房地產(chǎn)投資，從算術(shù)開(kāi)始

從房地產(chǎn)最簡(jiǎn)單的算術(shù)開(kāi)始，對(duì)我事業(yè)的成功起到了極大的幫助作用。一英畝地相當(dāng)于43 560平方英尺，而一平方英?又等于640英畝。這樣一來(lái)，與之伴隨的土地使用和估價(jià)情況就變得多種多樣了。按常理來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)是要比民用地產(chǎn)的使用率要高的。在規(guī)劃階段，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)買(mǎi)土地之前都會(huì)先研究市場(chǎng)需求，并根據(jù)土地自身的情況選擇合適的用途并盡可能地進(jìn)行最合理的規(guī)劃。以我自己的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，規(guī)劃階段要做的就是分析市場(chǎng)信息，并努力使土地規(guī)劃最大限度地契合市場(chǎng)的需求。就像之前所說(shuō)的，先做做算術(shù)。

下面是一個(gè)非常簡(jiǎn)單的例子，說(shuō)的就是如何大塊地按“英畝”買(mǎi)進(jìn)土地，然后小塊地按照“平方英尺”賣(mài)出。通常來(lái)說(shuō)，土地所有人都會(huì)大片地賣(mài)出尚未規(guī)劃的非核心區(qū)土地，并按“英畝”為計(jì)價(jià)單位進(jìn)行出售。而在市區(qū)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)及住宅樓的用地則是按照“平方英尺”為計(jì)價(jià)單位的。這的確很方便。因?yàn)槟阃ㄟ^(guò)簡(jiǎn)易的計(jì)算就能知道自己花了多少錢(qián)買(mǎi)地，最終銷(xiāo)售所得是多少，并能很快地算出利潤(rùn)有多大。這對(duì)買(mǎi)家和賣(mài)家都很方便。這跟我們都用“英寸”來(lái)描述腳的大小是一回事兒。你肯定不會(huì)說(shuō)某人的腳是0.25英尺吧！我們會(huì)說(shuō)他的腳是3英寸。這樣一來(lái)，大家理解起來(lái)也方便很多。因?yàn)閷?duì)于終端的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，小的度量衡更容易幫他們了解產(chǎn)品的大小。這也就像人們都用“盎司”而不是“磅”來(lái)描述黃金的重量一樣?就像人們說(shuō)到“今天的晚些時(shí)候”，這就不是一個(gè)具體的標(biāo)準(zhǔn)，而只是一種模糊的說(shuō)法了。

整買(mǎi)散賣(mài)，地盡其用

這個(gè)例子也許能幫你從另一個(gè)角度發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的巨大價(jià)值。

如果你買(mǎi)10英畝的土地，每畝售價(jià)5萬(wàn)美元，那么總價(jià)就是50萬(wàn)美元（這塊地的原規(guī)劃是建造10所獨(dú)院住宅）。

如果你得到了重新規(guī)劃的批文，可以將它變更為單元樓的建設(shè)項(xiàng)目，假設(shè)設(shè)計(jì)容量為250戶(hù)，每戶(hù)就按1萬(wàn)美元來(lái)算，這片土地的價(jià)值就一下子變成了250萬(wàn)美元。

算下來(lái)，每平方英尺也才5.75美元（1英畝=43 560平方英尺，43 560×5.74×10?250萬(wàn)美元）。

上面說(shuō)過(guò)了，這片土地的初始規(guī)劃是建造獨(dú)院住宅的。所以，想要實(shí)現(xiàn)地價(jià)5倍的增值，就需要向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)土地用途的重新規(guī)劃。

我做過(guò)的項(xiàng)目非常多，從公園到大型社區(qū)無(wú)所不含。我從中學(xué)到最多的就是如何規(guī)劃土地，做好劃分和安排，使項(xiàng)目呈現(xiàn)出預(yù)期的效果。居民區(qū)的建設(shè)就必須考慮到小商店、餐館、藥店等生活必需的配套設(shè)施。這也就意味著不做周全考慮而一味地追求項(xiàng)目的高容積率和高回報(bào)是不合理的。你肯定見(jiàn)過(guò)那些規(guī)劃得不合理的建筑。規(guī)劃科學(xué)的房屋看上去和用起來(lái)都很舒服。我的好友，喬?比爾，就曾經(jīng)挨家挨戶(hù)地去詢(xún)問(wèn)當(dāng)?shù)鼐用竦囊庖?jiàn)，并就規(guī)劃問(wèn)題虛心地聽(tīng)取鄰居們的建議。如果你這樣去做，認(rèn)真傾聽(tīng)鄰居們的意見(jiàn)并根據(jù)反饋修改自己的規(guī)劃方案，那可真是太好了。在項(xiàng)目的不斷進(jìn)展中，你會(huì)發(fā)現(xiàn)你買(mǎi)來(lái)的土地一點(diǎn)都沒(méi)有浪費(fèi)，真正做到了物盡其用。

給你講一個(gè)我自己的故事吧！幾年之前我參與了一個(gè)郵局用地的銷(xiāo)售項(xiàng)目。買(mǎi)家想要一份環(huán)境測(cè)評(píng)報(bào)告以確定周?chē)淮嬖谟卸居泻ξ镔|(zhì)。這很正常。但就在我和我的合伙人進(jìn)行盡職調(diào)查的過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)環(huán)境方面的問(wèn)題。我們找來(lái)了專(zhuān)業(yè)人員，帶來(lái)了檢測(cè)用挖掘機(jī)對(duì)這片區(qū)域進(jìn)行測(cè)試。在測(cè)試過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)大問(wèn)題：土壤內(nèi)含有柴油。我們覺(jué)得這也太不可思議了。所以，我們又重新進(jìn)行了測(cè)試，結(jié)果還是一模一樣。這棟房子之前是做什么用的，怎么弄得土里都有柴油？帶著滿(mǎn)腦子的疑惑，我們決定先實(shí)地考察一下。多虧我們走了這一步。當(dāng)我們走過(guò)測(cè)試人員的挖掘機(jī)時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)它在漏油。經(jīng)過(guò)比對(duì)，它與土壤內(nèi)檢測(cè)出來(lái)的柴油類(lèi)型完全相符。我們換了一臺(tái)新的挖掘機(jī)再次檢測(cè)，結(jié)果就變得正常了。到工地去走一走還是很有用的。所謂“動(dòng)手”二字不僅僅是要求你會(huì)讀報(bào)告，還得要你去做實(shí)地的觀察。