我很喜歡到自己將要購(gòu)買(mǎi)的土地或房產(chǎn)去逛一逛。對(duì)我來(lái)說(shuō)，知道與猜測(cè)的區(qū)別就在于是否親眼見(jiàn)到。

來(lái)自實(shí)踐的智慧

如果你想?介入房地產(chǎn)市場(chǎng)（不單是在市場(chǎng)單邊向上的時(shí)候），那么接下來(lái)的幾個(gè)問(wèn)題就能幫你迅速上手：

我怎樣才能知道房地產(chǎn)的基本規(guī)劃用途及可能的變更方向？

每座城市都在土地用途方面制定有相應(yīng)的法律法規(guī)。首先，要找到一名好的土地規(guī)劃律師告訴你有關(guān)政策方面的要求。然后你需要一名擁有類(lèi)似經(jīng)驗(yàn)的建筑設(shè)計(jì)師幫你出謀劃策。之后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能告訴你如何按照未來(lái)的開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)家或租戶(hù)的需求來(lái)最終完成你的土地規(guī)劃。

我的團(tuán)隊(duì)都需要哪些核心成員，他們的工作又都是什么？

除了律師、建筑設(shè)計(jì)師和經(jīng)紀(jì)人之外，你還需要?下這些團(tuán)隊(duì)成員幫你實(shí)現(xiàn)目標(biāo)：

可行性分析專(zhuān)家

大的經(jīng)紀(jì)公司會(huì)收集行業(yè)信息，并對(duì)空置率、出租率、成交量等數(shù)據(jù)編纂出相應(yīng)的報(bào)告。借助這些信息，經(jīng)濟(jì)學(xué)者就能分析出當(dāng)前市場(chǎng)所需的產(chǎn)品類(lèi)型。

會(huì)計(jì)師

會(huì)計(jì)師能夠建立財(cái)務(wù)模型，并預(yù)測(cè)銷(xiāo)售收入、成本及利潤(rùn)。據(jù)此你就能為自己的項(xiàng)目定價(jià)，并對(duì)資本、借款還有股東權(quán)益等進(jìn)行權(quán)衡。

土木工程師、土壤專(zhuān)家和承包商

這些專(zhuān)家能幫你確定項(xiàng)目用地的修整費(fèi)用。因?yàn)槊恳黄恋囟疾皇潜M善盡美的。為了將其變成適合建造房屋的土地，保證所有公共設(shè)施的順利接?，你需要事先確定其中的可能性和可能花費(fèi)的費(fèi)用支出。

走過(guò)這一整個(gè)流程之后，你也就了解了為什么那么多人都可以避開(kāi)房地產(chǎn)的這一塊業(yè)務(wù)。其實(shí)，操作的難度遠(yuǎn)比說(shuō)說(shuō)困難多了。盡管需要大量的知識(shí)和耐心，但做過(guò)了頭幾樁交易之后，你就肯定能駕輕就熟了。這就像是NBA的得分后衛(wèi)或是橄欖球場(chǎng)上的四分衛(wèi)一樣。比賽的大多數(shù)時(shí)間，你的任務(wù)是弄清楚隊(duì)友在哪兒，該把球傳給誰(shuí)。比起狂奔或是投球，傳球才是你的第一要?jiǎng)?wù)。你可以邊做邊學(xué)。先從小做起，試著慢慢開(kāi)始吧！

我怎么才能找到可以重新進(jìn)行規(guī)劃或變更用途的土地呢？

這一條是所有的基礎(chǔ)。了解市場(chǎng)的需求和發(fā)現(xiàn)變更的潛在價(jià)值需要事先研究，并發(fā)揮自己的想象力。不斷提出問(wèn)題并把它們一一記錄下來(lái)，你提的問(wèn)題越多收效也就會(huì)越好。最重要的幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)該就算是：

怎樣才能改善附近人們的生活質(zhì)量，提升人們的生活便利度？

有多少人要每天開(kāi)車(chē)經(jīng)過(guò)這片地方？

我怎么樣才能讓生活在附近的人們生活成本更低，想要購(gòu)物或者用餐更加方便？

能否讓附近的人們享受到更為便捷和更為優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)呢？

這些問(wèn)題會(huì)激發(fā)你的想象力，并督促你將它們變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。多數(shù)人很少提問(wèn)題，其實(shí)，如果你是一個(gè)善提問(wèn)題的人，你就能發(fā)現(xiàn)很多商業(yè)機(jī)會(huì)。

微軟的創(chuàng)始人比爾?蓋茨就曾經(jīng)對(duì)電腦處理信息的速度非常感興趣。億萬(wàn)富翁沃倫?巴菲特認(rèn)為操作模式簡(jiǎn)單、運(yùn)營(yíng)情況良好的商業(yè)企業(yè)能為股東創(chuàng)造持續(xù)的財(cái)富，故而他也堅(jiān)持向此類(lèi)的公司投資。這些投資策略幫助他們成為了世界上最富有的人之一。巴菲特先生就很善于提出問(wèn)題，并將其分解為一些非常直觀簡(jiǎn)潔的小問(wèn)題，并持續(xù)觀察答案的變化。真正的天才是那些將問(wèn)題簡(jiǎn)化的人。從現(xiàn)在開(kāi)始，拿起筆記下來(lái)你對(duì)房地產(chǎn)的每一個(gè)疑問(wèn)吧！

為什么這片地方?jīng)]有開(kāi)發(fā)商問(wèn)津？

它的業(yè)主是誰(shuí)？

這片土地最適合開(kāi)發(fā)何種類(lèi)型的房產(chǎn)？

如果改建成其他房產(chǎn)類(lèi)型，是否能夠?qū)崿F(xiàn)更大的利潤(rùn)？

如果按照我的想法進(jìn)行開(kāi)發(fā)，誰(shuí)將會(huì)是它的買(mǎi)家或是租客？

在做成第一筆房地產(chǎn)生意之后，你的看法和角度會(huì)變得更不一樣。每當(dāng)我經(jīng)過(guò)或走進(jìn)自己開(kāi)發(fā)過(guò)的項(xiàng)目或樓盤(pán)，看到這曾經(jīng)被很多人認(rèn)為一文不值的土地如今繁榮異常，我都會(huì)由衷地感到快樂(lè)。

以我30年的規(guī)劃、談判、建設(shè)、銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我發(fā)現(xiàn)，只要你不斷向自己提出問(wèn)題，沒(méi)有什么事情是不可能的。認(rèn)真地思考和分析你的答案，并一步步地將自己腦中的想法付諸實(shí)踐，你就一定能成功。要記住，房子是一磚一瓦壘起來(lái)的，你的想法也應(yīng)如此。最難的部分莫過(guò)于砌起第一塊磚頭。