4．開發(fā)商是如何拿地的

開發(fā)商是如何獲取土地使用權(quán)的呢？當(dāng)前我國的開發(fā)商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標(biāo)拍賣掛牌，簡稱招拍掛。2007年后，地王現(xiàn)象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準(zhǔn)了招拍掛制度，認(rèn)為是招拍掛制度導(dǎo)致了房價的瘋狂上漲。

房地產(chǎn)行業(yè)分一級市場、二級市場和三級市場。土地市場就是一級市場，這完全控制在政府手中，政府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。一級市場是拿地最主要的通道。

一級市場土地交易在20世紀(jì)90年代采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式，開發(fā)商與政府簽訂土地出讓協(xié)議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉(zhuǎn)讓到開發(fā)企業(yè)名下。協(xié)議轉(zhuǎn)讓也是時代的產(chǎn)物，那個年代土地資源豐富，拿地企業(yè)并不踴躍，地方政府為了保證土地財政收入，主動向各類開發(fā)商熱情招商，以較為優(yōu)惠的條件，吸引開發(fā)商拿地，從而確保地方財政收入的來源。

1997年，正逢東南亞金融危機，上海整個市場極度低迷。當(dāng)時上海政府就主動向香港的幾大房地產(chǎn)巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當(dāng)優(yōu)惠，其他不說，就在土地開發(fā)期限上，極為寬松，大多數(shù)土地出讓合同上規(guī)定，土地開發(fā)周期長達(dá)八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。不少外資到了2000年后也沒有主動開發(fā)，還是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式把一塊塊土地轉(zhuǎn)讓給其他內(nèi)資與外資企業(yè)，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。

房地產(chǎn)發(fā)展史上有些開發(fā)商成長是有原罪的。不少內(nèi)資小房企，限于資金窘迫，往往是與地方政府協(xié)商，先象征性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規(guī)操作，收到定金后就發(fā)放土地使用權(quán)證，開發(fā)商拿到了產(chǎn)權(quán)證后就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

亂世出英雄，在房地產(chǎn)行業(yè)還很不規(guī)范的時候，這個行業(yè)造就了無數(shù)億萬富翁。有一個從百萬富翁變成億萬富豪的故事。一位當(dāng)時在機關(guān)做團(tuán)干部的年輕人王為東，在常人看來，他有一定的社會地位，收入穩(wěn)定，但他還是愿意去商海里嘗試游泳而毅然下海。當(dāng)時他憑著一股積極創(chuàng)業(yè)的熱情和社會關(guān)系資源，在上海浦東找到了一塊很小的土地，先簽訂了一份土地轉(zhuǎn)讓意向書。然后他憑著這份意向書到處找合作伙伴，終于被他找到了一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，這家企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)一無所知，但對王為東很信任，答應(yīng)去銀行融資后投入開發(fā)。王為東創(chuàng)業(yè)時候可以說一無所有，成立公司的錢還是這家企業(yè)在銀行融資時候多借了一百萬元后再借給他的，由王為東歸還銀行利息。在現(xiàn)在看來一百萬元只能開家小飯店，但在那個年代，運作得好，奇跡就會出現(xiàn)。

在浦東小地塊初試牛刀，賺了錢后，現(xiàn)金流就有了一些鋪墊，于是接著再拿地開發(fā)第二個項目。王衛(wèi)東憑著一種悟性，每步節(jié)奏踏得很準(zhǔn)，合作伙伴是鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)，他利用這種優(yōu)勢，借助他們的資金實力，實行承包開發(fā)合作制，其他股東不參與經(jīng)營，由他來全程操盤。君子協(xié)定，其他股東拿投入資金30%的固定回報，項目今后的虧損與否，其他股東永遠(yuǎn)是約定的固定回報。要知道房價一直是處于上升趨勢中的，約定的回報率只是一個時點的定格，房地產(chǎn)的增值空間在實際運行中經(jīng)常是無法預(yù)測到的。兩年后項目運行基本完畢，但項目的利潤回報并不是當(dāng)初預(yù)計的那些，這樣王為東按照約定按時支付給其他股東的回報后，他的個人身價頓時從小矮人變成了小巨人，新生代富豪就此產(chǎn)生了。

