一個(gè)人能在事業(yè)上獲得成功，這實(shí)際上是一種綜合因素。在成功的道路上，一個(gè)人的勤奮、毅力與天賦是很重要的。然而機(jī)遇也是不可缺少的，再好的種子如果落在荒蕪的沙漠上，那也是很難發(fā)芽成長(zhǎng)的。機(jī)遇對(duì)成功是很重要，但它畢竟只是提供一種條件和一種可能，要變成現(xiàn)實(shí)，還得通過(guò)自己的頑強(qiáng)努力去拼搏才能實(shí)現(xiàn)。有時(shí)機(jī)遇就在你面前，看你是如何挖掘它。如果你沒(méi)有豐富的閱歷，沒(méi)有一種敏銳的洞察力，機(jī)遇就可能瞬時(shí)而過(guò)。生活中處處都有機(jī)會(huì)，只要你能留心它，發(fā)現(xiàn)它，并善于抓住它。

開發(fā)商的成長(zhǎng)，無(wú)外乎這樣幾個(gè)因素：

第一，資金的杠桿效應(yīng)，開發(fā)商利用資金的杠桿效應(yīng)，以小博大，一步一步地長(zhǎng)大。房地產(chǎn)是資金密集行業(yè)，如果全部用手頭自有資金來(lái)開發(fā)，對(duì)于中國(guó)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是沒(méi)辦法做到的，只有通過(guò)銀行融資，繼而拿地，四證齊全，通過(guò)在建項(xiàng)目再融資。一般來(lái)說(shuō)一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成功，自有資金在早期最多也就是20%左右，有的甚至還不到。到了2000年后，資本門檻高了，自有資金充足率也要求高了，開發(fā)商項(xiàng)目中的自有資金一般也就是在30%上下。成功的開發(fā)商都是利用資金杠桿效應(yīng)的高手，與銀行建立了良好的合作關(guān)系?；蛲ㄟ^(guò)私募募集，填補(bǔ)項(xiàng)目前期的資金空白。私募的對(duì)象一般是行業(yè)以外的投資者，給投資者30%左右的資金回報(bào)率即可。

在中國(guó)，銀行老總們不像是金融家，倒像是官員；而開發(fā)商不像是開發(fā)商，倒像是金融家。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目需要的資本特別大，中國(guó)的開發(fā)商雖然發(fā)展很快，但私有資本畢竟很少，很多項(xiàng)目都需要四兩撥千斤式的操作。融資和拿地，成為決定整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程最核心的問(wèn)題。

第二，土地在房地產(chǎn)利潤(rùn)里面占了很大權(quán)重，中國(guó)的開發(fā)商好多是靠土地的增值而發(fā)財(cái)?shù)?。建安成本在各個(gè)項(xiàng)目里面差異不大，最多是項(xiàng)目的景觀投入與外立面的用材。所以土地價(jià)格的高與低，是項(xiàng)目利潤(rùn)的真正所在。土地對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)就是身家性命，沒(méi)有土地就無(wú)法構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)，更談不上利潤(rùn)。同時(shí)土地還有個(gè)不斷增值的過(guò)程，在2000年后往往慢悠悠開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，周期拉得長(zhǎng)利潤(rùn)就豐厚。比如一家開發(fā)商用了六年時(shí)間開發(fā)了一個(gè)10萬(wàn)平方米的社區(qū)，與另一家開發(fā)商利用六年時(shí)間，前后開發(fā)了兩個(gè)10萬(wàn)平方米的社區(qū)，其核算利潤(rùn)差異不大。因?yàn)楹笠患议_發(fā)商走的是快進(jìn)快出的操盤原則，每個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)沒(méi)有第一家開發(fā)商賺得多。前面這家開發(fā)商在慢悠悠地開發(fā)過(guò)程中，隨著房?jī)r(jià)的飛漲，土地也隨之大幅度的增值，開發(fā)商始終抓住了房地產(chǎn)最大利潤(rùn)點(diǎn)--土地，到最后項(xiàng)目的利潤(rùn)達(dá)到了最大化。

