6．開發(fā)商還是不開發(fā)商？

土地是開發(fā)商的命根子，土地儲備的多少，決定了開發(fā)商未來開發(fā)樓盤的多少，決定了企業(yè)是否能持續(xù)發(fā)展。所謂房地產，實際上主要賺的是土地的錢。土地是不可再生資源，土地越是儲備長，升值就越大。沒地企業(yè)無論企業(yè)品牌做得多好，管理如何到位，土地沒有一定量的儲備，全都是四大皆空。所以大開發(fā)商利用其手頭的資金優(yōu)勢，大量無期限地儲備土地，以時間換取空間。

在中國，許多領域與行業(yè)是國家壟斷的，如石油、電信、電力、油氣、自來水、鐵路運輸、航空業(yè)等等。但唯獨一個奇怪現象，是我們的開發(fā)商可以做政府的代甲方，在國內許多地區(qū)幫政府做一級市場的土地開發(fā)。特別是在造鎮(zhèn)型的大型住宅區(qū)與新型經濟開發(fā)區(qū)，所謂的城市綜合體，讓一些財大氣粗的開發(fā)商壟斷了一級土地開發(fā)權，名義上做市政道路建設等三通一平的工作，在前期給地方政府墊資融資，然后是以廉價的地價換取了其中優(yōu)越的區(qū)位土地。其危害是，部分開發(fā)商操縱了政府職能的一級土地市場，也毒害了與其達成交易的部分政府官員，雙方漁翁得利。

很多大型房企不是靠著市場的積累獲得資本，而是靠具有國資背景容易籌錢，獲得了壟斷地位，并采取瘋狂推高土地價格的辦法，將民企逐步驅出市場。近年來房價的不斷高企，一部分因素來自于地王的示范效應。

在當今的市場上，開發(fā)商即時拿地往往是無法盈利的，都在企盼土地的未來升值來獲取回報。時間換取空間，在房地產市場上，一家開發(fā)商有時拿地后迅速開工、迅速開盤銷售，還比不上慢悠悠開發(fā)來得劃算，既省力又利潤高。所以就會產生惜售捂盤的現象，因為賣得快還不如賣得慢來得賺錢。

在上海內環(huán)線邊上有個樓盤，2007年3月開盤，到了6月份就已經售罄，期間只花了三個月的時間，每平方米均價13000元。當時客戶還說該樓盤緊挨高架，車流量多，聲音吵，但還是以低總價取勝，再加上離地鐵站走路只要8分鐘，交通便利，周邊社區(qū)成熟，所以該樓盤三個月迅速銷售完畢。開發(fā)商當時所制定的價格，在區(qū)域市場上還是價格的引領者了。到了2008年，一路之隔的鄰家樓盤開盤了，同樣緊挨著高架，但售價要每平方米賣25000元，來訪的客戶還絡繹不絕。盡管是所謂的全裝修小戶型公寓，開發(fā)商多投入成本最多是每平方米2000元而已。兩個樓盤在同一年拿地，但在不同的時間開盤，前后相差僅僅一年時間，單位售價卻相差了一萬多元。這就是樓盤賣得慢與賣得快之間的博弈。

2010年春節(jié)前后，上海曝出中糧地產旗下中糧海景公寓“捂房”13年，進而獲取25倍暴利的消息。一個多月后又爆出上海香港新世界花園二期的“豐盛皇朝”從1993年被香港鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展獲得項目土地使用權至今，被鄭氏直屬及關聯企業(yè)“捂”了近17年。項目幾近竣工，但遲遲不銷售，該項目的銷售報價在最近9年時間已漲了11倍。香港新世界花園二期的真正開始動工時間是在2007年。經過三年多的施工，香港新世界花園二期已有三四棟高層完成了外立面的工程。按照上海市的有關規(guī)定，當高層住宅項目完成三分之二或者結構封頂時，即可申請預售許可證。但截至2010年2月底，香港新世界花園二期尚未領取過預售許可證。按照對“捂盤”的定義，指的是那些已經獲得預售許可證的樓盤有房不賣的行為。而沒有申請預售許可證的樓盤，不屬“捂盤”范疇。按照這一定義標準，香港新世界花園二期，不算捂盤，只能被業(yè)內人士認為是“囤房”。這是外資開發(fā)商充分掌握房地產政策而獲取高額利潤的一種手段。