2．供需關系決定價格高低

房價天天漲，到底誰是背后的推手呢？這是我們老百姓最常問的問題，有人說是無良的開發(fā)商，有人說是賣地和收稅的政府，還有人說是可惡的炒房客，還有的說是丈母娘和大齡女青年，等等。

確實，房價背后推手很多，但主要的就兩條：需求和供給。要理解這一點，必須要正確地理解價格的決定，否則就容易陷入誤區(qū)。

無論是哪一派的經(jīng)濟學都要研究價格理論，西方經(jīng)濟學的價格均衡考量的是供與求的均衡達成市場價格，但這并不意味著可以不考慮供給與需求的變動。供給的方程式主要是由生產決定的，什么樣的方程式取決于生產水平，即生產者產業(yè)內部均衡形成供給方程式。需求的方程式是由消費者消費能力決定的。供給方程式和需求方程式聯(lián)立，解出市場的均衡價格。只有在供給方程式和需求方程式確定的情況下，我們才可能考慮需求量和供給量的變化。

如果只考慮成本，無視需求，那是賣不掉的。如果只考慮需求，不考慮成本，那就會陷入迷茫，為什么開發(fā)商要賣那么貴。

其實，決定房價上漲的因素很多，但主要的還是以下三條：第一，成本，買地繳稅建造以及出售的各種費用和一長條鏈里面人員的報酬支出。第二，供求關系的失衡，供給大于需求，價格就降；供給小于需求，價格就漲。第三，商品房投資和居住的雙重性引來了投資需求。貨幣政策僅僅是改變市場流動性和預期的因素，如果拋開了以上三條主要因素，看適度寬松的貨幣政策，認為它是導致房地產價格上漲的主因，無疑是非常狹隘的。

現(xiàn)在很多人懷疑成本論，主要依據(jù)是市場價格不是成本價格，與成本無關。很顯然，首先有了成本價格才可能有市場價格，成本價格是廠商愿意出售的最低價格。市場價格除了包括成本價格外，還得有市場交易價格。房地產本屬于流動性很差的商品，是不動產，要實現(xiàn)交易需要很長時間和很大成本。近些年來，隨著成本的升高，開發(fā)商愿意出售的價格越來越剛性化，特別是重稅主義在房地產市場很嚴重，稅收成本越來越高，這些稅收很多都是重復的，而且打著平抑房價的幌子，卻成為推高房價的因素。

第二個因素是供求關系嚴重失衡，表現(xiàn)在價格上很剛性。資源總是有限的，欲望卻是無窮的，限制欲望的最好辦法就是價格。人為地壓低房價，只能是增加有效需求，在中國這種供需嚴重失衡的背景下，壓低價格根本就不是治本之策，不增加供給只壓低房價反而制造出更多的有效需求，僧多粥少局面根本就沒有改變。

住房需求很強烈是一個歷史現(xiàn)象，中國城市化進程的不斷推進，釋放出巨大住房需求，而且，中國的18億畝耕地紅線卡死了土地供給的增量，中國人對住房的需求達到了饑渴的程度。現(xiàn)在很多人要求房改和土改，無論怎么改蛋糕不增加根本就不能解決問題。

中國的房價上漲現(xiàn)象絕不是僅僅用貨幣政策的松緊就可以解決的，也絕不是貨幣政策就能導致房價飆高的，主要還是內在失衡。適度寬松的貨幣政策只不過是增加了流動性，讓供給和需求之間盡快達到了均衡，而不是因為缺少貨幣導致兩面的交易不能實現(xiàn)。

而且，只壓低房價對那些有更多財富的人有利，他們的錢總比一般人多，購買力總比一般人強悍。因為一般人在房價調整之際，更不敢買了，他們的買房占收入的比重很大，不容有失，而富人則占收入的比重較小，更具有投資心理。2009年的房地產市場的這種狀況已經(jīng)很能說明問題了?？偠灾?，無論出臺什么政策，只要供給不增加，問題不解決，房價依然很剛強。如果你硬把它搞垮，迎接你的只是危機，因為你違背了規(guī)律。

供需必須加以認真仔細的審視，比如購房人群的結構。在一線大城市，是國外的人、小地方混得好的人和當?shù)厝藰嫵少I房的三股基本力量。這種購買結構，也是各個地方的購房基本力量。比如二線城市，則是大城市打工的人、小城市混得好的人和當?shù)厝藰嫵苫举徺I力量。而小縣城，則是鄉(xiāng)鎮(zhèn)混得好的人、二線城市打工的人和當?shù)厝藰嫵苫举徺I力量。這種購買層級的差別，使得在中國房地產的很多看起來奇怪的數(shù)據(jù)如房價收入比、租售比等有了一個比較合理的解釋。

第三，考慮投資性需求，可能大家對于這個分歧比較大。因為2009年實體經(jīng)濟不行了，所以很多資本都來投資房地產了，為的是抱團取暖，這股力量也不容小覷。房地產本來是流動性最差的行業(yè)了，但現(xiàn)在二手房市場也讓這些投資者獲得了很大的好處，增加了流動性。因此，二手房市場套現(xiàn)的容易程度很大程度上影響到了一手房市場。2009年二手房市場很火爆，流動性極強，不像2008年那個時候，掛了好多天都賣不掉。這樣，就引動了投資性需求，導致2009年市場很火爆。如果二手房市場低迷不振，房屋銷售成本增加，房屋的流動性急劇變弱，還能有這么多的投資者入市嗎？顯然沒有。貨幣政策只是釋放了流動性，并沒有太大改變供需格局，當然，投資行為會影響供需心理的博弈和短暫的供需平衡。

商品房要和保障房分開，不分開容易分不清責任，老百姓都把怨氣撒在商品房上，既不利于經(jīng)濟發(fā)展，也不利于問題的解決。公共福利或者說半公共產品的保障房和作為雙方討價還價的商品房不能混在一起，混在一起就容易只顧群眾呼聲不顧規(guī)律，最后倒逼經(jīng)濟。

在我們的政策還不完善的背景下，房地產市場由于占據(jù)的位置很重要，因此，很多房地產政策在某種程度上填補了宏觀政策不足。

當然，在本篇第一章我們強調，供需要以管理層的態(tài)度為前提。如果將房地產作為投資品，任何增加供給的手段都是沒有效的。因為房產是必需品和壟斷品，全世界只有一種物品與其相似，那就是鈔票，沒有人會擔心自己鈔票過多，因此，也沒有人會擔心自己房產過多，那么有能力的人會囤積越來越多的房產，普通人依舊買不起房子。

要想用供需定律解決房價問題，首先要轉變管理層對房地產的定位。