2．開(kāi)發(fā)商的成長(zhǎng)史

回顧中國(guó)本土開(kāi)發(fā)商的發(fā)跡史，有的是憑著自己的膽識(shí)和眼光，借助改革開(kāi)放的大好時(shí)光給予的機(jī)會(huì)，在機(jī)會(huì)到來(lái)的時(shí)候，能夠迅速捕捉到商機(jī)。在整個(gè)20世紀(jì)90年代中國(guó)的開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上并不都能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上盈利，許多房企受制于20世紀(jì)90年代第一輪宏觀調(diào)控的影響，許多項(xiàng)目資金鏈都相當(dāng)窘迫，在現(xiàn)金為王面前，只能望洋興嘆。20世紀(jì)90年代之所以出現(xiàn)大量的爛尾樓，一方面是市場(chǎng)的需求不旺盛，更關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商被資金所壓死。20世紀(jì)90年代的絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目并不像2000年后那樣利潤(rùn)豐厚，盈利還很有限，真正資產(chǎn)規(guī)模的發(fā)跡，大多數(shù)富豪還是到了2000年后才有了幾何級(jí)數(shù)的突破。

在上海郊區(qū)有一位目前有著三十多億元資產(chǎn)規(guī)模的民營(yíng)企業(yè)家吳滬康。在20世紀(jì)90年代他管理著一家生產(chǎn)制造型企業(yè)。20世紀(jì)90年代后期，上級(jí)要求這家集體企業(yè)也轉(zhuǎn)制給個(gè)人經(jīng)營(yíng)。雖然這家企業(yè)是制造型企業(yè)，但同時(shí)在上海南匯海邊持有一塊1000多畝的住宅用地，其中一部分土地已經(jīng)拿到土地證，另一部分在大市政規(guī)劃里面，沒(méi)有去辦理土地證。這塊土地在當(dāng)年由于是灘涂，幾乎沒(méi)有什么動(dòng)拆遷安置，所以土地成本極為便宜，每畝土地只要支付4萬(wàn)多元的出讓金即可。

吳滬康當(dāng)年把企業(yè)接管過(guò)來(lái)，頂著幾千萬(wàn)元的原先集體企業(yè)的銀行負(fù)債，艱難地開(kāi)始了他那傳奇式的商海生涯。那塊土地在當(dāng)時(shí)所處的位置周邊是一片荒灘，沒(méi)有任何人氣，大市政配套都不齊全，也無(wú)法投入開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)。吳老板在那個(gè)年頭經(jīng)營(yíng)是很痛苦的，一方面制造型企業(yè)在逐步走下坡路，另一方面持有土地也無(wú)法投入產(chǎn)出，而且每月還要支付繁重的銀行利息。

相信風(fēng)水的人說(shuō)，許多人與生俱來(lái)就有財(cái)運(yùn)，吳老板就是這樣的人，是一個(gè)有福分的人。轉(zhuǎn)眼到了2000年后，他持有的那塊土地被規(guī)劃成了上海臨港新城，隨后這塊土地的價(jià)格就扶搖而上了。

臨港新城現(xiàn)在已經(jīng)歸屬于浦東新區(qū)了，是上海東部的門(mén)戶，擁有重要的地理位置與戰(zhàn)略位置。蘆潮港為國(guó)家一級(jí)口岸，洋山深水港為一個(gè)城市深水港。臨港新城規(guī)劃轄區(qū)面積453.26平方千米，人口近60萬(wàn)。在這樣的大背景下，吳老板的地塊隨著土地資源的不斷稀缺和土地整體價(jià)格的飆升，自然是百倍的上漲。2000年后，吳老板光在這塊土地上的增值，身價(jià)就變成了十多億元。

如果沒(méi)有企業(yè)的轉(zhuǎn)制，如果沒(méi)有這家企業(yè)的土地儲(chǔ)備，吳老板就不可能在2000年后資產(chǎn)出現(xiàn)幾何級(jí)數(shù)的突變。有了豐厚的資金做鋪墊就能做更多的事情，例如運(yùn)作幾十萬(wàn)平方米的動(dòng)遷房基地，盡管這塊利潤(rùn)很低，但在做動(dòng)遷房基地里面還有很多商業(yè)配套房，這就彌補(bǔ)了利潤(rùn)不足的空白。同時(shí)，政府為了彌補(bǔ)動(dòng)遷房周期長(zhǎng)，搞動(dòng)遷房開(kāi)發(fā)商前期需要墊相當(dāng)數(shù)量的資金，建成后政府才按照需求逐步回購(gòu)的不足。所以地方政府再批給吳老板十幾萬(wàn)建筑平方米的別墅用地，每平方米最后能賺到1萬(wàn)多元的毛利，這對(duì)他等于是如虎添翼，資金也就像滾雪球那樣越滾越大。

開(kāi)發(fā)商都是資本運(yùn)作的高手，吳老板也不例外。在20世紀(jì)90年代證券市場(chǎng)里，在沒(méi)有太多人看好法人股轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，吳滬康毅然買(mǎi)了幾千萬(wàn)股價(jià)格只有一元多的法人股。在持有10年后，大小非解禁了，吳老板又在股市上又大賺了一把，個(gè)人資產(chǎn)又拔升了許多。錢(qián)生錢(qián)，項(xiàng)目滾項(xiàng)目，富豪就是這樣產(chǎn)生的。

近年來(lái)，很善于運(yùn)用電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙?zhí)岣哂绊懥Φ呐耸伲坪醭闪诵袠I(yè)里面的意見(jiàn)領(lǐng)袖，經(jīng)常在各大媒體拋頭露面。潘石屹是甘肅天水的農(nóng)村孩子，家境貧寒，父親又被劃為右派。1989年左右，潘石屹跟從馮侖在海南炒地產(chǎn)，闖海南挖掘到了第一桶金。1992年左右進(jìn)軍北京，通過(guò)當(dāng)年在華爾街高盛銀行工作的妻子張欣的幫助，在北京從收購(gòu)爛尾樓SOHO一點(diǎn)點(diǎn)做大，現(xiàn)在成了在香港上市的房地產(chǎn)公司--SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁。潘石屹開(kāi)發(fā)的SOHO品牌在北京CBD占有了一定的市場(chǎng)份額。中國(guó)改革開(kāi)放30多年來(lái)確實(shí)造就了無(wú)數(shù)的創(chuàng)業(yè)成功者，這是時(shí)代給予的機(jī)會(huì)。