第三，與地方政府達(dá)成共識(shí)，建立良好的關(guān)系。幾乎每一家開發(fā)商都與當(dāng)?shù)氐牡胤秸⒘朔浅Ｈ谇⒌年P(guān)系，沒(méi)有地方政府的支持與配合，項(xiàng)目就無(wú)法取得圓滿進(jìn)展。協(xié)議轉(zhuǎn)讓時(shí)代拿地，沒(méi)有政府支持，就沒(méi)辦法拿到既價(jià)格優(yōu)惠又土地區(qū)位較好的項(xiàng)目。20世紀(jì)90年代開發(fā)商拿地很容易，那時(shí)還實(shí)行的是協(xié)議轉(zhuǎn)讓，只要開發(fā)商看好某塊土地，通過(guò)與地方政府的協(xié)商，包括容積率、地價(jià)等達(dá)成共識(shí)，支付土地出讓金和前期費(fèi)用，土地項(xiàng)目就很快轉(zhuǎn)手過(guò)戶到開發(fā)商名下。就是在招拍掛的時(shí)代，由于競(jìng)爭(zhēng)厲害，為了志在必得，開發(fā)商也會(huì)與當(dāng)?shù)卣嗷ヅ浜?，從而摘得土地。所以就?huì)出現(xiàn)一些陰暗面，比如，不少地方的土地儲(chǔ)備中心與開發(fā)商有暗箱操作的行為。在招拍掛過(guò)程中故意設(shè)置門檻，政府與開發(fā)商在招拍掛之前簽訂招商協(xié)議。最后不管土地價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)得多高，開標(biāo)后開發(fā)商可以從地方政府手中獲得“優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)”返回。

更有甚者，一些地方為配合某家開發(fā)商保證獲得土地，趁年底春節(jié)前突然掛牌，大多數(shù)開發(fā)商正在忙于年底關(guān)口時(shí)，土地掛牌悄然進(jìn)行，使得其他開發(fā)商措手不及。許多地塊在掛牌公告發(fā)布會(huì)上，土地儲(chǔ)備中心的工作人員就直截了當(dāng)?shù)馗嬷皝?lái)咨詢的商家，此地塊已名花有主，直接把競(jìng)爭(zhēng)者擋之門外。

資料：2008年4月20日，來(lái)自廣東佛山的房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園成功在香港上市，那天起人們就已經(jīng)意識(shí)到，在當(dāng)年的百富榜上，首富必將出現(xiàn)一個(gè)新的名字。10月8日，《福布斯》亞洲版“中國(guó)40富豪榜”公布，兩天之后，胡潤(rùn)百富榜揭曉。排名兩張榜單第一的同是碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)的二女兒楊惠妍。這個(gè)取代玖龍紙業(yè)董事長(zhǎng)張茵首富位置的女富豪當(dāng)時(shí)年僅26歲。碧桂園的成功，被稱為“農(nóng)民”創(chuàng)造的房地產(chǎn)航母。今年54歲的楊國(guó)強(qiáng)出身廣東順德，自幼家貧，17歲前未穿過(guò)鞋。他曾放牛種田、做泥水匠及建筑包工頭，當(dāng)時(shí)月入180元人民幣。1992年，隨著鄧小平南巡講話的發(fā)表，沿海開放的幾個(gè)城市，出現(xiàn)了一股房地產(chǎn)投資和開發(fā)的狂潮。也正是這個(gè)時(shí)候，楊國(guó)強(qiáng)開始了自己的房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)之路。當(dāng)年，順德碧桂園的開發(fā)商由于第一期銷售情況一般，其中一個(gè)股東準(zhǔn)備退出，當(dāng)時(shí)主業(yè)還是建筑承包商的楊國(guó)強(qiáng)毅然接盤，低價(jià)買下順德碧江及桂山交界的大片荒地，興建4000套別墅和洋房，并以“碧桂園”命名，開始進(jìn)軍房地產(chǎn)。而剛剛起步的“碧桂園”卻遭遇到了1993年的宏觀調(diào)控，楊國(guó)強(qiáng)接手的碧桂園4000套房只賣出了3套，幾成爛尾樓。靠著建造國(guó)際學(xué)校成功擺脫危機(jī)之后，1998年的房改讓碧桂園真正進(jìn)入了黃金時(shí)期。1999年，碧桂園進(jìn)入廣州，“用生產(chǎn)商品的方式來(lái)蓋房子”。2001年，碧桂園鳳凰城項(xiàng)目公開銷售，楊國(guó)強(qiáng)打著“價(jià)廉物美”的大旗，大賣特賣。到現(xiàn)在為止，碧桂園創(chuàng)造的一分鐘銷售一套別墅、一天之內(nèi)銷售7.5億元的神話還沒(méi)有開發(fā)商可以打破。對(duì)此，業(yè)內(nèi)形容為“像賣白菜一樣賣房子”。