5．房地產(chǎn)是圖章的旅行

房地產(chǎn)流程繁多，比起國外發(fā)展商而言，中國的開發(fā)商在運行過程中所承擔的心理壓力與風險壓力，是外界無法想像的。房產(chǎn)商在運行過程中苦于行政部門的各種審核與簽批頒證，中間要經(jīng)過無數(shù)道坎。在一線城市一般來說還比較規(guī)范，但在二三線城市相關職能部門就不是那樣好伺候。

許多房地產(chǎn)企業(yè)被熱情招商引資到了一個新的城市進行開發(fā)，主管領導非常關心，但職能部門經(jīng)常刁難，常言說，閻王好見，小鬼難纏。腐敗就是這樣出現(xiàn)的，一件很容易走常規(guī)程序就能辦完的事情，經(jīng)常被管理部門延后審批，或制造這樣那樣的問題，使得項目審批不能如期進行。要知道，房地產(chǎn)商一旦投入開發(fā)，財務成本的控制很重要，拖一個月就是一個月的財務費用。房產(chǎn)商如在火里，職能部門如在水里，開發(fā)商只得以各種形式來慰勞與取悅這些權(quán)貴們。在一些經(jīng)濟不發(fā)達的城市，公務員的收入并不高，窮山惡水的培養(yǎng)下，他們就靠灰色收入來彌補收入不足。所以每個項目許多開發(fā)商總是會預算一筆交際成本，一般控制在總投資的2%～3%之間，用于項目的協(xié)調(diào)與公關。

開發(fā)商拿地與項目定位是項目成功與否的關鍵所在。業(yè)內(nèi)經(jīng)常這樣說，七分定位，三分銷售，也是就說，對于項目的把握正確與否決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要開發(fā)商主導，以及營銷策劃公司、設計院等單位的配合，踏踏實實認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同區(qū)域與地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。如果只是在產(chǎn)品出現(xiàn)問題后再來策劃會診，只能在廣告包裝、媒體通道、營銷策略上下些功夫，很難提升產(chǎn)品的附加值，從而造成產(chǎn)品滯銷與傾銷，既增加財務成本又沒有獲取應有的利潤。

獲得了土地，開發(fā)商在項目定位完成后，接下去的大多工作就是項目立項、規(guī)劃等行政審批。房地產(chǎn)是圖章的游戲，一個項目從立項開始到完工驗收以及取得權(quán)證的初始登記，大約有100個圖章需要蓋，也就是說，要經(jīng)過層層報批，才能把房屋完整地交到業(yè)主手中。

在前期，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

期間，房地產(chǎn)公司要經(jīng)過層層審核，要通過主管行政部門的無數(shù)道關卡，最終才能成事。計委審查可行性研究報告和進行項目立項；建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書；環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書；消防局、公安交警支隊、教育局、衛(wèi)生局、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查；審圖公司進行圖紙評審；之后規(guī)劃部門辦理建設規(guī)劃許可證。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。

到了要確定建設單位辦理施工報建登記階段的時候，要對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。建委組織職能部門才能對工程開工條件進行審查，頒發(fā)《建筑工程施工許可證》。

到了工程量完成達到三分之二后開始到房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。這樣開發(fā)商才可以把期房預售給購房者。