一級市場土地出讓到了2002年7月1日后由協(xié)議轉(zhuǎn)讓改為土地競拍，由房地部門通過組織競拍的形式讓拿地企業(yè)參與現(xiàn)場競拍。但各地在土地招拍掛的形式上又有變體，如上海實行的是土地競標(biāo)方式，開發(fā)商的出價不是唯一獲取土地的因素。即每塊土地的取得，并不是價高者得，而是每家開發(fā)商把欲競標(biāo)的土地，標(biāo)上自己的出價，提供此地塊的規(guī)劃設(shè)計方案，同時提供銀行資金證明、開發(fā)資質(zhì)等級證明等。由專家評審小組根據(jù)出價、方案、資信等綜合因素，當(dāng)場評出該土地的得主。

拿地的模式還可以通過與政府合作，參與土地一級市場的開發(fā)后自己再保留一塊土地，這樣就可以以較為低廉的價格輕松獲取。也可以通過資本運營、企業(yè)股權(quán)收購獲取。

土地市場招拍掛制度的建立，從整體上是規(guī)范了土地市場的混亂定價行為，有利于價格發(fā)現(xiàn)。1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了土地使用權(quán)的出讓是可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式，包括住宅用地協(xié)議出讓的方式。但是，很長的一段時間以來，協(xié)議的形式占了很大的比例，這就產(chǎn)生了權(quán)力尋租以及低賣國土的問題，房地產(chǎn)界權(quán)威專家孟曉蘇多次呼吁，要增加土地出讓中的招標(biāo)和拍賣的比重，全面進(jìn)行招拍掛這樣的一個階段性措施開始落地。但是包括孟先生在內(nèi)的很多人士，都認(rèn)為后來的招拍掛制度推高了地價：土地出讓招拍掛在不斷引發(fā)新“地王”的出現(xiàn)。所以要想抑制過快上漲的房價，就要完善我們的土地制度，包括土地供應(yīng)和出讓制度，這值得我們進(jìn)行深入的思考和分析。

早期的開發(fā)商拿地都是可以通過協(xié)商，分期付款來獲取土地資源。到了2000年后特別是招拍掛制度形成后分期付款的形式越來越被管理層所不容許。再加上土地價格的日漲夜大，中小房地產(chǎn)企業(yè)拿地的能力越來越削弱了。大體量的土地只有大型國企和上市企業(yè)有能力操作。很多大型房企不是靠著市場的積累獲得資本，而是靠具有國資背景容易籌錢，獲得了壟斷地位，并采取瘋狂推高土地價格的辦法，將民企逐步驅(qū)出市場。2009年一線城市房價漲了50%以上，這與土地一級市場不斷冒出的新地王有很大關(guān)系。

地王與金融危機有關(guān)系，適度寬松的貨幣政策受益方很多都是國企，而中小企業(yè)貸款現(xiàn)在依然很難。地王的出現(xiàn)，一部分原因就是在于這些大型房企太兇猛，嚇到了一大批房企和購房者。地王的出現(xiàn)，斷了樓市一條修正自己的活路，樓市不斷躥火冒煙，危及房地產(chǎn)業(yè)的根本和可持續(xù)發(fā)展。

土地的招拍掛制度比以前那種采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)的做法更為合理，而且效果也很不錯。土地招拍掛的方式可以有效地遏制國土資源的流失，最大限度地防止權(quán)力尋租等一系列人為干擾市場的行為，打擊圈地和炒賣地皮的行動，較好地維護(hù)公共利益。而且，從近些年的城市化進(jìn)程不斷加速的勢頭來看，土地招拍掛方式確實為地方政府增加了收入，地方政府更有積極性去加速城市化進(jìn)程。

土地招拍掛制度最初源于歐美，后來在我國香港廣泛推廣使用。我國目前的經(jīng)營性土地招拍掛的形式，正是參照香港的土地拍賣規(guī)則而制定的。這個制度從理論上說可以從源頭上防治土地批租領(lǐng)域腐敗，同時也是提高城市土地運營水平、改善投資環(huán)境的根本措施，讓土地可以以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，從而讓市場機制發(fā)揮作用。

但是，這種方式也有不完善的地方，特別是從2007年開始，地方政府一味傾向于“價高者得”的做法，更加推動了地王的不斷產(chǎn)生，在很大程度上使得中國房價近幾年來不斷暴漲。也就是說各地的房價高企，是地方政府為了追求土地財政收入而推高了房價，面粉比面包貴的故事也在中國這個快速發(fā)展的國家經(jīng)常上演。因此，必須改革土地拍賣制度，將其與民生問題掛鉤，避免土地拍賣對民生問題的傷害。