和我們續(xù)簽租賃合同了。所以，如果業(yè)主要求以你個人為合同進行擔保，那你就得仔細考慮是否愿意為此承擔連帶責任了。這一點在進行決策的過程中非常重要。